重庆彭水债权2023年收益权

重庆彭水【重庆彭水债权2023年收益权】
规模：3亿
期限：1年；2年
付息及收益：
付息：2、5、8、11/月20日
额度：20-50-100-300万
1年：9.5%-9.8%-10%-10.2%
2年：9.8%-10%-10.2%-10.5%
发行主体：彭xx设投资有限责任公司，总资产186亿，彭水县财政局控股，国有企业，主体信用评级AA
担保方： 重庆九黎，总资产203亿，主体评级AA，债评AAA
风控措施：
发行方重庆彭水出具董事会决议
担保方重庆九黎提供连带责任担保并出具担保函；

优质知识分享：

主要探讨公路桥梁开工阶段、施工阶段、交竣工阶段的质量控制

      　　关键词：桥粱施工；质量控制；施工质量 　　中图分类号：U445 文献标识码：A 文章编号：  　　公路桥梁施工的质量控制，广义上是指对建设项目全过程-实施公路桥梁工程质量控制，而狭义上是指在工程实施过程中对公路工程实体进行质量控制的管理系统，由于我国公路桥梁施工质量控制起步较晚，与发达国家相比，仍然处于逐步完善的阶段，则其质量控制，目前仍分为项目的开工阶段、施工阶段、交竣工阶段的质量控制

      　　1开工阶段的质量控制  　　1．1图纸审核的控制  　　施工图纸是进行质量控制的重要前提，做好图纸审核工作对下一步施工有至关重要的作用

    图纸审核的具体内容包括：图纸与说明是否齐全：图纸中有无遗漏、差错或相互矛盾之处，图纸表示方法是否清楚并符合标准要求；所需材料来源有无保证，能否替代；施工工艺、方法是否合理，是否切合实际，是否便于施工，能否保证质量要求；施工图及说明书中涉及的各种标准、图册、规范、规程等，施工单位是否具备

      　　1．2施工现场的控制  　　 应在施工现场修建施工临时设施，安装调试施工机具及标定试验机具，进行施工测量及复核测量资料，做好材料的收集工作，做好开工前的试验检测工作

      　　 1．3施工组织设计的控制  　　应确保施工组织设计包含编制说明，施工组织机构，施工平面布置图，施工方法，施工详图，资源计划，总进度计划和进度图，质量管理，安全生产和环境保护等内容

      　　2施工阶段的质量控制  　　工程施工的质量，是由每道施工工序的质量组成的，而工序质量的好坏，取决于施工人员的素质和施工管理的完善与否

    因此，施工阶段质量控制的目标是以合同条款、技术规范和设计文件为依据，以工序质量控制为核心，通过抓施工人员的工作质量来保证工序质量，最终确保工程质量达到设计要求，使之能安全、舒适、可靠、高效地使用

      　　2．1对施工人员的控制  　　即应检查进场施工人员资质条件，进场施工人员资质应与施工工艺中所规定的资质条件一致；并要求施工人员应按照驻地监理工程师批准的工艺流程进行施工、检验和报检，并做好施工原始记录表和施工日志的填写

      　　2．2对施工及生产机械的控制  　　即进入施工现场的机械应配备合格的出厂证明、质量保证等证书；应具备开箱验收记录及安装调试及试运行质检记录；应合理使用机械设备，正确地进行操作，贯彻人机固定原则，实行定机、定人、定岗位责任的“三定”制度；应保持机械设备的良好技术状态，提高设备运转的可靠性和安全性，减少零件的磨损，延长使用寿命，降低消耗，提高机械施工的经济效益，应做好机械设备的保养工作

      　　2．3对测量的控制  　　即应对承包商的路线放样进行复核，不合格的应要求承包商返工，否则不准开工

    对已完工程的几何指标，如高度、宽度、横坡、曲线半径、超高等也要进行测量验收，不合格者也要求整修或修正

    无法通过整修达到质量要求的工程，要坚决予以返工

      　　2．4对施工材料的控制  　　 (1) 要对供货方的质量保证能力进行评审，即调查供货方材料供应的表现状况，如材料质量、交货期等；供货方质量管理体系对于按要求如期提供产品的保证能力；供货方的顾客满意程度；供货方交付材料之后的服务和支持能力等

    并建立材料供应档案

      　　(2) 做好材料进场登记

    在工程所需原材料、半成品的质量作检查和控制时，应要求施工单位在人员配备、组织管理、检测程序、方法、手段等各个环节上加强管理，明确对主要材料(如钢筋、水泥、碎石、砂等)、进场的材料，必须严格按检验频率送检、抽检，坚持先检后用的原则，并做好材料的进场登记

      　　(3) 做好材料质量的检查验收  　　 钢筋：钢筋表面应平直，无损伤、裂纹、结疤、折叠和油污；允许有凸块，但不得超过横肋的最大高度；应随机抽取焊接试件进行试验；当检验钢筋表面有铁锈粉末，一定要清除干净，以免影响钢筋与混凝土的粘结力；当老锈呈深褐色或黑色，钢筋表面带有颗粒状或片状的分离现象，应停止使用这类钢筋

      　　水泥：应检验水泥出厂质量资料，如凡氧化镁、三氧化硫、初终凝时间、安定性中任一项指标不符合现行水泥标准均不能进入工程现场；应确保已进场的水泥是否与质保资料相一致，如包装袋标志是否齐全规范、袋内是否有凝结块等；应将水泥批量抽样送检，复检的水泥在试验报告核杏内容全部合格后，方可用于混凝土施工；应根据混凝土工程(使用)的环境位置特点，选择水泥强度(确定水泥品种及强度等级)，一般为混凝土强度等级的1．5～2．0倍(这个标准在高强混凝土中已不适用)为宜；另外，还应注意水泥的进场量要够，不同品种的水泥不能混用，在用一个桥梁工程中应选用同一厂家水泥；禁止使用受潮或过期结块水泥

      　　混凝土：应检查其水泥、砂、石、水、外加剂等的质量是否达标，混凝土的配合比是否正确，并校核各种计量表具、量具是否准确、齐全，浇筑的施工方案和施工程序是否可行

    如哪一道工序不符合规范、标准要求，要立即通知施工单位质检人员组织整改

      　　2．5对施工工艺的控制  　　 在施工前，项目技术负责人应按分部工程、分项工作的施工工艺对施工人员进行技术交底；在施工过程中，施工人员应明确地基、沉人桩、灌注桩、沉井、模板、支架和拱架、轴线、尺寸、标高、预留孔洞、预埋件、材料规格及配合比等要求；明确工序搭接、工种配合、施工方法等施工安排；明确施工质量、安全、节约等措施；对施工中所发生的工程和工艺缺陷要及时进行调查处理完善；对每道工序完成后进行质量验收，验收合格后批准承包商进行下一道工序

      　　 3 竣工阶段的质量控制  　　3．1验收标准  　　桥梁工程竣工后，必须进行最终检验和实验

    则质量控制人员要收集和整理质量评定表中的各种数据，按照国家标准对这些数据进行分析，判断工程的质量，分析影响施工质量的原因及其所产生的风险

    施工质量评定包括对分项工程、分部工程及单位工程质量的评定

      　　而工程技术管理人员，应按编制竣工资料的要求收集整理材料、设备、构件的质量合格证明材料，各种材料的实验检验资料、隐蔽工程记录、施工记录等质量记录；对涉及结构安全的试块、试样以及有关材料，应按规定进行见证取样检测；对设计结构安全和使用功能的重要分部工程应进行抽样检测；并组织项目的技术、质量、生产等有关专业技术人员到现场进行检验评定

    对查出的施工质量缺陷应予以纠正，且应在纠正后再次验证以证实其符合性；在确认工程质量符合强制性标准设计文件及合同要求后，向发包人、监理部提出工程竣工报告，并签定“质量保修书，使用说明书”

      　　3．2验收项目  　　(1) 地基：基底平面位置、尺寸大小、基底标高、基底地质情况和承载力、基底处理和排水情况等

      　　(2) 沉入桩：桩中轴线偏斜率、单排桩桩位、群桩桩位

      　　(3 )灌注桩：孔位、孔深及孔径、孔形和倾斜度；桩身混凝土抗压强度；钻、挖孔灌注桩的承载力实验

      　　(4) 沉井：沉井基底、平面尺寸、井壁厚度、倾斜度、沉井刃脚底面标高

      　　(5) 模板、支架和拱架：模板标高、内部尺寸、轴线偏位；支架和拱架纵轴的平面位置、曲线形拱架的标高

      　　(6) 钢筋：钢筋型号、钢筋抗拉强度、搭接长度、锚固长度、保护层厚度、焊接区的位置、焊接长度以及钢筋骨架尺寸、弯起钢筋位置、保护层厚度等

      　　(7) 混凝土：混凝土原材料、配合比；混凝土施工洞留置的方法和位置、接槎的处理等

      　　(8) 预应力混凝土：钢筋冷拉、预应力钢材编束、孔道预留、施加预应力、孔道压浆等

      　　4 结束语  　　文章主要叙述公路桥梁施工的质量控制，并对公路桥梁施工的开工阶段、施工阶段和交竣工阶段做了具体的分析，表明了在施工过程要明确质量控制目标，有效地实施质量控制，以确保工程施工质量及避免施工人员发生安全事故

      开发项目规模大、周期长、房地产价值高昂等特点使得房地产企业开发所需的资金量巨大，资金融通就成了房地产开发企业最关心的问题

    发展房地产面临的各种各样困难当中，资金问题是限制中小企业发展的关键性因素

    融资问题最为突出，已经成为制约房地产业的生存和发展的主要瓶颈

    房地产业要走出困境，想做大做强，就必须从融资开始,以充足的资金保障企业发展

    本文以现代房地产融资理论为基础,分析了传统公司融资与房地产项目融资优劣.进而防范金融风险,促进房地产企业的生存和发展

     关键字：房地产 项目融资 优劣 金融 资金 引言 近几年来房地产项目开发的规模越来越大，耗资金额，项目风险也随之不断增加

    由于一旦项目失败，投资者不仅无法收回再投资项目中的投资，还可能牵扯到其他的业务和资产，甚至破产

    因此，如果采用传统的公司融资方式将很少有人愿意参加项目的投资

    在这样的背景下，房地产项目融资就应运而生

     房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织

    通常是按照房地产企业的经营内容对其进行划分，如常见的房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等，本文所指的房地产企业以房地产开发企业为主，兼及其他类型

    房地产资金管理是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理，它是房地产财务管理的核心内容

    房地产开发与建设，如住宅、商业设施、办公大楼的建设，以及相应的基础设施建设，通常需要开发商投入大量的资金

    同时，房地产开发经营的各个阶段，都需要资金支出，特别是在前期开发和建造阶段，这种支出需要较长的时间才能收回

    随着开发商从第一阶段进入到第四阶段，支出的最终回收越来越近，但需要的资金也越来越多，收支变异程度极大，加强房地产企业开发经营资金管理的最主要的目标是提高资金供应的及时性、有效性及资金利用率

    由于房地产企业开发经营中资金运作过程复杂、周期较长，而且房地产开发经营活动需要投入大量的资金，因而加强对企业资金的运作、控制和管理，是保证房地产开发顺利进行的重要环节. 传统的公司融资分为直接融资和间接融资. 我国资本市场发展较晚，股权融资和债券融资目前尚不可能成为我国民营企业融资的主渠道

    房地产业由于受各种因素的制约，与公司法规定的上市条件相差甚远，自然被股票市场拒之门外

    民营企业通过发行股票与债券融资的可能性会进一步增大，但近期仍不会成为我国民营企业融资的主要方式

        间接融资是指通过金融中介机构充当信用媒介而实现融资的一种方式，它具有间接性、短期性、可逆性和非流通性等特性，是民营企业融通资金的一种重要方式

    近几年，政府主管部门出台了不少旨在强化对民营企业发放银行信贷的政策，城市商业银行、农村信用社等地方性金融机构也极力支持民营企业的发展

    间接融资即债务融资已经成为民营企业融资的重要来源

        理性地讲，在没有政策障碍的前提之下，民营企业是采取直接融资方式，还是间接融资方式，应由企业根据生产经营规模特点，所涉足的行业、企业发展前景而定

    对于从事高科技产业类的民营企业，因其经营风险较大，资本有机构成较高，技术含量也较高，可考虑通过证券市场融资；对于传统产业类的民营企业，因其经营风险较小，资本有机构成较低，技术含量一般，可主要采取银行信贷方式进行间接融资

      房地产项目融资是整个社会融资体系的一个重要组成部分,是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动.项目融资是指项目开发人为该项目筹资和经营而成立的一家项目公司，由项目公司承担贷款，以项目公司的现金流量和收益作为还款来源，以项目的资产或权益作抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的贷款方式

     我国当前房地产项目融资存在特点：融资渠道单一，房地产“绑架”银行 a.开发性融资渠道 　　《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款

    据测算，房地产开发资金来源中大约有30%都是出白干银行的直接贷款，而作为开发资金来源另一部分的自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40%

    更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供的贷款已在不少房地产开发企业的前期准备金中至少占了60%以上，并且“空手套白狼”的企业也有一些

    银行信贷贯穿干土地储备、交易和房地产开发全过程

    开发资金中的七成左右直接或间接来自商业银行贷款

     b.消费性融资渠道 　　我国房地产的消费性融资渠道单一，基本还是依靠商业银行

    这是因为根据央行个人住房贷款管理力、法规定，我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行

    【1】不仅如此，住房贷款品种单一，主要还是浮动利率抵押贷款，无法与国外多样的抵押贷款种类相比

    同时，我国的住房公积金制度也刚刚起步，“嫌贫爱富”的制度设计使公积金融资的比例还是很低，大量公积金闲置

    通过商业银行住房贷款的数额远远大干通过公积金贷款数额，房地产消费性融资基本还是依靠商业银行

     　　中国的房地产业是一个多方利益之间的博弈

    在各地，地方政府为了拉动当地GDP上涨，往往先从房地产入手，通过地产转让，可以获得巨额的预算外收入，且不说这个过程中可能出现的某些政府官员“寻租”的灰色收入

    对于银行，鉴于地方政府的压力以及在房价上涨的正向预期下银行能够平稳获得利息收益的“确定性”，银行机构将巨额的资金带给房地产开发商

    由于土地供应制度的缺陷，企业在这段时期纷纷贷款屯地

    而对于许多房地产个人投资者，银行也十分慷慨

    在地方政府，银行，房地产开发商和购房者的共同作用下，中国的房地产业形成了基于房价上涨的“多方有利”格局，房价泡沫越来越大，为以后房地产贷款坏账埋下了隐患

    但是经济是有周期性的，政府一旦发现房地产发展有问题时，就希望通过宏观调控的方式来改变房地产银行信贷的扩张，“假按揭”事件的频繁曝光，足以看出这一阶段房地产企业“资金链”紧张，一批房地产企业“猝死”给银行带来了坏账

    同时其他企业为获得资金，抛售房产，房价泡沫破灭，个人住房贷款的违约率大幅提高，大量提供房地产贷款的银行就会大额亏损

    在中国，这种银行的呆坏帐就又会由国家财政埋单

    所以就连中央政府也不希望房价真的大幅下跌，而是要合理控制房价上涨速度，熨平上涨趋势

    分析到这里，我们发现，中国的房地产长期建立在“房价上涨”这样一个不可永久的脆弱基础上，各方利益在这之上“艰苦”地维持了一种恐怖的不可持久的平衡

     　　房地产业对银行的依存度过高，同时由于资产证券化还在探索之中，风险无法转移分散，金融风险集中在银行部门，形成房地产“绑架”银行的格局

        总的来说，任何融资行为都是要明确地反映资本方的价值取向，即便是包含资本方与市场规则相违背的条件和愿望

    目前太多的融资中介、创投机构和投资理论都在向融资各方传达所谓投资项目价值评估和分析的重要性和科学方法是必要的和极其重要的，特别是对于房地产项目，几乎所有的融资项目都会被要求提供项目商业计划书、财务分析报告以及其中的关 于利润率、内部收益率、（净）现金流等多种财务指标的测算

     　　实际上，在我国当前经济发展水平和环境中，对于房地产项目投资分析并不会使用那种复杂的分析工具和财务方案，一种简单的项目投资测算往往决定投资方对于房地产项目的兴趣和意愿

     　　无论是公司融资还是项目融资，我们都应该有正确的应对方案：建立多元化融资体系，分散风险

     　　a.大力发展房地产投资信托基金 　　从房地产开发型融资渠道来看，主要通过大力发展房地产投资信托基金来拓宽融资渠道，分散系统风险

    房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs)是一种以其发行的受益凭证(REITs)汇集市场投资人(REITs单位持有人)的资金，交与受托人保证其安全，由专门投资机构(资产管理人)进行投资、经营、管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金

    REITs的引入，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全

     　　(1)建立和完善REITs的相关法律法规 　　要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的

    必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规

    借鉴国外的成功做法，结合我国的实际情况制定适合我国的REITs法规，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，如取消对资金信托计划200份的上限限制

    另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境

     　　(2)加快REITs相关专业人才的培养 　　REITs相关专业人才的储备是发展REITs的基本前提

    我们不仅需要大批既精通基金业务，又了解房地产市场、熟悉其业务运作的专业管理人才，还需要大批熟悉REITs运作程序的律师、会计师、审计师、资产评估师等专业中介人才

    而目前我国显然在两方面部储备不足

     　　(3)加快市场信用制度建设，健全信息披露机制

     　　建立信托企业信用制度，保证信托市场的健康发展

    尤其是要培育独立公正的信用评级机构

    作为信息汇总、甄别与传播机制的主要承担者，信用评级机构在资金供求双方信息高度不对称的金融市场中发挥着不可替代的作用

    此外，要健全信息披露机制，信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审汁的年报和重大事件临时报告等

     　　b.加快住房抵押贷款证券化步伐，完善住房公积金制度 　　从房地产消费融资渠道来看，通过对现有住房抵押贷款的证券化和加大公积金贷款的覆盖面来多样化融资渠道，解决风险集中住商业银行体系的问题

     　　目前，我国以福利性为目的的住房公积金制度还有很多不完善的地方，尚未充分发挥作用

    主要反映在两个方面：第一个是公积金大量闲置，截至2006年5月，沉淀资金余额为2600多亿元，反映资金运作水平的个贷率指标一直徘徊在45%的水平

    第二个是住房公积金“嫌贫爱富’，违背了政策初衷

    据某市统计，2005年缴存额排在前10%的单位职工(高收入者)申请住房贷款占当年该市发放公积金贷款总户数的12.7%，而缴存额排在后10%的单位职工(中低收入者)申请贷款的户数仅占当年总贷款户数的1.7%

     　　出现这些问题的核心是我国住房公积金实行的是“强制性”融资机制和“市场化”配贷机制

    强制性储蓄一方面不符合经济转型期中经济结构多元化和消费需求多元化，另一方面拒绝了城镇个体经营者、自由职业者、农民工等收入不稳定群体，不仅违背公平原则，而且把真正需要住房保障的人群拒之门外

    这从资金源头上导致了不公，导致了公积金制度没有覆盖大量低收入人群，与政策初衷相悖

    “市场化”配贷机制只注重借款人的支付能力，导致贷款发放范围主要集中在较高收入群体，而中低收入群体公积金贷款比例低，无法体现公积金政策目标

    同时，在住房公积金储户之间，“低存低贷”实质上是“富人”对“穷人”的再次掠夺

     　　我国应迅速改善公积金贷款服务现状，加大对中低收入人群的金融支持力度和服务范围，应实行“市场化”融资机制与“强制性”配货机制

    在融资方面，根据收入情况对不同对象设定不同的缴存率，把真正需要国家扶持的中低收入者纳入支持体系，且为扩大公积金覆盖面提供资金支持，在贷款方面，限定贷款用途，对低收入者，提高补贴的同时也只能用于购买廉价房或经济适用房、小户型房和租房，确保公积金实现中低收入者“居有其屋”之政策目标，使公积金制度真正成为国家住房保障制度的重要环节

     　　具体来说，怎么改变公积金“嫌贫爱富”的格局，并提高公积金的使用率，使其真正发挥政策性房地产金融的作用呢?最重要的就是对低收入者在放贷时必须降低条件，并实施一定程度的优惠，激活他们的贷款需求，具体措施如下：一是放宽中低收入居民贷款条件，降低贷款门槛

    二是降低首付贷款比例，首付资金可来源于单位补贴

    三是提供贴息贷款并给与税收优惠，使贷款通常低于商业贷款几个百分点，同时按照每月归还贷款的数额，核减一定比例的税款，四是针对中低收入者收入低、支付不规律性等固有性质，推出专为满足各个特定的、潜在的中低收入购房群体贷款需求的贷款品种，如递增式、弹性式、打捆式、“气球”式等各种还款安排，达到降低风险、提高低收入居民金融支持的可获得性

    五是借鉴反抵押贷款方式，解决低收入家庭住房困难

    反抵押贷款是近年来在美国较为流行的一种贷款模式，即房产所有人在抵押贷款未全部偿还情况下，以所抵押的房产向贷款人反抵押，获得一笔房款，除用于偿还余下的借款外，还可获得一笔不菲的资金用于生活

     　　此外，成立公积金资金管理中心，在规定留存比例的前提下，统一管理全国各地区富余资金

    在确保公积金安全性前提下，资金管理中心应探索住房公积金富余资金增值渠道，如购买货币市场、资本市场收益稳定、风险较低产品，提高资金使用效果

    并且住房公积金在资金运作过程中产生的增值收益，可以通过转移支付方式反哺中低收入住房困难家庭，增加并充分发挥其改善住房条件的公益性功能

    同时探索公积金制度与养老保险制度的有效结合，建立“大公积金”制度，既可以解决资金量不足的问题，又可以理顺缴交者与受益人相统一的关系

    “大公积金”年轻时可以帮助购房，年老时 可以帮助养老

     结语 房地产的发展和房地产金融的发展，确实是息息相关

    如果没有房地产金融的支持，房地产的下一步持续的发展

    在经历了2008年全球经济危机后，中国的房地产开发趋于更加理性，但是在房地产市场中存在较多的不可控因素导致了房地产项目的开发建设与经营管理具有较多不确定因素，风险大、投资大、资金回笼速度慢等，因此只有通过加强资金管理筹措、开展多元化融资、将传统公司融资与项目融资相结合,加强资金计划管理、提高资金管理水平才能保证企业的正常运作和房地产项目的顺利开发,使房地产行业的发展和房地产金融的发展都进入一个良性循环，共同取得持续、协调、稳定的发展

    房地产企业必须通过多元化的融资方式，减少融资成本和融资风险，确保企业的稳定、良性发展

     参考文献: ［1］黄爱友.浅析加强房地产企业资金管理［J］.科技资讯，2007，(12)． ［2］熊蝶芬.进一步强化房地产开发企业资金管理的思考［J］.求实，2004，(S1)． ［3］王浩.浅议融资房地产的集合资金信托风险管理［J］.经济研究参考，2004， 【4】 施立鹏； 王洪峰，《房地产企业融资的新途径》，载于《中国房地产》，2006.5  【5】 申炫国； 谢泗薪，《构筑房地产企业的战略制胜台阶》，载于《中国房地产》，2006.5  【6】 葛波，《对房地产金融发展

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