央企信托-山东寿光城投债券

山东寿光信托标债！R2等级！纸质合同+腾讯会议双录！
市场首发+城投债券30年零违约！
当地第三大AA发债主体城投债券！
当地第二大AA+主体城投券内担保！
一般预算收入103亿+百强县23位！
?【央企信托-山东寿光城投债券】
【要素】5亿，按年付息
【到期日】2024年12月9日
【税后收益】100万-300万:7.5%-7.6%
（合同收益6.3%-6.5%，息差10个工作日补）
【用途】用于投资银行间标准城投债券“寿光城投2022MTN752号AA+债券”。
【债券融资人】寿光城投，实控人为寿光市国资，当地第三大平台。总资产224.64亿元，21年营业收入24.54亿。主体评级AA，债项AA+。是寿光市城市基础设施建设、供暖、土地增减挂钩业务的重要平台，具备极强的区域垄断性！还款能力极强。
【券内担保人】寿光金宏投资，实控人为寿光市财政局，当地第二大平台。注册资本50亿元，总资产364.86亿元，21年营业收入35.75亿。主体评级AA+。寿光市基础设施建设和国有资产运营的重要平台，担保能力极强。
【区位优势】山东寿光是“中国蔬菜之乡”，辖区内有7家上市公司，如晨鸣纸业、康跃科技、山东墨龙、玉马遮阳等。上市公司股票数量位列山东省县（市）级首位。 2021年寿光市GDP总量达到953.6亿元，一般预算收入103.3亿元，负债率仅17.72%！位居潍坊第一、山东第三、全国百强县第23位！

优质知识分享：

被征收人应当注意：其一，合法的“模拟征收”开展的前提是房屋征收决定业已作出，而不是悬而未决

    其二，模拟征收客观上容易导致“极少数”被征收人被孤立，不利于其依法维权

     当棚改遭遇预签约，被征收人需当心！ 下沉征收，充分发挥区县、乡镇街道、社区、居民小组四级组织作用，抽调764名干部组建22个房屋征收工作组，下沉式依法开展棚改房屋征收;模拟征收，开展棚改居民意愿调查和模拟签约，“改不改”群众说了算，群众真正成为棚户区改造主体，征收房屋拆迁由“要我拆”转变为“我要拆”……在遍及全国且力度不断加大的棚户区改造项目进程中，模拟征收一词频繁登台

     那么，这二者的结合究竟意味着什么呢?广大被征收人又该如何理解和应对呢? 首先需要客观公正的讲一句话：棚户区改造项目的出发点是好的，政策目的是清楚、明确的，即五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》中所述“改善民生、完善城市功能、促进协调发展”

     实践中一些地方出现的“以棚改代征收”现象是不正常的，在明律师在此前的文章中曾提及过

     那么，棚改究竟是如何和“模拟征收”这一新生事物扯上关系的呢?追根溯源，我们还是要回到《指导意见》本身，其中有这样的规定：棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施……这样的表述，就为上述“要我拆”变“我要拆”的改革举措埋下了伏笔

     模拟征收，也就成为了所谓“多种(征询意见)方式”的表现形式之一

     那么，模拟征收在实践中如何操作呢?我们以上海市的规定为例来做说明：因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议

     在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行

     签约比例由区(县)人民政府规定，但不得低于80%

     针对棚改中的模拟征收，在明律师认为其中有3点不容忽视： 其一，合法的“模拟征收”开展的前提是房屋征收决定业已作出，而不是悬而未决

     棚户区改造项目无论如何具有“特殊性”，都属于国有土地上房屋征收的一类，都要受《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规制

     《指导意见》中也明确指出，严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益……据此，无论怎么“改革创新”，棚改项目也不应将590号令所规定的程序加以篡改

     那么590号令的程序精髓究竟是怎样的呢?简单讲，大致是这样一个顺序：征收补偿方案征询意见→征收决定、征收补偿方案作出并公告→房屋征收评估→与被征收人进行协商、签约(如签约则搬迁、补偿落实，程序结束)→征收补偿决定→申请法院强制执行大家可以看到，就征收补偿协议进行协商、签约这一环节的位置，一定是在征收决定作出和评估报告作出之后进行的，这从逻辑上、法理上都是能够说得通、站得住脚的

     而模拟征收则是人为的将这一环节提前了，直接引导被征收人根据方案来签约，根据签约是否能达到比例来决定征收项目是否继续推动

     这样的程序设计最大的好处就在于便于征收项目的民意基础建立，很容易便可以形成“大多数”与“极少数”的区隔，对于征收项目的迅速有力实施无疑是有很大益处的

     但无论如何，征收决定必须先依法作出，才可以实施模拟征收，否则模拟的法律依据就没有了

     实践中一些地方在决定悬而未决的情况下就直接以方案来进行模拟，组织被征收人先签约再说，这是不符合《条例》规定的精神的

     其二，模拟征收客观上容易导致“极少数”被征收人被孤立，不利于其依法维权

     80%这个比例在实践中是比较容易达到的

     事实上对于大多数项目而言，90%都是不难实现的

     但即使剩下的只有10%，其合法权益也是应当依法保障的，而绝不应直接以“少数服从多数”的原则来直接牺牲掉

     因此，这部分被征收人在面临来自舆论、邻居的压力时要有明智的选择，有面对困难的充分准备

     其三，“我要拆”只是群众意愿的反映，不代表征收补偿方案本身合法、合理

     因此，被征收人如果对补偿标准不满，及时通过法律途径维权仍是正当的选择，不应受到任何责难

     既然地方性规定为政府适当变通《条例》所规定的程序顺序而开了绿灯，那么同样也不应限制被征收人的合法维权

     如前所述，这类维权所面临的困难与挑战是客观存在的，但并不意味着被征收人要直接选择放弃

     如若涉案项目确实存在补偿标准过低、补偿安置方式选择权被限制、剥夺，将并非危旧房的房屋认定为危旧房等情形，及时委托专业征收维权律师介入仍是十分必要的举措

     在明律师最后想提示广大被征收人的是，棚改追求的首先是高效率、快拆快建和覆盖面广，这从客观上是有其存在的合理性的，但也往往容易导致程序违法、合理性欠缺等弊端、漏洞的发生

     在模拟征收中擦亮眼睛，理清头绪，看清文件、协议的内容后再决定是否同意“预签约”，这是被征收人必须具备的能力

     一旦签了，再想反悔，难度将会非常大，时间上也可能来不及

     更重要的是，你的预签约行为必然令你成为了签约比例的基数，不仅关乎你个人的权益，更会影响到其他人的未来

     下沉征收，充分发挥区县、乡镇街道、社区、居民小组四级组织作用，抽调764名干部组建22个房屋征收工作组，下沉式依法开展棚改房屋征收;模拟征收，开展棚改居民意愿调查和模拟签约，“改不改”群众说了算，群众真正成为棚户区改造主体，征收房屋拆迁由“要我拆”转变为“我要拆”……在遍及全国且力度不断加大的棚户区改造项目进程中，模拟征收一词频繁登台

     那么，这二者的结合究竟意味着什么呢?广大被征收人又该如何理解和应对呢? 首先需要客观公正的讲一句话：棚户区改造项目的出发点是好的，政策目的是清楚、明确的，即五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》中所述“改善民生、完善城市功能、促进协调发展”

     实践中一些地方出现的“以棚改代征收”现象是不正常的，在明律师在此前的文章中曾提及过

     那么，棚改究竟是如何和“模拟征收”这一新生事物扯上关系的呢?追根溯源，我们还是要回到《指导意见》本身，其中有这样的规定：棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施……这样的表述，就为上述“要我拆”变“我要拆”的改革举措埋下了伏笔

     模拟征收，也就成为了所谓“多种(征询意见)方式”的表现形式之一

     那么，模拟征收在实践中如何操作呢?我们以上海市的规定为例来做说明：因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议

     在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行

     签约比例由区(县)人民政府规定，但不得低于80%

     针对棚改中的模拟征收，在明律师认为其中有3点不容忽视：其一，合法的“模拟征收”开展的前提是房屋征收决定业已作出，而不是悬而未决

     棚户区改造项目无论如何具有“特殊性”，都属于国有土地上房屋征收的一类，都要受《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规制

     《指导意见》中也明确指出，严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益……据此，无论怎么“改革创新”，棚改项目也不应将590号令所规定的程序加以篡改

     那么590号令的程序精髓究竟是怎样的呢?简单讲，大致是这样一个顺序：征收补偿方案征询意见→征收决定、征收补偿方案作出并公告→房屋征收评估→与被征收人进行协商、签约(如签约则搬迁、补偿落实，程序结束)→征收补偿决定→申请法院强制执行大家可以看到，就征收补偿协议进行协商、签约这一环节的位置，一定是在征收决定作出和评估报告作出之后进行的，这从逻辑上、法理上都是能够说得通、站得住脚的

     而模拟征收则是人为的将这一环节提前了，直接引导被征收人根据方案来签约，根据签约是否能达到比例来决定征收项目是否继续推动

     这样的程序设计最大的好处就在于便于征收项目的民意基础建立，很容易便可以形成“大多数”与“极少数”的区隔，对于征收项目的迅速有力实施无疑是有很大益处的

     但无论如何，征收决定必须先依法作出，才可以实施模拟征收，否则模拟的法律依据就没有了

     实践中一些地方在决定悬而未决的情况下就直接以方案来进行模拟，组织被征收人先签约再说，这是不符合《条例》规定的精神的

     其二，模拟征收客观上容易导致“极少数”被征收人被孤立，不利于其依法维权

     80%这个比例在实践中是比较容易达到的

     事实上对于大多数项目而言，90%都是不难实现的

     但即使剩下的只有10%，其合法权益也是应当依法保障的，而绝不应直接以“少数服从多数”的原则来直接牺牲掉

     因此，这部分被征收人在面临来自舆论、邻居的压力时要有明智的选择，有面对困难的充分准备

     其三，“我要拆”只是群众意愿的反映，不代表征收补偿方案本身合法、合理

     因此，被征收人如果对补偿标准不满，及时通过法律途径维权仍是正当的选择，不应受到任何责难

     既然地方性规定为政府适当变通《条例》所规定的程序顺序而开了绿灯，那么同样也不应限制被征收人的合法维权

     如前所述，这类维权所面临的困难与挑战是客观存在的，但并不意味着被征收人要直接选择放弃

     如若涉案项目确实存在补偿标准过低、补偿安置方式选择权被限制、剥夺，将并非危旧房的房屋认定为危旧房等情形，及时委托专业征收维权律师介入仍是十分必要的举措

     在明律师最后想提示广大被征收人的是，棚改追求的首先是高效率、快拆快建和覆盖面广，这从客观上是有其存在的合理性的，但也往往容易导致程序违法、合理性欠缺等弊端、漏洞的发生

     在模拟征收中擦亮眼睛，理清头绪，看清文件、协议的内容后再决定是否同意“预签约”，这是被征收人必须具备的能力

     一旦签了，再想反悔，难度将会非常大，时间上也可能来不及

     更重要的是，你的预签约行为必然令你成为了签约比例的基数，不仅关乎你个人的权益，更会影响到其他人的未来

    

央企信托-山东寿光城投债券