摘要：
最近，我们又去金堂花园水城城投2022年债权了一趟广州国际创新城。去的前提是，这里又有两个项目准备亮相，同时，我们也想看看板块，在经过一年的线上翻滚后，这里变得怎样。看完之后，我们... 
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最近，我们又去金堂花园水城城投2022年债权了一趟广州国际创新城。
去的前提是，这里又有两个项目准备亮相，同时，我们也想看看板块，在经过一年的线上翻滚后，这里变得怎样。
看完之后，我们有金堂花园水城城投2022年债权了一个和横沥岛类似的观点。
虽然，这两者的成长性、价值点，再到板块的细微之处，完全不同。
但他们的共性都在于：需要和时间做朋友。
01
整个板块的实踩和两个新盘，我们放在了视频里。
地产少年
准备卖7万，是有原因的#国际创新城#创新城#新造#越秀大学城和樾府#越秀大学星汇城#越秀星汇文玺#12光年#南大干线@广州番禺发布 @思科智慧城12光年 @广州智联汽车小镇
视频号
先聊聊复踩后的感受。
比起各大房企的渲染，国际创新城目前的城市建设界面，依旧处于初始阶段。
交通不便、村落环绕、尘土飞扬，依然是很多人来到这里最直观的感受。
相比之下，南大干线、暨南大学番禺校区、广州大学城智慧谷（也就是曾经的思科智慧城），反倒是创新城看上去最为亮丽的风景。
如果以此为参考值，如此“荒凉”现状下，国际创新城对应的价格定位，就会很魔幻。
毕竟，去年的国际创新城，就诞生了番禺首宗摇号地块，楼面价达33599元/㎡，被越秀所竞得。
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但是否真的如此不堪？
其实未必。
02
国际创新城板块的未来有价值爆发点吗？
盘叔认为，有的。
其一，从规划来看，国际创新城是产学研商一体化的板块。
这不同于只有配套和商业却产业单薄的“睡城”，也不同于有产业而生活配套缺失的“产业城”。
而且相比大学城，这里增加科创产业空间，满足中小微初创企业服务的孵化器到为科创龙头服务的大地块等全链条的空间需求。
可见，国际创新城的发展是有深远的规划的。
其二，国际创新城符合广州和番禺的发展方向。
南岸板块位于广州第三科技创新轴、珠江后航道沿江经济带双轴交汇。
随着东进发展，琶洲、金融城、鱼珠开始挑起大梁，国际创新城的地理优势凸显。新化快速路开通后，国际创新城可以20分钟到琶洲，25分钟到金融城。
与琶洲、金融城等板块联系加强，国际创新城的最新科研成果有望得到更快速的应用转化，收获1+12的经济效益。
另外，国际创新城作为区域科创龙头，依托人工智能、新能源、工业互联网和数字创意等科创成果，将带动莲花湾片区产业升级发展，甚至还能辐射南沙的区域。
其三，国际创新城未来能加强与大湾区其他科创板块的联系。
未来，国际创新城可乘坐一站地铁至7号线官桥站，换乘佛莞城轨（有望2021年底或2022年初开通）。
莞城轨与穗莞深城际互通，国际创新城可快速到达东莞滨海新区、深圳空港新城。
这意味着，国际创新城与广深港澳科创走廊其他节点高度融合，人流、物流、资金流、技术流等将高效互通。
除此之外，在番禺的发展布局中，番禺科技创新走廊，会是未来的一个核心发展轴。
番禺科技创新走廊，将以广州大学城为“智核”，以广州地铁7号线为纽带，串联广州南站地区、万博长隆片区、广州国际创新城、莲花湾片区四大区域。
其中，就有国际创新城。
这一些，都是板块发展的基本面。
所以，抛开更为成熟的万博长隆板块和变数反复的广州南站，番禺这么多板块当中，能够被期待的洼地，第一个想到的，可能也就它了。
03
但问题有两个。
兑现程度和兑现时间。
其一，需要等多久。
首先，我们要有一个基本认知。
广州国际创新城，从规划来看，是作为大学城2.0版本去打造，也是番禺科技创新走廊的重点极点。
但这个板块，当下的问题在于，规划范围庞大、落地规划时间长，所以是需要一步步去推进的。
对于购房者来说，这样的利好兑现，是需要时间的。
但这个时间，是不可控的。
从番禺万博的推进速度来看，国际创新城确实有压力。
南大干线 图源：地产少年
其二，会不会有发展偏差。
由于番禺版图过于庞大，所以在发展当中，难免会出现不能多中心平衡发展的情况，这点是有可能会出现的。
正如上面所说，番禺发展这么多年，能够兑现价值的，目前来看，也就只有万博。
所以对于番禺乃至广州来说，国际创新城的发展，能否成为未来重心的第一顺位，这个很关键。
思科智慧城，就是一个不太好的例子。
最后，再讲一个核心点。
和琶洲的关联性到底会有多紧密。
交通路网的打造，已经缩减了曾经比较高的时间成本。
剩下的，才是关键。
如果琶洲的发展方向，能够真正往大学城、国际创新城一路向南走，那么不仅可以真正辐射国际创新城，也可以和国际创新城形成更大的产业结合效应，进而推动板块的发展。
而一旦不能形成这样的效应，那么国际创新城如果仅仅只是依靠大学城，作为大学城2.0而存在，那么板块的价值，并不会太高。
这也是盘叔觉得国际创新城能否从番禺板块当中跳出，快速发展的一个极为关键点。
04
那么，国际创新城适合什么人群购买？
第一种是国际创新城（包括大学城+生物岛）内的科研人员。
这类人平时做科研没日没夜，上班地方近的地方置业最适合他们，且如今入手性价比较高（海珠区的房价更高），这是南岸板块最坚固的客群。
相对来说，生物岛的科研人员更喜欢靠地铁楼盘，大学城的科研人员可能更喜欢靠新造特大桥或地铁的楼盘，喜欢离公司最近的楼盘。
第二种是国际创新城和大学城外溢的教职人员。
对比大学城有10所高校校区，南岸板块目前只有3所高校校区，潜在的买家要少一些。
而大学城外溢的教职人员，部分已购入亚运城，余下一部分未置业却不着急配套兑现的人员会考虑国际创新城。
第三种是在琶洲、万博上班的自驾一族。
新化快速路开通后，国际创新城可以20分钟到琶洲，通勤时间已经没有任何的压力。
而南大干线的市新路至新造路段预计2022年底前全线开通，国际创新城未来将能快速到达万博CBD。
再加上万博、琶洲的房价偏高，这里不失为另一个选择。
第四种是亚运城已用完学位资源的买家。
亚运城有两大优势，一是优质学位，二是强劲的流通率。不过，其睡城的规划，导致房价难涨，学位用完可考虑到国际创新城改善。
越秀大学城和樾府航拍（地产少年）
总体来看，国际创新城短期有快速路和轨道交通建成兑现，而长期有科创产业落地孵化，对其他区域的吸引力比大学城强。
但相比亚运城，国际创新城虽然槽点没那么多，但配套不足和有待发展，依然是改善买家需要考虑的问题。
坚定买入？不能。
可以期待？可以。
至于最近的两个新盘的购买建议，就不具体聊了。
有兴趣的，可以在番禺买房置业群里，好好聊。