![新的投资方向,分红率超高的REITs基金](http://ccbca.org.cn/zb_users/upload/2022/09/202209011662035560513876.jpg)
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自2021年6月首批9只公募REITs发行上市后,截至2024年3月末,我国已有35只公募REITs成功上市,融资规模1105.43亿元,扩募4 只,融资50.64 亿元;累计融资约1156 亿元。
截至4月1日,29只基础设施REITs发布了2023年年报,合计实现收入102.29亿元,净利润13.56亿元。
从投资者结构来看,机构投资者占比仍较高,达93.37%。根据2023年报披露,29只REITs机构投资者占比均值为93.37%,个人投资者仅占比6.63%,并有 23 只公募 REITs 的机构投资者占比超过 90%。
今年一季度,已上市的35只REITs产品中有24只实现了上涨,涨幅超过10%的产品更是达到了7只,其中涨幅最大的博时招商蛇口产业园REIT环比上涨了16.3%,也有多只高速公路REITs涨幅超10%;
随着公募基金2023年年报的全部披露,公募REITs产品在2023年的营收情况也悉数曝光。2023年多只产品表现出色,净利润过亿的产品达到6只,其中有产品与2022年同期相比营收和净利都大幅提升。不过,也有4只产品在2023年出现了净亏损。
以2023年末总市值计算,特许经营权类、产权类REITs 2023年净现金流分派率平均为9.77%、5.07%,较2022年均大幅提升,且相比A股同类型公司股息率也更胜一筹。
Reits分类:
目前REITs在我国的试点范畴主要在基础设施领域,包括交通基础设施(高速公路、港口等)、能源基础设施(光电、水电等)、生态环保设施(污水、固废处理等),产业园,商场 。
不同的底层资产,意味着我们持有REITs获得的收益,其来源是不一样的。比如高速公路的收益主要来自于收取的过路费,而产业园区的收益,除了来自于场地租金、物业管理费之外,也包括因产业园区升值而带来的增值收益。
已发行的35只公募REITs中9只为园区基础设施REITs,9只为交通基础设施REITs,发行额占比较大的三类底层资产分别为:交通基础设施,占比为44%;园区基础设施,占比为:15.2%;能源基础设施,占比为:13.92%;其中交通基础设施REITs在我国所有公募REITs中平均单只发行规模最大,达到54.18亿元。最大的
Reits特色:
分红制度:按照我国的相关规定,在符合分配条件的情况下,公募REITs每年至少要进行收益分配1次,收益分配的比例不低于年度可供分配金额的90%。截至2023年6月底,目前国内已上市的28只REITs中,有22只REITs自上市以来至少进行了1次分红,其中有9只至少进行了3次分红。
2023年度各REITs的分红率大多数集中在4%-8%之间,四只reits基金分红均超过10%,这四只中两只是能源基础设施REITs、一只为生态环保REITs、一只为交通基础设施REITs。
而分红率较低,有四只REITs分红率均低于2.5%,其中三只都是产业园区类REITs,一只为仓储物流类REITs。2023年度各REITs可供分配金额完成度差异度明显,园区基础设施类REITs整体完成度较高。
对于公募REITs来说,其收益来源主要为底层资产运营所产生的收入,例如高速公路收取的 过路费、产业园区收取的租金等。
除此之外,产权类REITs还有可能享受因底层资产升值带来的增值收益。
由于底层资产属性的不同,不同资产类型、不同行业的公募REITs在资产估值方面,特别是未来现金流的测算方面所需要考虑的因素不尽相同,下面我们分行业进行具体分析:
1)交通基础设施类REITs的经营状况可以观察客运量、货运量、车流量和通行费等指标;
2)生态环保类REITs可以观察污水处理量和垃圾处理费等指标;
3)能源基础设施类REITs可以观察上网电量指标;
4)园区基础设施类、仓储物流类和保障性租赁住房类REITs都要对可租赁面积、出租率和租金等指标进行分析。
采用成本法估值:目前通常采用成本法计量。例如,某只公募REITs持有一个产业园区,其初始价值为20亿。园区每年需要计提折旧1亿,即每年减值1亿。那么到了第二年,该园区的账面价值就变成了19亿。
不难看出,这种方式可能会导致公募REITs底层资产的账面价值与其公允价值存在差别。不过,现有法规要求在公募REITs存续期间,基金管理人每年要聘请机构对底层资产进行1次评估。目前,公募REITs通常会在年报中披露底层资产最新的评估价值。