邹城利民建设发展债权转让

AA评级发行+AA+主体担保！市场最优政信项目
【邹城利民建设发展债权转让】
产品规模】总规模2亿，分期发行；
【期限】12/24个月；
【付息方式】打款次日起息，季度付息；
预期收益率：10万-50万-100万-300万
12个月：7.0%-7.3%-7.6% -8.0%
24个月：7.3%-7.6% -8.0%-8.3%
【发行方】ZC市xx集团有限公司 主体评级AA 债项评级AA+
ZC市财政局(邹城市国资局)90%持股,山东省财政厅10%持股,截止到2023年总资产近
227亿元,负债率低,偿债能力强
【担保方】ZC市xx集团有限公司 AA+主体信用
ZC市最重大的城投平台,AA+公开发债评级,信誉极高,截止到2022年总资产近560亿元，在当地具有极大的影响力
【地区简介】:
ZC市,为山东济宁市下辖市,思想家孟子的故乡,历史名城,位列全国百强县市,GDP高达824.12亿,一般公共财政预算收入 80.17亿,济宁市各区县排名第-

信托定融政信知识：

周五，有“郑州房企一哥”之称的正商实业宣布美元债利息逾期，美元债正式爆雷。但经过一个周末，11月27日午后，正商实业股价突然直线拉涨，截至收盘大涨9.94%，虽然仍是不足0.2港元/股的仙股，但巨大涨幅仍引人关注，是谁在为“一哥”护盘？

成交记录显示，招银国际证券、摩根大通金融（香港）、耀才证券在前五买家队列。正商实业并未对股价大涨的原因进行解释，有投资人士猜测，或许是近期国内楼市利好政策比较频繁，而正商实业目前股价过低。

“债市观察”梳理，正商实业现金流承压早在2019年就有所迹象，2021年出现美元票据交换要约，而股价则在2022初开始一路下行，美债方面，现有数据显示，正商的美元债价格仅在44美元左右。

郑州本土房企的代表，

“展期再展期”难以持续

正商实业的母公司为正商集团，作为郑州本土民营房企中前三的存在，曾连续10年稳居郑州房企销售额和销售面积“双料第一”，销售额最高时超过500亿元。但自2020年之后，其销售额和销售面积开始陆续减少，现金流压力也开始凸显，2021年开始，正商实业对美元票据进行交换要约，延缓兑付压力，但最终未能避免债务爆雷。

正商实业发生利息逾期的票据为2024年到期的12.50%优先票据(ISIN:XS2385313064)，该票据约1000万美元的利息应于2023年10月23日到期应付，在30天宽限期结束后，最终于2023年11月22日到期。

正商实业表示，由于不可预见的技术原因，公司未能及时将汇至境外以支付该笔利息。截至公告日，该笔利息仍未支付，因此发生违约事件。

正商实业表示，公司尽快安排支付利息，以补救因延迟支付利息而造成的任何违约。公司正与2024年票据持有人就延迟支付利息进行真诚的讨论，并将与债权人保持积极沟通，并寻求实施最佳解决方案。

实际上，正商实业在这次违约之前还出现过一次“擦边违约”。今年8月29日，正商实业对尚未兑付的2023年到期12.5厘优先票据将展开交换要约，该票据应于2023年9月13日到期。

正商实业在9月12日完成2023票据的交换要约，原票据1.03亿美元已根据交换要约有效提交作交换并已获接纳， 并注销8677万美元票据，但仍有975.2万美元的本金及其利息未能支付。

而在2021年正商实业就曾对到期的美元票据进行交换邀要约，2021年9月13日，正商实业完成交换邀约条件，新票据限期为两年，最低年利率将不低于12.5%。

可见，正商实业还在对美债进行“展期再展期”的延期战术，但随着2024年美元票据的实质违约，这种战术还能维持多久，并不好说。

其实早在2019年，也就是销售额创历史最高记录的当年，正商实业就的现金流压力就已经出现。

2019年财报显示，正商实业当年总资产约为519.42亿元，总负债约482.05亿元，资产负债率高达92.81%。其中，短期债务144.51亿元，同比增长295%，其一年内到期的银行及其他借款为69.6亿元，同比几乎翻了一番。但公司2019年现金及现金等价物结余仅32亿元，难以覆盖其前述到期债务。

正商实业不得不通过股权配售来获得新融资，截至2020年，正商实业上市6年进行了3次股权融资，累计融资21亿港元，其中都有部分或大部分用于还债。

2021年之后，随着三道红线融资新规的执行，正商实业融资难度也越来越大，现金流越发紧张。

截至2023年上半年末，正商实业现金及银行存款约为27.25亿元，而总有息负债高达174.91亿元，短期负债约152.89亿元，占总有息负债87.4%。

旗下公司成被执行人，创始人减持，

海南项目还能保住吗？

正商实业的实际控制人为张敬国与女儿张惠琪，张惠琪早2013年就进入集团担任监事，还在兴业物联（09916.HK）等多家公司担任董事及管理职位，也是兴业物联、赞宇科技等公司的实控人。

在正商实业出现债务风险的这几年，张敬国、张惠琪父女仍然保持低调，鲜有公开受访记录，但从张惠琪此前行动轨迹看，她的海外游学经历更丰富，虽然是多个公司实控人，但并未担任重要职务，比如在兴业物联只担任非执行董事。

值得注意的是，今年4月，正商集团创始人张敬国3次减持正商实业股票，合计减持约8.1万股。

来源：东方财富网

此外，除了正商实业，正商集团还有一家房产开发公司：河南宏光正商置业有限公司（简称“宏光正商”），是开发正商集团存量项目及未退出的部分城改项目，曾作为正商集团的境内发展主体，但近年来自身土储规模缩小，现金流也出现问题。

企业预警通数据显示，宏光正商在今年10月已经两次被判为被执行人，合计被执行金额约为757.25万元。

图片来源：企业预警通数据

早在2021年7月1日，大公国际资信就将宏光正商主体信用等级与债项信用等级由AA下调至AA。

目前，正商集团旗下拥有正商实业（00185.HK）、赞宇科技（002637.SZ）、兴业物联、Global Medical REIT Inc（GMRE.NYSE）四家上市公司，还是郑州银行（06196.HK、002936.SZ）股东，从整体资产来梳理，保证未来的项目开发应该不成问题。

但作为房产开发业务重心的正商实业，此前虽然重资投入多个项目，但受制于目前的现金流压力和市场环境，其开发难度也很大。

“债市观察”梳理，正商实业在2015年上市，当年总资产仅18.31亿元，通过资产注入和快速扩张， 2017年~2020年的正商实业以肉眼可见的速度快速扩张，总资产从2015的仅18.31亿元，扩张至2021年的682.4亿元。

2020年，正商实业曾全年拿地投资100亿元，但最终实际投资约82.17亿元，新增47个项目。从拿地记录来看，仍集中在郑州以及河南人口密集的区域。

正商实业也曾瞄准全国市场，曾聚焦全国新一线、强二线和长三角区域城市，走向全国，但上市9年来，其最高销售额未超过600亿元，截至2023年上半年末，正商实业总资产约616.9亿元，但资产净值仅约50亿元。

在正商实业拿地过程中，也有令人印象深刻的项目，其曾在2019年以15.13亿元价格拍下大兴区瀛海镇一宗集体建设用地，该地块是全国首个可售集体建设用地住宅项目，主要用来建设共有产权房项目，售价不得超过2.9万元/平方米，目前已经陆续交付入住，小区名称为正商杏海苑。

此外，今年6月份，正商集团还与海南省文昌市人民政府签署战略合作协议，正商集团董事长张敬国，以及正商集团副总裁、正商实业集团董事长王金虎，正商集团副总裁、正商实业集团总经理陈卫兵等公司高管均出席。

协议合作范围包括产品进出口贸易、旅游地产和工业地产开发、城市基建配套和城市更新、教育和医疗大健康产业等相关领域。

目前，正商集团正在海南省文昌市开发正商红椰湾项目，正在开发建设的是四期、五期，紧邻清澜港，总建筑面积25万方。整体项目位于文昌市清澜开发区高隆湾片区，项目占地面积约280亩，总建筑面积约45万方，整个项目共分五期开发，前三期20万方已建设完成并交付入住。

正商集团需要把控债务风险，避免正商实业的债务风险影响到海南项目。

此外，还有河南项目业主在股吧留言反馈，“郑州正商智慧城三期加推房，减配严重，强制交房，到现在地下室的地砖还没贴。”

据公开资料，正商集团截至2022年，累计开发项目180余个，遍布全国20座城市，拥有业主48万户150余万人；而截至2023年上半年末，正商实业还有109个项目，其中47个项目已经或即将竣工，51个项目出于规划或开发中。

这100多个项目，正商集团如何保证交付以及交付质量，仍是当下最重要的问题。

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