央企信托-116号广东肇庆市政信

?116肇庆非标：❗稀缺广东地级市非标❗当地第一大平台融资，第二大平台担保❗珠三角核心成员
【央企信托-116号广东肇庆市政信】
• 要素：5亿，2年，自然半年付息
• 收益：100万-300万：6.5%-6.6%

【亮点】
?AA融资：当地第一大平台，当地国资局控股90%、省财政厅占股10%，2022年3月，总资产193.98亿，资产负债率48.79%。主体评级AA，债项评级AA。
?AA担保：当地第二大平台，当地国资局100%控股，2022年3月，总资产142.03亿，2021年资产负债率 47.29%，营业收入21.02亿。主体评级AA，债项评级AAA。

?肇庆市：广东省辖地级市，粤港澳大湾区、珠江—西江经济带的重要节点城市，“广佛肇经济圈”、“广州都市圈”的重要组成部分。是东南沿海通往西南各省的重要交通枢纽。中国地级市百强品牌城市。2021年，肇庆市地区生产总值为2649.99亿元，同比增长10.5%，增速排全省第二名。一般公共预算收入146.46亿 元，比上年增长17.6%。

信托定融政信知识：

理论联系实际，结合重庆市地域地形特色综合分析研究了山地城市地铁建筑设计中存在的重点及难点，针对暗挖、明挖、高架三种类型的代表性车站在设计过程中遇到的若干问题进行深入研究，归纳总结出了解决相应问题的可行性方法和技术措施

     　　【关键词】山地城市,地铁建筑,设计,地域性 　　一.概述 　　作为山地城市的重庆，近年来随着城市化进程的加快，面对日益严峻的诸如建筑用地紧张、生存空间拥挤、交通阻塞等城市综合症，给人们居住生活带来很大影响，也制约着城市经济与社会的进一步发展，但是特殊的地形地貌使城市布局很难在平面上拓展和开发

    因此重庆城市交通建设，正在从过去主要向四周扩展加快转变到城市交通体系空中、地面和地下三维发展轨道上来

    尤其体现在现阶段大力发展的轨道交通新线建设上，已经从轻轨2、3号线以高架为主导，转向在主城区着力发掘地下空间

    建成后的地下轨道交通设施，将与地面交通，高架桥等相辅相成，逐步完善三维轨道交通体系

     　　重庆地质地貌条件较为复杂，且地形高差起伏较大，地铁工程实施难度较大

    以重庆地铁六号线为例，建筑设计范围涵盖了暗挖站、明挖站、地面站、高架站、车辆段、物业开发等几乎全部类型的地铁工程

    其中比较能体现山地城市设计地域性的主要有以红土地为代表的受地形地貌控制的深埋暗挖站，以长生桥为代表的受道路高差、坡度影响的非标准明挖站，及以九曲河站为代表的单柱悬挑路中高架站

    上述类型车站在以往地铁建设过程中较为少见，在设计过程中遇到诸多前所未有的新问题及困难，以下章节将针对各类型车站存在问题及相应解决方案展开详细论述

     　　二.针对深埋暗挖站（红土地站）存在问题分析研究及解决方案 　　1、一般城市标准暗挖站设计情况 　　一般城市地下车站若受控于某些特殊因素（如特殊地段无法实施明挖等）需考虑设置为暗挖车站时，一般满足车站顶板覆土15米左右高度，轨面埋深一般在29米左右即可满足要求

    乘客出地下一层站厅后在出入口通道内通过2段提升即可到达地面，虽便捷性不及明挖站，但车站疏散以及有盖出入口排烟等基本功能均满足规范要求

     　　2、红土地站设计情况及存在问题 　　重庆市轨道交通六号线沿线地形高低起伏，由于这种地形地貌的特殊性，线路纵断面设计起伏很大，许多车站的埋深均超越了通常意义上的暗挖车站的深度，站厅至地面的平均提升高度为32m左右，为“山城”地形条件下特有的地铁车站

    深埋站尤其以六号线一期位于主城区的红土地站最具代表性

     　　图一红土地站总平面图 　　红土地站位于规划洋河东路与五黄路交叉口，出入口沿五黄路东西向布置，受控于线网规划、地形地貌及线路条件控制，本站轨面埋深约为60米，设置为地下两层岛式暗挖车站，出入口到地面分四段提升

    由于轨面埋深过深，远超过普通地下车站轨面埋深，引起出入口长度超长，各出入口自站厅至出入口口部开孔处长度均超过100米

    根据《城市轨道交通技术规范GB50490-2009》要求：“当地下出入口通道长度超过100m时，应采取措施满足消防疏散要求

    ” 　　深埋地铁车站，在全国范围内应用的城市不多，规范也未对此做详细的阐述，可借鉴的经验较少

    且本站位于主城老区，建设用地紧张，出入口（敞口）超长加设的疏散楼梯间及排烟机房出地面风亭位置协调困难，若按常规暗挖站标准进行设计，本站疏散距离、疏散能力及防排烟均存在问题

     　　3、解决方案 　　针对以上问题，我院在认真研读相关规范后，积极与消防部门沟通，完善了相应的消防措施，并根据消防局要求组织专家组进行了消防专题论证，最终取得了专家组及消防部门认可

    相关措施如下（以本站1号出入口为例）： 　　（1）采用在超长通道1号口适当位置处设置支通道直通地面（规划部门要求设置地下出入口要有过街通道），通道分岔口处设防火卷帘加防火门分隔，平时卷帘门打开作为过街通道；当发生火灾时防火卷帘（特级复合）关闭，通过甲级防火门进行疏散

     　　（2）1号出入口主通道相比一般暗挖车站出入口通道，增设一部自动扶梯，共计3部扶梯在事故状态下参与疏散

     　　（3）1号出入口通道设置机械防排烟系统

     　　（4）6号线一期工程车站出入口通道宽度常规设置为6.5米，本站1号出入口宽度增加为7.2米，扩大疏散空间，增加通行能力

     　　（5）出入口用于疏散的自动扶梯供电方式采用两路电源，末端切换，负荷等级均为一级负荷，火灾时保证扶梯疏散功能正常运作

     　　（6）出入口排烟机房出地面风口由于用地紧张，出地面无条件设置，设计中通过采用加设排烟机房风道就近接入车站设备区排风井解决

     　　三.针对非标准明挖站（长生桥站）存在问题分析研究及解决方案 　　1、一般城市标准明挖站设计情况 　　一般城市地下站若位于路中时，一般设置为明挖两层车站，满足车站顶板覆土3米左右高度，轨面埋深一般在15米左右，即可满足要求

    出地面一层站厅后在出入口通道内通过一部扶梯提升即可到达地面

     　　2、长生桥站设计情况及存在问题 　　六号线二期长生桥站位于通江大道和黄明路的交叉口，沿通江大道呈南北向布置

    道路宽度约80米，站位周边设置条件较好，故设计考虑设置为明挖站

    车站所在的通江大道路地势南高北低，车站南北两端地面高差约5米，且沿通江大道、黄明路两侧埋设有埋深5.6米的钢筋混凝土综合管沟

    因此若按标准两层站设置，且保证地势较低端车站顶板不冒出地面

    车站中心里程处顶板覆土将达7米左右，结构计算受力不均，设计难度较大

     　　图三长生桥站总平面图 　　3、解决方案 　　针对以上问题，设计时结合该站特有地形地貌综合分析研究，积极与相关专业及市政规划部门沟通探讨，提出解决相应问题的可行性方法和技术措施如下： 　　车站起终点两端道路高差达5米，为保证地势较低端车站顶板不冒出地面，故车站标高按地势最低点控制，车站设置为地下二层（局部三层）明挖岛式车站，地下一层（局部）为设备层，地下二层为站厅层，地下三层为站台层

    小里程端地势较高处设备区设置为三层，其余部位根据现状地形走势逐级降低，保证顶板覆土基本一致，结构受力基本均匀

    且由于本站埋深较深，为减小规模，对设备用房合理压缩规模，优化平面布置，将车站长度控制在170米内

    并将大里程端风道结合区间上方区域设置于路中绿化带，节省工程量，且减少了与地块的协调量

     　　四.针对单柱悬挑高架站（九曲河站）存在问题分析研究及解决方案 　　1、一般城市标准高架站设计情况 　　一般城市高架车站若设于路中绿化带中，基本按双柱悬挑设计，绿化带宽度一般为10米左右

    车站平面布置为道路两侧进站兼顾过街模式，车站为三层高架站，在地面层设置变电所用房，二层为站厅层，站厅中间为公共区，两端为设备及管理用房

     　　2、九曲河站设计情况及存在问题 　　九曲河站位于渝北区礼嘉镇南部规划金通大道路中，呈南北向布置，规划金通大道规划红线宽度约45m，其中路中绿化带3m宽

    站位处道路较窄，不能满足一般城市双柱悬挑设置条件

     　　3、解决方案 　　针对以上问题，设计时结合重庆特有地质条件综合分析研究，积极与相关专业及市政规划部门沟通探讨，提出解决相应问题的可行性方法和技术措施如下： 　　鉴于重庆地区抗震设防烈度6度，地震加速度为0.05g，且地层多为砂岩或砂质泥岩，部分地区岩层出露地表，场地类别可达到I类，所以结构的地震响应小，抗震验算易于满足

    一期路中高架站均可实现单柱悬挑方案

    墩柱截面尺寸为2800mmx2200mm，可实现在路中绿化带中立置，满足市政规划要求

     　　车站平面布置为道路两侧进站兼顾过街模式，车站为三层高架站，地面层架空，仅在车站端头设置设备用房区疏散钢梯（经与市政规划部门沟通，若设置为牵引混合变电所车站时可在路侧外挂变电所用房）；二层为站厅层，站厅中间为公共区，两端为设备及管理用房；三层为站台层

    车站设备用房及站台布置方式与一般城市标准高架站基本一致，满足规范要求

     　　五、结束语 　　山城重庆地质地貌条件复杂，类型多、实施难度大，本文通过对重庆地铁六号线以红土地为代表的受地形地貌控制的深埋暗挖站，以长生桥为代表的受道路高差、坡度影响的非标准明挖站，以九曲河站为代表的单柱悬挑路中高架站进行深入研究，针对三种类型车站设计过程中遇到的若干问题进行分析探讨，归纳总结出了解决相应问题的可行性方法和技术措施，对相似类型城市地铁设计有一定的借鉴意义

     　　参考文献 　　【1】《地铁设计规范》（GB50157-2003） 　　【2】《建筑设计防火规范》（GB50016－2006） 　　【3】重庆地铁六号线超长出入口防灾设计专题研究中铁第一勘察设计院集团有限公司2009年 一般不直接影响商品房的面积

    而公摊面积则直接影响每套住宅的得房率

    通常公摊面积跟层高、建筑结构设计有关

     　　关键词：公共配套 公摊面积 商品房面积 　　 　　房地产项目开发时间跨度大、过程复杂，其中涉及的房屋面积虽然最终通过房地产权证的方式确定下来，但是在不同的开发阶段其均会有一些差异

    尤其是国内房地产市场形成的早期由于技术条件、规划国土职能分工等原因，房屋产权的面积往往会跟报建、预售时的面积存在差异，有的差异甚至达到了±10%

    随着1995年建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及2000年8月国家标准《房产测量规范》颁布实施，使商品房面积测量和计算有了统一的标准，对加强房地产市场管理，逐步规范房地产开发企业销售行为都起到了积极作用

    但是很多人对于影响商品房建筑面积的和公用建筑面积没有太多的了解，有的人甚至把他和住宅小区中的公共配套设施混为一谈

    因此有必要对住宅小区中的公共配套设施做一些了解，对影响商品房面积的公摊面积进行一些探讨

     　　 　　一、住宅小区公共配套设施 　　 　　住宅配套设施，指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施

    一般分为教育设施、医疗卫生实施、文化体育设施、社区服务与行政管理设施、邮政及市政共用设施、商业服务配套及其他等七大类

     　　（1）教育设施包括：幼儿园、中小学

     　　（2）医疗卫生设施一般包括：卫生站、卫生服务中心等

     　　（3）文化体育设施包括：综合文化活动中心、文化活动站、居民运动场/馆

     　　（4）社区服务与行政管理设施包括：老年人福利院、老年人服务中心、托老所、老年人服务站点、托儿所、市政及其他管理用房、社区服务中心、社区居委会、物业管理用房、业主委员会用房、 　　（5）邮政及市政公用设施包括：燃气供应站、变电站、垃圾压缩站、邮政分局、公共厕所、社会停车场/库、公交首末站、电信营业所、电信分局

     　　（6）商业服务配套包括：肉菜市场、百货商店等

     　　（7）其他一般指公变房、水池及泵房、锅炉房、开闭站、换热站等

    作为小区的公共配套大部分发展商在完成建设后都要移交给相关部门接收

    例如教育设施一般移交给当地教育局，医疗卫生设施一般移交给当地卫生部门；社区服务与行政管理设施包通常会移交给物业管理部门或当地居委会；燃气供应站由煤气公司接收；变电站由供电局接收；垃圾压缩站（垃圾收集点）由环卫部门接收；公交车站由交通部门接收；邮政分局由邮政部门接收等等

    上述的小区公共配套作为移交的设施一般不会参与小区内住宅、商业等面积的分摊，根据现在各地区对于公共配套建设实施的要求基本上是与住宅同步实施建设验收，如果是分期建设的大型小区，则根据项目总体规划在公共配套在必须与当期住宅同步建设验收

     　　通常此类的公共配套（含商业配套）会占小区总建筑面积的5%，公共配套面积除商业配套外其他的面积一般要移交给专业管理部门，基本上不作为可分摊的建筑面积，对商品房的分摊面积没有影响，通常房地产权证要办理到移交后的专业管理部门名下

     　　 　　二、公摊面积 　　 　　“公摊面积”是可分摊的公用建筑面积的简称

    公用建筑面积是住宅建设不可缺少的一部分，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积

    公用建筑面积分为可分摊的公用建筑面积（即公摊面积）和不可分摊的公用建筑面积

    公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积

    公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任

    其中对商品房面积有直接影响的是公摊面积，它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积

     　　根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》及《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，我们基本总结出公用建筑面积中不可用于分摊的有：1、作为独立使用空间租、售的地下室（含机动车库、非机动车库）、车道、车棚等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间如仓库；2、售房单位自营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)房、设备用房

    4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道

     　　可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、电脑网络室(指智能大厦)、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房

    2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水平投影面积的一半

     　　公摊面积的分摊原则： 　　1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位

    分摊的公用建筑面积为本幢内 的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内

     　　2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊

    多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数

    各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和

     　　3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能

     　　业主每户分摊的公用面积应该是公用建筑面积分摊系数乘以每户套内建筑面积

    所谓公摊系数，也就是房屋的得房率

     　　公摊面积计算方式包括： 　　（1）各楼栋公摊总面积＝整栋建筑面积－各套套内建筑面积之和－已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室； 　　（2）公用建筑面积分摊系数＝公摊面积／各套套内建筑面积之和； 　　（3）每套公摊建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

     　　在一个楼宇中，公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度

    那么，公摊面积应该占多大比例呢？一般而言，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积

    虽然国家在一般住宅的公摊系数上没有规定上限，但是根据建筑设计规范通常不会超过30%，根据层高大致如下： 　　7层以下住宅公摊率一般为7%—12%； 　　7—11层住宅公摊率约为10%—16%； 　　12—18层住宅公摊率约为14%—20%； 　　18—33层住宅公摊率约为 16%—24%； 　　公摊面积过大除了上述提到的层高问题之外，通常还有以下两种原因，一是不同的建筑结构造成公摊面积存在较大差异，一般来说框架比砖混公摊大、塔楼比板式公摊大，这种由于建筑结构不同造成的公摊面积差异可以达到10%—25%之间

     　　另一种情况是由于户型结构和空间设计不合理造成的，例如电梯间过大，梯间到每户之间的走道过长、一梯多户、柱网设计不合理等等

    在很多商住楼的设计上往往为了兼顾商业部分的需要在结构和设计上做了较大的妥协导致公摊过大

     　　 　　结束语： 　　公共配套的多少和公摊面积的大小都是体现人们居住环境的标准

    因此，如何在满足居住需求、空间舒适度的同时兼顾合理减少住宅的公摊面积，是值得房屋建设单位深入研究的课题

    

央企信托-116号广东肇庆市政信