新的投资方向，分红率超高的REITs基金

新的投资方向，分红率超高的REITs基金
自2021年6月首批9只公募REITs发行上市后，截至2024年3月末，我国已有35只公募REITs成功上市，融资规模1105.43亿元，扩募4 只，融资50.64 亿元；累计融资约1156 亿元。
截至4月1日，29只基础设施REITs发布了2023年年报，合计实现收入102.29亿元，净利润13.56亿元。
从投资者结构来看，机构投资者占比仍较高，达93.37%。根据2023年报披露，29只REITs机构投资者占比均值为93.37%，个人投资者仅占比6.63%，并有 23 只公募 REITs 的机构投资者占比超过 90%。
今年一季度，已上市的35只REITs产品中有24只实现了上涨，涨幅超过10%的产品更是达到了7只，其中涨幅最大的博时招商蛇口产业园REIT环比上涨了16.3%，也有多只高速公路REITs涨幅超10%；
随着公募基金2023年年报的全部披露，公募REITs产品在2023年的营收情况也悉数曝光。2023年多只产品表现出色，净利润过亿的产品达到6只，其中有产品与2022年同期相比营收和净利都大幅提升。不过，也有4只产品在2023年出现了净亏损。
以2023年末总市值计算，特许经营权类、产权类REITs 2023年净现金流分派率平均为9.77%、5.07%，较2022年均大幅提升，且相比A股同类型公司股息率也更胜一筹。
Reits分类：
目前REITs在我国的试点范畴主要在基础设施领域，包括交通基础设施（高速公路、港口等）、能源基础设施（光电、水电等）、生态环保设施（污水、固废处理等），产业园，商场 。
不同的底层资产，意味着我们持有REITs获得的收益，其来源是不一样的。比如高速公路的收益主要来自于收取的过路费，而产业园区的收益，除了来自于场地租金、物业管理费之外，也包括因产业园区升值而带来的增值收益。
已发行的35只公募REITs中9只为园区基础设施REITs，9只为交通基础设施REITs，发行额占比较大的三类底层资产分别为：交通基础设施，占比为44%；园区基础设施，占比为：15.2%；能源基础设施，占比为：13.92%；其中交通基础设施REITs在我国所有公募REITs中平均单只发行规模最大，达到54.18亿元。最大的
Reits特色：
分红制度：按照我国的相关规定，在符合分配条件的情况下，公募REITs每年至少要进行收益分配1次，收益分配的比例不低于年度可供分配金额的90%。截至2023年6月底，目前国内已上市的28只REITs中，有22只REITs自上市以来至少进行了1次分红，其中有9只至少进行了3次分红。
2023年度各REITs的分红率大多数集中在4%-8%之间，四只reits基金分红均超过10%，这四只中两只是能源基础设施REITs、一只为生态环保REITs、一只为交通基础设施REITs。
而分红率较低，有四只REITs分红率均低于2.5%，其中三只都是产业园区类REITs，一只为仓储物流类REITs。2023年度各REITs可供分配金额完成度差异度明显，园区基础设施类REITs整体完成度较高。
对于公募REITs来说，其收益来源主要为底层资产运营所产生的收入，例如高速公路收取的 过路费、产业园区收取的租金等。
除此之外，产权类REITs还有可能享受因底层资产升值带来的增值收益。
由于底层资产属性的不同，不同资产类型、不同行业的公募REITs在资产估值方面，特别是未来现金流的测算方面所需要考虑的因素不尽相同，下面我们分行业进行具体分析：
1）交通基础设施类REITs的经营状况可以观察客运量、货运量、车流量和通行费等指标；
2）生态环保类REITs可以观察污水处理量和垃圾处理费等指标；
3）能源基础设施类REITs可以观察上网电量指标；
4）园区基础设施类、仓储物流类和保障性租赁住房类REITs都要对可租赁面积、出租率和租金等指标进行分析。
采用成本法估值：目前通常采用成本法计量。例如，某只公募REITs持有一个产业园区，其初始价值为20亿。园区每年需要计提折旧1亿，即每年减值1亿。那么到了第二年，该园区的账面价值就变成了19亿。
不难看出，这种方式可能会导致公募REITs底层资产的账面价值与其公允价值存在差别。不过，现有法规要求在公募REITs存续期间，基金管理人每年要聘请机构对底层资产进行1次评估。目前，公募REITs通常会在年报中披露底层资产最新的评估价值。