山东青州农文旅投城投债权计划

摘要： 产品上新【山东青州农文旅投城投债权计划】省国资参股，平台首次融资青州城投+农文旅投双担保足额应收质押+城镇住宅用地抵押优质知识分享：对模板进行设计，确定模板平面布置，纵横龙骨规格、...

微信号：18321177950
添加微信好友, 获取更多信息
复制微信号

优质知识分享：

    均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略

     基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格

    商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出

     起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价

    多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价

    高层物业，以最低层的销售价为起步价

    房产广告中常表?quot;×××元／平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意

     预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准

     一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价

    一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更

     定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现

    根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限

    定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%

    如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金

     违约金   产权证书 产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"

    房屋产权证书包括：产权类别、产权比例

    房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图

     使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房

     公房 公房也称公有住房，国有住宅

    它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有

    目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房

    上述两类房均为使用权房

     不可售公房 不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋

     已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房 单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房

     廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念

    我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者

    廉租房的来源主要是腾退的旧公房等

       建筑面积 建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和

    建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等

     使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和

    计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格

     计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积

    计算住宅租金，都是按使用面积计算

     公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和

    开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题

     　 实用面积 它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额

     居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和

    所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）

    一般作为衡量居住水平的面积指标

     计租面积 作为计算房租的面积

    在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等

    非住宅用房按建筑面积计算

     容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比

    例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4

     得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比

     套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

     套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积

     开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离

    因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间

    住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米

     规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性

     开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造

     进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度

    进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大

    目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大

     套内面积 俗称"地砖面积"

    它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念

     动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场

     公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％

     竣工面积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和

    房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑. 辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积

    包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等

     共有建筑面积 房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积

     共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑 面积分摊系数

     销售面积 销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和

     建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度

     绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比

    对购房者而言，绿化率高为好

     绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）

    绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等

    其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地

     层高 层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高

    它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离

     净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值

     公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数

    即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和

     实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率

    即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积 标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层

     阳台 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间

     平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分

     走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间

     地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者

     半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者 居住区用地 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称

     住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等　的总称 其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等

     公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等

     道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地

     公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等

     道路红线 道路红线是指城市道路含居住区级道路　用地的规划控制线

     建筑线 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线

     公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积

    一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段

    居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余

    玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方

    平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所

     隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面. 过道 过道是指住宅套内使用的水平交通空间

         检视一下，在管辖范围内的人、时、地、物、有没有浪费资源，或无效运用的状况

     2.不要在下属面前抱怨工作，数落上司及公司的不对

     3.接受上司交待任务时，在没有尝试执行之前，绝不说“不可能”、“办不到”

     4.每天找出一件需要突破，创新的事物，并动脑筋想一想，有无改善创新的方法

     5.当工作未能顺利完成时，对上司要能一肩承担所有责任，不在上司面前数落部属的不是

     6.做任何事物以前，先花些时间思考一下目标与方向是否正确

     7.找出在个人管理范畴内，有哪些原理与原则是不可违背的

     组织管理的原则 8.除非特殊状况，交待事项只对下一级的直属部属，而不跨级指挥

     9.除非事先已协调有共识或遇紧急状况，否则不指挥其它平行单位的员工

     10.接受上级跨级指挥时，必定要及时回报直属上司，让其了解状况

     11.交办员工工作或任务分配时，能多花点时间沟通，了解他对工作的想法同时让他了解工作的重要性与意义，想办法唤起他内心执行的愿意

     12.交待部属工作时，尽量思考如何给予他更多的空间发挥

     13.下达指示时，着重要求目标的完成，对过程不需要太多的限制计划与执行 14.做事以前，一定要先想一想，做好应有的计划，绝不冒然行事

     15.在计划阶段，要多参考别人的意见，借用别人的经验与智慧，做好必要的协调工作，绝不可以闭门造车

     16.工作之前，一定要先明确的订定或确认目标，把握正确的方向

     17.做计划时，要从人、事、时、物、地各方面来收集相关事实、信息、详细分析研判，作为计划的参考

     18.不单凭直觉判断事情，凡事要以科学的精神实事求是

     19.要尽力让部属了解状况，与大家信息共享，不要存在“反正叫你去做就对了”的观念 控制与问题掌握 20.在工作计划阶段，就要先想好可能的状况，事先拟订对应措施

     21.当提出问题时，一定要能明确指出它的“目标”、“现状”以及差距所带来的影响

     22.解决问题时，一定要客观的找出原因，不可凭主观的直觉来判断

     23.每天发现一项需要改善的事项，并思考应该如何做会更好

     24.在部属进行工作的时候，从旁予以观察，当有偏差时给予必要的指导纠正

     25.鼓励员工培养观察力，提出问题，并引导出具体的建议 部属培育与教导 26.所属员工接受Off.J.T（offjobtime）训练时，要能够全力支持，协助他排除时间与工作的障碍，使他专心接受训练

     27.要充分了解部门内各项职位应具备的知识，技巧与态度条件，并设置《岗位说明书》

     28.新员工报到前一定要做好他的《新员工训练计划表》

     29.一般性的工作，当部属做得没有我好时，先不要急着自己去做，仍能让他有一定的学习机会

     30.当员工提出问题时，不要急着回答他，可先听听他的看法，让他先思考

     31.掌握时机，随时随地对部属进行工作教导，例如：开会时，部属报告时，部属犯错时，交付工作时……等等

     沟通与协调 32.要主动的找部属聊天谈心，不要只是被动的等部属来找我说话

     33.当听到其它人有和我不同意见的时候，能够先心平气和的听他把话说完，要克制自己自我防卫式的冲动

     34.当遇见别人始终未能明白自己的意思时，能先反省是否自己的沟通方式有问题，而不先责备对方

     35.开会或上课等正式场合上，最好将手机关机，塑造一个良好的沟通环境

     36.和他人沟通时，能够专注的看着对方，听对方的话也要用心理解，而不左顾右盼，心有旁骛

     37.和别人协调沟通时，避免对他人有先入为主的负面想法

     38.与其它部门或同事协调时，能保持客观理解的态度，遣词用句多用正面的话

     掌握人性的管理 39.不要只是期望公司透过制度来激励员工士气，随时想想有哪些我可以自己来做的部分

     40.对每一位员工都要能够多加了解，确实掌握他的背景、个性、习惯、需求、态度、优缺点

     41.养成每天说几句好话的习惯，如“辛苦了”、“谢谢”、“做得不错”等

     42.不只是赞赏员工，遇到员工有错的时候，能给予必要的责备

     43.员工本人生病时，能拔通电话给予关心，如果员工家中有婚丧喜庆，尽可能去参加

     44.要求员工的事，自己也要能做到，凡事从自己做起

     领导力的发挥 45.要强化自己的人文素养，培养一些除了工作以外的正当兴趣及嗜好

     46.不要只是靠权势（力）要求部属，而要展现自己的管理及专业上的才能，让员工能够心服口服

     47.在组织内所做的一切，不能只是为了自己私人的利益，而应以团队为出发点

     48.对不同的员工，要运用不同的领导方式来带领，而不是一味追求齐头式的平等

     49.不论通过何种方式（如：看书、上网、娱乐活动等），每年都要让自己感受到吸收了新的信息，有明显的成长

     50.要将以上所学内容运用到今后的工作中

山东青州农文旅投城投债权计划