摘要：
很多南京人的印象里，江北在过去似乎和“品质”一词沾不上边。 在江南房价高歌猛进的十余年间，土地储备充足、且地价较低的江北当仁不让地成为南京刚需供货的绝对主力，在一波又一波城市... 
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很多南京人的印象里，江北在过去似乎和“品质”一词沾不上边。
在江南房价高歌猛进的十余年间，土地储备充足、且地价较低的江北当仁不让地成为南京刚需供货的绝对主力，在一波又一波城市化浪潮中粗放式发展。由于外地入宁打拼的刚需首次置业和江北原住民的换房需求长期旺盛，吸引了大批并不擅长做精品的开发商杀入江北，跑马圈地，水泥黄沙，任性盖楼，野蛮生长。
当你今天走在江北的街头，你会发现大部分楼盘建的是密密麻麻，拥挤无比，楼间距出奇的窄，外立面更是完全谈不上品质感。某些项目甚至规划混乱，彻底糟蹋了还算不错的地段。
自2015年7月江北成为第十三个国家级新区后，城市规划建设的标准自然不可同日而语。江北势必将从过去的粗放发展向精细化开发模式迈进。最终以实现江南江北同城化均衡发展的目标。
在房叔看来，已经濒临“脱刚”边缘的江北楼市目前最当务之急，是怎样用高品质去赢得“南京人”（主要是指江南人）对江北人居地位的认可2023年洛阳金隅城债权产品？真正吸引大批有购买力的“江南人”到江北来安家置业？
众所周知，只有敬畏城市的开发商，才会善待脚下的土地。只有善待土地，才有可能打造出让市场惊艳的作品。而只有一批拿得出手的标杆之作，才是江北从传统刚需板块彻底进化为品质改善板块的基石。
所幸，江北从今年开始将有一批主打品质的纯新盘陆续面世，其中不乏多个2万+地块。鉴于这批品牌房企在江北的拿地成本较高，无形中将“倒逼”它们在修炼内功方面上下功夫，用核心产品力去支撑较高的溢价。
本期《房叔看楼》，我就和各位来韶韶有望颠覆江北楼市的八家纯新盘。它们的出现，或大幅拉升江北住宅的整体品质，甚至实现弯道超车。
2017，将是大江北全面爆发的品质元年吗？
1，“地铁上的叠墅”保利西山林语
在地铁10号线的终点站雨山路站旁边，一座由央企开发的低密度高端社区呼之欲出。它就是备受南京业内关注NO.1的保利西山林语。
2016年3月18日经过46轮激烈厮杀，保利地产以31.2亿拿下江浦G03地块，楼面价高达22320元/㎡。对于这个2万+地块，如何做出能让南京市场接受的高溢价产品成为开发商必须面对的命题。
与合肥高新区的保利西山林语主打伴山纯墅区有所不同，南京保利西山林语规划的是叠加和小高层产品，且计划做成精装成品房交付。这也意味着，该项目有望在产品调性上与河西的保利天悦遥相呼应，形成隔江共舞的“2017南京保利豪宅双子”。
在房叔看来，在南京先后开发过十余个项目的保利地产，已经很久没有这样认真过了。在南京市场呼唤产品力回归的今天，不甘于被平庸快跑同化的央企长子保利急需打造能够深刻影响本地楼市的标杆作品，以重塑江湖地位。
众所周知，低密度低容积是做高端社区的先决条件。保利西山林语总共规划24栋低密住宅，其中有一半是6至7层拟建叠加、另外近一半是11层小高层。而据路边社小道透露，项目均价或将刷新江北天花板：小高层参考36500元/㎡，叠加产品参考42000元/㎡，所有房源精装交付。初步预计在今年8月上市。
房叔点评：东有天悦，西有林语。作为2017年江北最受期待的低密度高端住区之一，产品力是支撑保利杀出重围的唯一法宝
2，“五桥原始股”国资江山薈
今年落地的南京跨江交通头号利好，无疑是将在4月1日正式开建的长江五桥。根据此前的环评公示，24小时免费通行的长江五桥将在2021年建成通车。这也是南京迄今修建的第十座过江通道。
嗅觉敏锐的南京国资集团，老早就“盯上”了长江五桥江北连接段附近广袤的待开发土地。在南京，谁占据了过江通道出入口“桥头堡”位置，谁就拥有先天的地缘优势。这点可以参考桥北的朗诗金象红树林、弘阳上城，威尼斯水城2023年洛阳金隅城债权产品；纬七路隧道口的正荣润江城、雅居乐滨江国际、中铁江佑铂庭等项目，都分享到了南京跨江交通带来的巨大红利。作为南京国资继江月府之后在江北开发的第二个项目，江山薈率先拓荒五桥板块的“原始股”地位不言而喻。
有意思的是，江山薈采用的是江北鲜见的新亚洲主义风格（首次将新亚洲主义引入南京的是世茂君望墅），这种带有强烈东南亚元素、且融合亚洲百家之长的建筑风格成本较高。身为紫峰大厦、金陵图书馆、大报恩寺等项目投资方的南京国资果然是有钱任性。
江山薈共布置24栋低密住宅，既有11层的小高层，也有5层的花园洋房，1梯2户，面积段78-98㎡三房和118-136㎡四房。项目对外放风价在25000元/㎡左右。此外，社区北侧还将自建5万方集中式商业。既保证社区私密的品质，也填补了五桥区域生活配套的空白。
为支撑江浦主城南侧的新兴开发区域，江山薈周边的大交通规划合纵连横：正在修建的长江五桥、已经批复待建的地铁11号线、规划中的地铁10号线西延、地铁15号线。交通密度甚至可以媲美江北核心区，但是利好完全兑现还需要耐心等上4到6年的时间。
房叔点评：国资砸血本，颜值挺诱人，五桥原始股，毛坯两万五。适合首改置业人群
3，“进击的泰山”招商桥北G87地块
在招商蛇口入主之前，夹在桥北与高新区之间的“价值洼地”泰山新村几乎是被人遗忘的边缘存在。
连南京人过去开玩笑的老梗都是“新马泰一日游”（新街口、马群、泰山新村），间接映射出泰山街道的“偏僻”和“不入流”。
从“非主流”到“主流”，需要时间沉淀，更需要实力雄厚的房企去焕新。
所以，又一家央企看中了这里。自带百年名企光环的招商蛇口，在南京主城区深耕21年，基本遵循“由东向西，自南向北”的开发路径，旗下十六盘星罗棋布的空前阵容，形成了人数庞大的招商业主粉丝群。
2016年12月27日，招商蛇口以10.2亿轻松拿下泰山街道G87地块，楼面价达到10353元/㎡。这也是招商蛇口首次挺进国家级江北新区，且选择非热点的边缘小板块“下手”，背后动机颇耐人寻味。
不过先天不利的是，这块位于泰山西路与左所东路夹角处的地块限高60米，容积率仅为2.2，意味着开发商不能做货量较大的高层。此外，从空中看该地块有如“盾牌”形状，并不是十分规则，东侧紧邻开发较早的大型住宅区金泉泰来苑。如此不甚完美的现状，对于身为“老司机”的招商蛇口来说，也是个极具挑战力的考验。
出人意料的是，招商在拿地后很快就放出了风声，宣布不惜重金要将G87地块打造成为品质领先南京全市的标杆之作。这意味着泰山街道首次迎来了真正意义上的改善人居产品。项目拟建16栋14-18层的小高层住宅，将在装修标准、景观标准、外立面、硬质化铺装、科技系统等方面选取国内先进技术和品牌。最快预计在今年底入市。
房叔点评：从刚需边缘到改善时代，板块进阶之路任重道远。希望招商蛇口此次能扛起“泰山崛起”的大旗
4，“国熙台2.0版”中建江浦G02地块
提起中建东孚，就不能不提到它进驻南京的首个项目国熙台。
2015年11月27日，中建东孚以总价21.7亿元拿下江浦G55地块，楼面价14700元/㎡，溢价率128.42%，刷新江北地王单价记录。不到半年，G55就定案名为中建国熙台，并迫不及待地喊出了“江北卖3万”的口号，一时震惊南京楼市。事实证明，国熙台高举高打背后的底气，来自其较高的精装品质信心及当时红火的市场环境，得到改善人群青睐也是在情理之中。
尝到高溢价产品甜头的中建东孚随后一发不可收拾。2016年3月18日，中建东孚在经过37轮激烈竞价之后，击败保利、景瑞、弘阳等多家房企，以总价11.2亿将国熙台隔壁的江浦G02宅地收入囊中，楼面价22435元/㎡。仅用半年不到的时间，就将国熙台创造的地王纪录再度刷新。
中建江浦G02地块目前已经动工，预计今年底明年初入市。规划仅有4栋29层的高层住宅，共计1126户。绿地率42.29%，车位562个。该项目在区位上可谓“羡煞旁人”，与拟建中的江北虹悦城综合体比邻而居，距离龙华路地铁站步行约10分钟。向东步行即可抵达新浦路成熟居住区和宝隆时代广场大型商业配套（原浦口常发广场）。
有业内人士预测，对于楼面地价远超国熙台的中建江浦G02地块来说，“趁热打铁”借助国熙台已逐渐成熟的品牌东风不失为明智之举，未来或将打造升级版的的“国熙台2.0版”，在高层景观、精装品质上继续进阶。
房叔点评：左拥龙华路，右抱虹悦城。在国熙台的背后，第二代“江北人居王座”若隐若现
5，“老山的王冠”恒大江浦G47地块
位于老山脚下的白马路，仿佛在一夜之间变身高溢价宅地扎堆的中轴线。
而初入江北的恒大，则幸运地摘得了这颗“老山王冠上的明珠”。
2016年9月23日，恒大地产以16.6亿元竞得恒大江浦G47地块，楼面地价22494元/㎡。这也是恒大挥师西进，首次进军江北。G47地块东至海院西路，南至海象路，西至象山东路，北至孝祥路。其地处老山“中央居住区”的核心位置，是近年江北板块出让的最为优质的一块宅地。
恒大江浦G47地块的总建筑面积约11万方，其中地上建筑面积约7万余方。将依托存在一定高差的坡地，规划建设17栋住宅楼（部分含底商）和1栋独立商业。具体包括6栋7层住宅楼、1栋6层住宅楼、1栋4层住宅、8栋6+1层住宅，地下为车库及设备用房。开发商表示拟投资25亿元打造精致化产品，将现房销售。“未来给市场的想象空间很大”。
房叔点评：身为“广东五虎”之一的恒大地产，早已不再是十年前初入南京时喊着“开盘必特价，特价必升值”的青涩模样。弹指一挥间，翡翠华庭+恒大华府+恒大龙珺+恒大江浦G47已完成了对主城的四面合围。
6，“紫禁城的来客”北京城建江浦G48地块
提到叱咤河西的上海建工集团，南京人早已耳熟能详。可是提到另外一家建筑业巨头—北京城建集团，相信很多人就顿感陌生了。
事实上，北京城建早已低调进入南京多年。它是德基集团的“御用”建筑施工单位，承建了包括德基广场二期工程，德基南京世界贸易中心主楼等项目。在国内超高层建筑的施工技术方面经验丰富。
当全国首屈一指的建筑服务商变身房地产开发商，背后的能量不容小觑。长袖善舞的北京城建还专攻别墅产品，在北京先后开发了龙樾华府、海梓府、徜徉墅等多个知名作品。
2016年9月23日，北京世纪鸿城（北京城建集团子公司）以20.4亿竞得江浦G48地块，楼面地价22438元/㎡。这标志着北京城建首次杀进南京楼市。至此，上海建工和北京城建这南北两大建筑业巨擘正式在南京楼市“胜利会师”。
北京世纪鸿城G48地块东至海院西路，西至象山东路，北至海象路。共规划25栋多层及小高层产品，包括7栋7+1层住宅楼、8栋8层住宅楼、10栋6层住宅楼、1栋综合楼（包含物业、社区配套、养老配套用房）。地下为车库及设备用房，共计767户，机动车停车位932个。
坊间小道传言，该地块有望打造坡地精装成品洋房。不过，目前周边融侨观邸和白马澜山加推的仍然是毛坯产品。G48地块如果最终选择用精装产品去支撑高溢价，相信区域品质或将提升一个量级。
房叔点评：北方建筑巨子，未来品质可期。但愿不负帝都，更不负金陵
7，“迷你自在城”金地江浦G49地块
“老朋友”金地又来江北了。
2016年9月23日，金地以31.8亿竞得江浦G49地块，楼面地价22374元/㎡。这是金地继浅山艺境和格林格林之后在江北开发的第3个项目。
G49地块位于青奥体育公园板块西侧，老珠江镇南侧，周边目前建成区不多，主要是江浦拆迁安置小区亚东滨江和园。
G49地块的东侧是在建中的浦口区中心医院二期，目前一期已经投入使用。浦口区中心医院是目前江北地区规模最大的医疗配套设施。此外，该地块的南侧为正在全力建设的南京软件园，未来将打造江北高新科技的孵化基地。
从已公开的鸟瞰效果图上看，房叔第一感觉是该项目的总体布置极像是一个缩小版的“金地自在城”：既有高层住宅作为“屏风”，也有低密度的花园洋房点缀其间。整个地块分A、B地块开发，其中A地块将建7栋27层高层住宅和15栋多层洋房；B地块将建12班幼儿园，建成后移交政府。
房叔点评：“招保万金”已成过去，但金地依然在怀念那段峥嵘的岁月。所以，江北出现第二座“自在城”也就不足为奇了。
8，“有腔调的洋房”金隅江浦G07地块
北京城建、金隅嘉业、北辰实业，近年国字号“京派”房企正在大举攻入南京。
曾经三次斩获中国房地产行业最高奖项“广厦奖”的金隅嘉业无疑在扩张速度上抢占了先机。
金隅在行业内以出色的工艺工法流程控制著称，首创“工艺工法展示基地”将金隅的建筑施工流程完全透明化。进军南京的首个作品金隅紫京府，号称拥有77个魔鬼细节，一时间成为业内热议话题。
如果说金隅紫京府代表着金隅嘉业向南京人首次展现了其打造高容积率大平层豪宅的实力，那么金隅接下来急切想露一手的就是低密度产品。
在北京和天津，金隅澜湾、金隅山墅、金隅翡丽、金隅满堂等墅盘云集，总价动辄七、八百万，甚至千万级。
2016年4月15日，一直渴望在南京获得低密度地块的金隅嘉业如愿以偿拿下江浦G07地块。项目整体出让总面积达到13万方，成交价达到惊人的42.6亿，楼面价20077元/㎡。开发商拿地后宣布，金隅将自行开发G07地块。由于地块规划条件较为苛刻，容积率低但不允许做纯别墅，未来或将打造叠墅及坡地洋房等高溢价产品。力争再创南京区域高品质标杆之作。
金隅江浦G07地块目前正在进行土地平整，最快预计今年上市。值得玩味的是，坊间放风价已经喊到了4.5万/㎡。
房叔点评：有腔调的房企，才会打造有腔调的房子。从北京到南京，关乎人居品质的腔调一直都在。
【结语】
从2002年后江北地区开始启动开发，到如今已过去15个年头。今天，南京城市化的车轮依然在滚滚向前。和以往不同的是，在决策者的全局操盘下，巨大的资本力量正在加速向国家级江北新区汇聚。并最终促成多个谋求颠覆江北刚需形象的标杆楼盘诞生。
或许有一天，南京江北再也不是人们口中的“刚北”。不过，在提升城市能级的背后，南京楼市的渐进式发展之路依然任重道远。
【在南京】地产编辑部
执行主编：江南房叔
首席主笔：钟山客
出品人：青衣墨子