江油鸿飞债权2023拍卖1号(江油鸿飞燃气微信缴费)

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摘要： 承租人以对租赁标的物上设有的抵押不知情且自身善意为由江油鸿飞债权2023拍卖1号，主张排除法院对抵押物采取执行措施的，法院不予支持作者：唐青林李舒（北京云亭律师事务所）编者按...

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承租人以对租赁标的物上设有的抵押不知情且自身善意为由江油鸿飞债权2023拍卖1号，主张排除法院对抵押物采取执行措施的，法院不予支持

作者：唐青林李舒（北京云亭律师事务所）

编者按

在执行程序中，租赁物的执行至少涉及申请执行人、被执行人、承租人三方法律主体，有时候还会涉及抵押、转租、执行程序中的出资、先抵后租和先租后抵等复杂情况。本期，我们结合最高法院近三年来处理此类案件的裁判观点，以期帮助读者理清此类案件主要争议焦点问题和相应裁判规则。

裁判要旨

抵押权的设定先于租赁合同成立的时间（“先抵后租”），无论该租赁合同是否合法有效，承租人是否善意，都不能产生阻却人民法院对案涉标的物予以执行的法律效果。

案情简介

二、该民事判决生效后，渤海银行南京分行向南京中院申请执行，南京中院立案后将该案委托无锡中院执行。无锡中院执行过程中作出（2015）锡执委字第0001号公告，并查封了被执行人的涉案房屋。新特高公司向无锡中院提交租赁权申报申请书，申报称该公司于2014年3月21日与袁宇峰签订房屋租赁合同，对涉案房屋享有租赁权。

三、无锡中院作出（2015）锡执委字第0001号通知书，认为无锡市惠山区人民法院于2014年5月6日首封涉案房屋。依据现有证据材料，袁宇峰将涉案房屋抵押给渤海银行南京分行在先，租赁协议发生在后，依照《物权法》第一百九十条的规定，对新特高公司要求继续租赁涉案房屋的请求不予支持。后新特高公司、环亚学校不服该通知书，向无锡中院提出执行异议。

四、无锡中院异议审查过程中，新特高公司提供了落款日期为2014年3月21日其与袁宇峰签订的房屋租赁合同。无锡中院认定该租赁合同无效且抵押在先而租赁在后，据此作出（2015）锡执异字第0040号执行裁定：驳回新特高公司、环亚学校的异议申请。

五、新特高公司、环亚学校不服该执行裁定，向江苏高院申请复议。请求撤销上述执行裁定，确认2014年3月21日新特高公司与袁宇峰签订的房屋租赁合同有效。江苏高院驳回其复议申请。

裁判要点及思路

对于本案，江苏高院认为抵押权设立在先，租赁合同生效在后。原因是承租人主张在先的租赁合同未被法院认定为真实有效的合同，理由有三：第一，新特高公司、环亚学校提供的关于租赁合同的相关证据，支付租金证据与租赁合同约定的付款时间、数额不一致，付款人与收款人并非租赁合同上载明的当事人江油鸿飞债权2023拍卖1号；第二，其支付的250万元银行转账凭证上载明的付款原因系还款而非支付租金，申请复议人未能就此做出合理解释；第三，承租人新特高公司未能提供充分证据证明其主张的租赁合同真实有效。

本案申请执行人设定的抵押权早已于2012年8月14日抵押登记，申请复议人知道或者应当知道涉案房产已设立抵押权的事实，此后未经抵押权人同意发生的租赁以及转租赁，承租人、转租赁人、次租赁人均不属于善意第三人。

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实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人在租赁合同中需要充分认识到抵押权对于租赁权可能产生的法律风险。结合高院裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：

一、承租人在选择租赁物时，要注意了解租赁物上是否已设定抵押权

《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”抵押权设立在先，法院对抵押财产采取执行措施时不受标的物上租赁负担的影响，承租人以不知情且善意为由主张排除执行措施的，法院亦不予支持。

二、法院如何确定租赁合同的真实性

本案中承租人提供的关于租赁合同的相关证据，如支付租金证据与租赁合同约定的付款时间、数额均不一致，付款人与收款人并非租赁合同上载有的当事人。可见，法院在判断租赁关系是否成立不仅会从形式要件进行判断，而且，还会从承租人是否实际占有该租赁物来进行判断。如果没有实际占有事实，即便租赁合同成立在先，也不容易被认定为可以阻却执行。

三、承租人作为善意的第三人虽然不能排除执行措施，但可以向出租人主张损失赔偿

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

四、抵押权人如何保护自身权益

抵押权人在签订抵押合同设定抵押时，应重点关注抵押物上是否存在已经签署的租赁合同且该租赁合同中的承租人已合法占有。租赁关系成立在先，在租赁期内，承租人若主张“买卖不破租赁”而可能影响抵押物在执行程序中的变现能力。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

延伸阅读

关于先抵后租中该租赁关系不得对抗已登记抵押权的问题，以下是我们写作中检索到的最高法院和高院对于该问题的相关裁判观点，以供读者参考。

1.抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

案例一：中信银行股份有限公司大连甘井子支行、大连国滨企业发展总公司与大连舒心门业有限公司案外人执行异议之诉申请再审民事裁定书【最高人民法院（2015）民申字第16号】

案情介绍：国滨公司向中信银行抵押集体土地建设用地使用权，舒心建材公司在该地块上投资建设仓库3500平方米，仓库建设于抵押权设定之后。舒心门业公司与国滨公司及舒心建材公司在土地抵押之后签订租赁合同，现抵押权人要实现抵押权，舒心门业公司主张土地和地上房屋应该分开处理，土地抵押权人对其所承租的地上厂房无抵押权，法院未予支持。

最高法院认为，“关于案涉地块上3500平方米仓库是否属于抵押财产的问题。舒心门业提交的三份租赁合同中，落款日期为2004年9月23日的国滨公司与舒心门业的租赁合同约定，租赁物范围为国滨公司拥有的案涉土地使用权及地上厂房，其中包含了仓库3500平方米。舒心门业主张其仅从国滨公司租赁了土地使用权，地上仓库系舒心建材投资建设，但就该节事实，未提供充分证据予以证明，其仅提供与舒心建材签订的房屋租赁合同，不能证明该房屋系舒心建材投资建设于案涉抵押权设定之后的事实。”

“舒心门业就案涉执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却人民法院的执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据一审、二审判决载明的事实，本案中信银行的抵押权设定在先，舒心门业所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合同是否合法有效，舒心门业的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。舒心门业以其享有合法承租权为由，要求停止人民法院对抵押物执行的申请再审理由不能成立。”

2.租赁合同在抵押权设立之后成立，该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不得影响抵押权人实现债权。

案例二：郭远群与陈瑶希,吴剑豪,吴海璋,唐杰其他执行复议案件执行裁定书【广东省高级人民法院（2015）粤高法执复字第82号】

广东高院认为，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。经查，本案中，郭远群与被执行人唐杰之间订立的租赁合同发生在涉案房产抵押权设立之后，依照上述法律规定，该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不得影响抵押权人实现本案债权。”