摘要：
本文目录一览：1、物业管理师《管理实务》知识点：物业服务2、... 
添加微信好友, 获取更多信息
复制微信号
本文目录一览：
物业管理师《管理实务》知识点：物业服务
物业服务企业的财务特征
(一)会计主体的特殊性
有的企业是以物业服务企业自身为会计主体的，认为物业服务项目的经营管理活动也是其企业经营活动中不可或缺的一部分，当然，也不排除有通过集中组织会计核算，降低会计信息成本的因素存在;有的企业是将企业本部和每个物业服务项目分别作为会计主体，并编制合并会计报表。
对于采用酬金制作为计费方式的物业服务项目而言，明确物业服务项目必须作为独立的会计主体的意义在于：一方面，可以将物业服务的提供者即物业服务企业的经营活动与其受托代理的.物业服务项目的经营活动区别开来;另一方面，可以将同一物业服务企业受托代理的不同物业服务项目的经营活动区别开来。因此，酬金制下，各物业服务项目应独立建账、独立核算，保证物业服务企业与物业服务项目之间以及不同管理项目之间在资金划拨、账簿记录等方面相互独立。
在酬金制下，物业服务项目是独立的会计主体，但其会计核算的责任主体是物业服务企业，这反映出物业服务企业“代人理财”的特点。
(二)现阶段物业服务企业资产的特点
(1)货币资金在总资产和流动资产中的比重偏高。
总的来说，由于现阶段在国家允许的范围内，低风险的短期投资渠道较少，物业服务企业往往也缺少资产管理方面的人才，使大量的货币资金处于闲置的状态。
(2)分散在各物业服务项目、所有权归全体业主的固定资产尚未全部纳入会计核算体系。
(三)现阶段物业服务企业负债的特点
(1)物业服务企业现金充裕，现金流稳定，普遍没有通过银行融资的需求。
(2)物业服务企业账面上存在着较多的暂收或应付款(例如代收代付费用等)，并且物业服务收费一般采用预收的方式，因此，物业服务企业负债相对于所有者权益的比率较高。
(3)物业服务企业的负债基本上是无息负债，即无需支付利息的负债。
(四)所有者权益的特殊性
在进行所有者权益核算时，应注意的是：酬金制下，物业服务费的结余是全体业主的权益，而非物业服务企业的股东权益，不能将其纳入所有者权益的核算范围，应计入资产负债表中“少数股东权益”项目，不能将其分配给股东。
(五)收入的规定性
酬金制下，物业服务费是物业服务企业以代理人的身份为业主管理的资金，在地方税务法规的支持下，在会计上可以作为“代管资金”;对于采取酬金制的物业服务项目，物业服务企业的物业服务收入仅包括物业服务酬金收入。
(六)物业服务企业在成本费用方面的特征
(1)物业服务企业固定成本的比例较高，人工成本占总成本的比例也较高，成本费用的可控性相对较差。
(2)物业服务企业成本费用的可预测性较强。
(3)物业服务企业的成本中有相当部分属预防性支出(如电梯维修保养费)。
物业服务企业的利润
(一)物业服务企业利润的构成
物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
(二)物业服务企业利润的计算
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额;
其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额;
补贴收入是指国家拨给物业服务企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
物业服务企业代收代付业务
(一)物业服务企业代收代付的范围
物业服务企业代收代付的费用类型包括：水费、电费、燃(煤)气费、住宅专项维修资金、生活垃圾消纳费、集中供暖费用等。
在物业服务区域内，供水、供电、供气、供暖、有线电视等单位应当向最终用户收取相关的服务费用，业主与上述单位是一种合同关系，依据相关法律行使合同权利，履行法律义务。为了方便社区业主，物业服务企业可根据实际情况接受上述单位的委托，代其向业主收取服务费用，但不应承担相关责任和义务。
(二)物业服务企业代收代付的管理
(1)按照费用类型建立统计报表，报表内一般以业主或交款人作为统计的对象。
(2)查表计数。如电费，就需要根据业主家的电表，统计单月用量，当月费用等于当月用量乘以电费单价。
(3)及时向业主或使用人送达代收代付费用收费通知单及收取费用。
(4)对代收代付的费用及时进行统计，及时追讨欠缴费用。
(5)将向业主或使用人代理收缴的水电气有线电视等费用转交到供方。
(三)物业服务企业代收代付的方式
1.先付后收
由物业服务企业先行垫支，再向业主收取资金。目前一般而言，水费、电费的代收代付采取此种方式。先付后收的方式不仅占用了物业服务企业的资金，后期的收缴也存在风险。
2.先收后付
由物业服务企业先向业主收取资金，再将资金支付给相关方。对物业服务企业而言，这种方式风险最低。如《福州市物业服务条例》就明确规定，当地物业服务企业可以采用先收后付的方式进行处理。
物业公司能把自己的业务转让吗
首先来说，在物业管理工作中，物业公司可以聘请专业的服务公司来进行具体项目的工作。比如聘请保安公司提供安保服务，聘请保洁公司进行保洁、垃圾清理工作，聘请电梯公司维修养护电梯设备等等。国家也提倡由专业公司来提供专业的服务。
但是，根据《物业管理条例》第四十条之规定：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
如果物业公司不能提供整体服务时，应向业委会提出说明，由业委会自行安排物业公司的招投标。物业服务机构无权擅自将所管理的项目直接转让给第三方。
不过，也有特殊情况下，可以由第三方直接介入。
1、原物业公司重组，由重组后的新物业公司继承执行原物业公司未完成的物业管理合同。
2、原物业公司被第三方机构收购或兼并后，由兼并企业接管原物业服务项目的。
实操丨以物业为底层资产提供ABS产品的方案设计思路探讨
微信链接：
正文：然则事在人为成都成金物业服务企业信用资产转让项目，我们固收行业成都成金物业服务企业信用资产转让项目的从业人员能否在层层阻碍中守得天晴月朗，更在乎自身能否在时代中紧跟潮流，谋得一席之地。资产证券化以其自身产品结构体系完整、风险可控，实为我们理应重点探求领域。而目前来看，我们日常接触的房地产企业、城投均有此类物业资产，为我们提供融资方案的可行基础。
笔者于平日偶有接触部门业务人员就以物业为底层资产进行融资方案的讨论，或有业务人员急需谋求可行方案赢得客户认可。大部分情况下，此类项目以物业不大清晰、未来资金收入较难明确、涉及主体较多、融资结构复杂等问题导致前期谋划上把握度不高，伴有从业人员对部分业务不熟练等问题。为更好地提供一个较为简洁、可行的方案，笔者结合同事经验，将平日所思总结汇报给各位同事，愿愚笔之下能成为各位引玉之砖。
1、我们面对的客户一般有哪些
就目前来看，我们平时主要遇到的客户有如下几类：
1、以房地产传统开发为主的集团公司成都成金物业服务企业信用资产转让项目；
2、具有优质客户端获取能力的轻资产类住房开发商；
3、具有道路收费权、酒店、会展中心等资产的城投公司。
由于客户自身经营模式、区域背景、资产情况等与客户所在类别直接相关，不同类别下的情况差异较大，因此对于企业客户的初步分类是我们在进行融资方案时合理介入的第一步。
图：常见房地产开发商运营模式
显然，以通过出让土地为主的地产开发模式由于现金流难以预测，并不适合用于开展ABS融资服务。而不管对于采取房产开发模式或者物业运营模式的客户，已经进行营销/物业管理经营阶段的成熟项目，才是我们开展ABS融资服务的主要对象。
适合开展ABS业务的物业资产必然具有运营收益稳定、物业增值空间较大的特点，那么对于我们日常所遇到的物业资产，我们可以简要分为以下几类：
（1）写字楼
经营管理标准化程度较高，写字楼的后续管理较为成熟，对于ABS持续期管理有利，同时由于不同写字楼之间租金的差异具有显著的地域原因，因此选择一、二线核心城市区域的物业较为合适。
（2）购物商场
物业管理能力差异较大，客流量差异较大，并且受电商冲击大，依赖店面租金为主。
（3）公寓
公寓REITS与长租公寓正处于发展阶段，如自如、魔方、蘑菇公寓等；
（4）酒店
只有运营较好的酒店物业才具备成为类REITS底层资产的经营基础，同时也十分考虑地域因素，一、二线核心区域为主。
（5）物流与仓储
业务中尚未有遇见此类客户，但随着国内电商行业的发展，物流与仓储地产存在成为ABS资产的空间。
（6）拥有大量预售房源的楼盘，已售部分业绩良好。
（7）基础设施以及其他。
对于已入库的PPP项目，如道路收费权的基础设施项目，适合往PPP-ABS靠拢。
2、 如何对融资需求和客户背景进行分析
2.1 客户分析
在上述品种中，我们一般会遇到以下数类客户：
（1）房地产企业；
（2）具有可融资物业或项目资产的非房地产类上市公司/城投公司。
对于（1）类客户，应初步通过《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》进行初步判断，并比对公司立项标准确认可否立项。
如上文所述，对于房地产开发行业（不包含长租公寓类企业）可以分为两类：一类是以万科为代表，模式为快速周转和快速扩张，中海、保利、绿城、金地等主流开发商都采取此模式，而目前最大挑战是城市扩张速度变慢，万科模式的开发商需要进入更多、更小的城市市场，一线城市的市场规模的高点已过，总规模开始逐渐缩小。
另一类是以长实为代表的高毛利、慢开发模式，主要依靠的是相对雄厚的资金实力和政府资源，在初期重金布局城市的核心地段，以时间换空间，依靠缓慢开发获取土地升值收益，其中如新鸿基、恒基、新世界、汤臣等开发商都倾向于此模式。然而此类模式面临的问题可能更大，主要是通过公开市场方式获取的一线城市土地本身就已经充分地兑现了未来的房价上涨空间，其次是囤地在资本市场或者房地产行业监管上都属于明令禁止的行为。
有鉴于此，对于规模下降、区域往三、四线城市转移的房地产企业而言，其所选择的物业对于发行ABS至关重要。
对于（2）类客户，则建议首先充分考察实际控制人、控股股东级别，一般建议符合AA级别（以新世纪、大公、中诚信评级为例）。
2.2 融资需求分析
第二步分析为对于客户融资需求的初步分析，可以初步将客户的需求分为：
（1）融资能力较低，经营一般，因偿还借款而需重新融资；
（2）融资能力较好，经营较好，有一定区域实力，现金流充足，需要融资扩充规模；
（3）非经营原因产生的融资需求，而是希望实现某些政绩需求。
那么在获取基础资料后，应如何初步分析呢成都成金物业服务企业信用资产转让项目？我们可以了解以下的情况后判断：
1）企业目前的存量债务规模以及未来3年债务的集中度；
2）存量债务中主要以何种融资手段为主，举债成本的水平区间；
3）企业拟作为ABS资产的负债情况，涉及的开发贷、经营性物业贷、信托、资管计划等；
4）拟ABS资产是否涉及纠纷、诉讼；
5）企业未来3年是否具有扩张的准备；
6）企业过去三年及最近一期的经营业绩、市场排名，租赁类看毛租金有无1亿元和入租率是否在80%以上，销售类可初步观察存货周期、开发周期、销售价格等是否存在不良趋势。
3、 各分类产品的设计思路和方案探讨
业务部门一般是看重客户的需求，从融资期限、利率、发行场所、发行品种、还本付息方式等多方面综合考虑。而在考虑客户所需融资工具时，我们需先了解目前证券公司所能提供的适合通过物业类资产进行融资的ABS产品，主要包括:CMBS、类REITS。
（1）设计项目结构的第一步：根据核心点选择符合客户预期及物业资产状况的产品。
在项目人员获取客户发行ABS情况后，可先了解客户的诉求想法，一般而言，客户的诉求主要为：
1) 实现资产出表，拉低杠杆；
2) 提高融资评级，降低融资成本；
3) 其他方面，如公司战略性要求有创新类融资产品、不希望产品有过多税务负担、寻求新的融资渠道等。
那么我们首先来看CMBS和类REITS的项目结构要点，再结合客户需求分析。
表1：项目涉及结构首步要点
在设计同类项目时我们可以纵观市场上已发行的CMBS和类REITS案例，考虑结构、规模以及增信方式等。
表2：CMBS类业务初步关注要点参考
表3：类REITS类业务初步关注要点参考
由于公开资料较少，笔者能获得信息有限，但从已发行的案例来看，在业务端了解到客户融资需求后，初步可以如此考虑：
（1）在产品的选择上
1)客户是否有出表需求，如有，则CMBS类产品不适合，需采取类REITS产品设计；
2)客户是否对税负有很高敏感度，如有，类REITS产品不适合（关于此点建议咨询当地税务，采取类REITS结构涉及的相关操作是否需纳税，主要为土地增值税和所得税）；
3)客户是否愿意转让物业所有权，CMBS类不需转让，当然类REITS也可以通过设置劣后级拥有优先回购权的方式，使客户在产品到期后可以重新获得物业。
（2）在产品的规模上
1) CMBS类产品可以根据物业类型和区域，做到4至6成的评估值，如此可以保障较好的超额抵押率，注意评估值中至少50%为收益法计算，而通常我们获取客户时，有时候并无评估报告，这时候可以根据客户物业的投资性房地产的账面价值作为初步的基数；
2)类REITS产品可以做到接近评估值，但对物业和评估公司要求较高，而如果接近评估值时，对于中间级、劣后级则需放大，这样才能保障优先A档的超额抵押率和评级；
3)同时根据客户过往融资成本推算，结合融资规模，得出每年付息水平，做到每年还本付息覆盖倍数尽量达到1.3以上，为评级机构加压测试留下空间。
（3）在产品的期限上
市场上的同类产品期限均较长，也有某些案例通过特殊设计缩短期限，如自如1号房租分期信托受益权，由于租房人回款较快，融资期限也可以选择较短，然而笔者认为，大部分情况下我们遇到的客户所拥有的物业资产不外乎公寓、酒店、写字楼、综合体等，考虑租售比较低，物业收入不足，为了扩大融资规模需要把期限做长，同时控制现金流对每年还本付息覆盖尽量达到1.3以上。
（4） 原始权益人的设置
由于CMBS、类REITS均为通过较好物业和较好的增信措施实现评级增级，因此对于设置原始权益人时，原始权益人可以无评级，同时综合考虑基础资产设计，比如CMBS在设计时，可以采取由实际控制人公司或关联公司在构造信托受益权后担任原始权益人。
但对于类REITS结构设计，则需注意，类REITS结构中要充分考虑物业与客户间的关系，如物业本身为客户的项目公司，可以采取转让股权方式，客户主体公司便可为原始权益人，从而避免缴纳土地增值税；如物业本身为客户直接持有，采取出资或增资到项目公司方式在税务上将被视为销售行为而需纳税，因此在设计时候需问清物业的持有情况，并争取和税务机关沟通。
（5）资产服务机构
对于大型地产集团而言，客户完全有足够能力管理物业，因此一般不需要寻找外部资产服务机构，而如新派公寓权益型ABS中，赛富基金担任资产服务机构有其背景原因：赛富不动产基金创始合伙人便是新派白领公寓创始人及CEO王戈宏；赛富不动产基金本身便有很强的不动产管理能力；新派公寓北京CBD原来便是用有限合伙制的赛富不动产基金收购；新派公寓权益型ABS无外部强担保，资产服务需要有名机构担任。如我们遇到类似客户，也可采取著名地产基金担任资产服务机构。
（6）增信方式
在CMBS和类REITS产品中，我们一般会遇到以下的增信方式：内部分层、超额抵押、现金流超额覆盖、保证金、差额支付、外部担保、流动性支持、权力维持费等。
笔者认为，增信方式又可以分为有效的增信方式以及支持性增信方式：
在CMBS和类REITS中有这么几个特点：
CMBS内部分层大多由次级自持，但并不一定需要，主要还是看资产的优质情况，这说明自持部分实际上对于增信作用效果不大。对于类REITS，常见的是劣后变为权益级，同时在设计优先级规模时至少做到现金流每年足额覆盖优先级，而现金流超额覆盖基本都在1.3倍以上；同时内部分层还涉及到类REITS能否符合出表要求，优质物业大部分客户持有意愿强，而增厚劣后层方式不适合出表；
对于超额抵押，基本在1.5倍以上；
对于差额支付，必须体现为差额承诺人对CMBS或者类REITS每年还本付息具有强制性的补充义务，才能得到认可。而如果原始权益人级别高，同时拥有其他经营收入，此时差额支付人可以由原始权益人担任，如无则可初步设为控股股东。
最后，如若难以实现有效增信，可寻找外部强担保主体加入结构。
上述是较为有效的增信方式， 对于支持性的增信方式：
如保证金、流动性支持等，大部分是用于保护流动性，控制ABS的流动性风险，因此实际增级效果不大。
（7）在产品设计中其他需要考虑的要素
1）如若物业由抵押状态，那么可以使用募集资金偿还银行贷款，解除物业原先受限状态；
2）一般应设置3+n类期限结构，这样带有回售选择权的产品是一种赎回安排，通过主体信用保证项目退出成功，这里要区别回售和回购的区别，后者的权利行使者为原始权益人；
3）对物业的考察方面较多，比如写字楼商圈在哪里、租金水平变化、空置率、租户行业、免租期或者优惠条件在多大程度下不会影响到现金流稳定、优质租户（知名企业）可以更大可能地降低退租、政信 的情况；
4）在设置规模考虑每年收入的增长率时，要充分考虑客观历史基础以及当地市场平均水平，以此来计算收入增长，并通过收入增长计算每年覆盖倍数；
5）如若客户提供的物业资产不足，则可咨询是否有更多物业的资产包，可以实现跨区域，跨业态进行打包。如此可以在评级过程使得政信 的相关性尽可能降低，甚至能进一步进行增级。
物业公司转让需要业主同意吗？
物业公司转让，这是物业公司内部的问题，不需要业主同意，如果物业公司正在跟小区合同履行的时候，那么只要提供原来的物业公司服务就可以。
法律分析
转让需要分清转让后在服务的物业服务单位主体，如在更换物业服务单位主体的情况下需提前60-90日告知全体业主，该操作视为物业启动退出程序。物业和业主是合同关系，这没错。但是合同讲的是签约主体，物业是其中一方，而另一方不是具体的某一个业主，而且全体业主的代表方----业主委员会。物业机构的选聘，是业主大会的决议结果。按照《业主大会和业委会指导规则》，业主大会投票表决物业的选聘事宜，超过半数的票数通过，即视为全体业主同意。由业主委员会代表全体业主和业主大会同物业公司签署协议。根据《物业管理条例》，物业的服务对象是社区的公共区域和公共设备设施，如园区绿化保洁、公共设备设施的维护保养、社区秩序维护等。现在的商品房大多是毛坯房，住户入住之后，家里的设备设施大多都是自己装修、安装的，这位部位和设备设施的维修养护不应该由物业来承担，且物业也无力承担。
法律依据
《中华人民共和国民法典》：第二百八十五条【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。