摘要：
“南宁国际旅游度假区”、“500亿元”、“3.3万亩”、“巨无霸”……从南宁万有国际旅游度假区项目入邕开始，这些亮眼的关键词就似高光一般环绕左右。一举一动也备受南宁甚至全广西的瞩目... 
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“南宁国际旅游度假区”、“500亿元”、“3.3万亩”、“巨无霸”……
从南宁万有国际旅游度假区项目入邕开始，这些亮眼的关键词就似高光一般环绕左右。
一举一动也备受南宁甚至全广西的瞩目。
早在去年3月底，项目就轰轰烈烈地开工了。
一年多过去，“高起点、高期待值”的南宁万有国际旅游度假区现在是什么情况？
如今地产行业下行的情况下，它的兑现会受影响吗？
PART.01
在建中，但进度相当缓慢
为了解南宁万有国际旅游度假区的实况，头条君来到项目现场一探究竟。
从东盟商务区驱车出发，耗时近50分钟，确实有点远。
由于项目体量太大，摄影师上无人机飞了一圈，实景如下↓↓
▲南宁万有国际旅游度假区现状（摄影射阳旅投债权融资计划：韦坤林）
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一眼望去，黄土、荒地、绿地占了相当大一部分，而且部分地块还是高高耸起的土方。
▲部分地块土方还未平整（摄影：韦坤林）
变化较大的，是探索湾启动区（度假区展示基地），已于今年6月份正式开放展厅，里面有长臂猿、美洲红鹮、火烈鸟等珍稀动物。
▲探索湾启动区（摄影：韦坤林）
不过，这里只对特定人员开放。
除此之外，度假区其射阳旅投债权融资计划他相关配套还没有影。而且，现场施工的动静不是很大，只有零星几辆挖掘机在平整地块。
项目内部道路倒是有些进展，已有一条大道成型，现场还有不少工作人员在作业。
▲项目内道路进度（摄影：韦坤林）
另外，南宁万有国际旅游度假区的住宅项目——中南十洲，建设进度也比较快。
一期住宅多栋已经封顶，配建的小学、幼儿园也在紧锣密鼓推进中，看样子，距离封顶也很近了。
▲中南十洲现状（摄影：韦坤林）
按照计划，项目首期启动区建设2023年内完成，首期项目2025年内完工，2030年内完成整体建设。
但计划赶不上变化，就现在缓慢的进度预判，要想如期兑现，真有点难。
PART.02
逃不开“高开低走”定律？
粗略一算，南宁万有国际旅游度假区进入南宁也不过两年时间，但这期间大小动作不断，吸引着不少人好奇的目光。
头条君先带大家盘一盘这个项目从零到现在的历程。
2019年10月，南宁万有国际旅游度假区立项获批复，首期收储3672亩。
▲那马组团北侧土地储备项目地块一至七项目建议书的批复。
自此开启了它的漫漫长路。
紧接着，12月31日，南宁官方与广州万有文化旅游发展有限公司签约开发协议。
2020年1月，良庆区政府发布那马镇东西片区控规，再圈出近1万亩地块。
2020年3月25日，万有以总价11.04亿元拿下那马两幅共760亩综合地块。
4天后（3月29日），南宁万有国际旅游度假区项目正式开工，进入了实质性建设阶段。
▲项目开工现场
这一阶段，项目的进度条飞速加载，各界对它的关注度很高，南宁官方也非常重视。可以说， 项目是在大众的聚焦下进入了正轨。
之后，万有接连拿下两幅地块，为项目扩容。
如2020年11月13日，万有拿下了位于那马大道以东的GC2020-113地块，约252.06亩。
2021年1月21日，万有拿下位于那马大道东侧，八尺江北面的GC2020-143地块，约94亩。
▲土拍成交蓝屏
随着项目的开工、新动态的减少，南宁万有国际旅游度假区也逐渐淡出大家的视野。
但一年多时间过去了，工程推进却不太理想，甚至很拉胯。
尽管探索湾启动区已在今年6月呈现，但还是比计划标债 了8个月（原计划2020年国庆），而且呈现效果与此前华丽的规划相比，多少有些减配了。
难道，南宁万有国际旅游度假区陷入了“高开低走”定律里？
PART.03
同时下注三城，万有步子跨大了
南宁万有国际旅游度假区行不行，要看万有的实力。
2020年4月26日，广东万有控股集团成立。
天眼查显示，广东万有控股集团由深圳香江文旅发展有限公司持股60%、广东万有文旅发展有限公司持股40%。
▲股权穿刺图
背后金主香江集团，创立于1990年，以家居商贸起家，以金融股权与能源资源的投资为核心，旗下形成了多元化的资产版图，实力不俗。
▲股权穿刺图
而早在万有控股成立之前，2019年9月，香江集团投下的万有（扬州）国际旅游度假区项目就举行了签约，总投资300亿。
据说，这是扬州历史上单体投资最大的产业项目，也是投资最多的旅游业重大项目，非常有影响力。
目前，项目也在建设中，进度比南宁项目稍快一些。
2019年12月，万有在南宁签约投建南宁万有国际旅游度假区，体量巨大，也是南宁政府引进的重量级文旅投资项目。
2020年9月11日，万有（惠州）国际旅游度假区项目签约，总投资约600亿元。
▲签约现场（图源：人民日报）
“香江系”掌门人刘志强，以万有集团董事会主席的身份，出席了签约仪式。
这已是万有集团第三次出手，步子跨得很大。
遗憾的是，这些项目都尚在开发阶段，成果还没有呈现。
也正是因为时间无限拉长，开发过程存在很大的不确定性，外界对项目的信心也飘忽不定。
▲南宁万有国际旅游度假区现状（摄影：韦坤林）
而且，香江集团的财力也疑问重重。
据中国网财经统计，自2017年起，香江控股资产负债率开始连年攀升，至2021年上半年增至80.06%，进一步融资的空间有限。
大致估算，以上三个文旅“巨无霸”项目总投资规模高达1400亿元。
以香江集团的资产体量，是否有足够的财力撬动这些项目的投资，成为最大的问题。
PART.04
地产“冷静期”，文旅大盘还有戏吗？
经过多轮调控，现在地产行业的大形势很明了，“去杠杆”是大趋势。
融资渠道收紧，大量房企正在为达标“三道红线”而焦虑不安，加之销售不乐观，现金流紧张的房企可谓是“风声鹤唳”。
在这样的大环境下，已经有很多房企陷入危局。
文旅大盘相较于一般的商品房开发，投入巨大、周期相当漫长，对现金流的要求也就更高，面临的挑战更大更难。
▲中南十洲（摄影：韦坤林）
如果企业自身底盘不稳，资金链很容易出问题，崩盘就是一瞬间的事。
即使开发商是真心想搞文旅，也是心有余而力不足。
最坏的结果是烂尾收场；情况好一点的，标债 兑现，且呈现效果打了折扣。
那么，“前途未卜”的文旅大盘，它的住宅项目还能不能买？
就拿中南十洲来说，去年底首开，高层7999元/㎡起，主力价8500元/㎡+；层院1.1万-1.7万元/㎡。
▲中南十洲开盘现场
近期，头条君实踩了解到，项目房源6136元/㎡起，还有首付1万起、送20万购房礼包、送2万京东卡等购房优惠。
与很多楼盘一样，中南十洲价格确实有所波动，这是市场行情冷淡带来的。
如果单纯以价格来判断能不能买，多少有点武断。
其实，这取决于自己的钱袋子。
如果是投资，亏盈在能承受的范围内，可以谨慎斟酌。
但居住需求排在第一位的的刚需客，还是不要“掺和”了。
▌写在最后
以目前的现状看，南宁万有国际旅游度假区的进度有点让人失望。
这一点或许很多人一开始就预测到了。
毕竟项目体量实在太大，又逢地产下行的特殊时期，标债 兑现概率较大。
就算项目整体完工，后期能否成功运营起来，也是不确定因素。
不过也不必太悲观，项目还在推进中。
作者|杨晚玉
审核|吴晓苑
编辑|谢金伶
文章来源：居南宁·南宁楼市头条