西安开投发展债权计划政府债定融

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优质知识分享：

人们都根据自己的使用和需要，提出可行的方案，来满足很细微的功能或要求，体现“以人为本”的原则

             关键词：入户花园, 建筑风格, 节能住宅         “适用、经济，在可能条件下注意美观”是我国在20世纪50年代提出的建筑方针，它较为准确地反映了当时经济条件下建筑创作的规律和标准

             在今天，“适用”不再是“住得下、分得开”的简单要求，更多的是要体现“以人为本”的设计理念；“经济”也不再仅仅是投资多少的问题，更多的是体现科学发展观，节地、节水、节能，使用可循环利用的建筑方法和材料；“美观”也不再是“在可能条件下注意美观”，而应成为需要普遍关注的原则

               一、 适宜性规划设计         规划是住宅设计的第一步，规划不仅仅是关于空间和环境品质的物质形态，而且是以人及其存在环境的关系为中心（包括自然环境、人工环境、社会生态环境、历史文化环境、人文环境等）对居住区生活的方式、场所进行整合，从而使其更加适于人居住和发展

             坚持因地制宜因地制宜是住宅小区园林绿化设计应遵循的基本原则

    它主要包含两层意思：一是对立地条件的合理利用，二是对园林植物的选择

    所谓合理利用就是要最大限度地利用原有的地形地貌， 少动土方

    这样不仅可以减少资金投入，降低维护成本，而且显得朴实无华，真切自然

    自然起伏的多变地形比平面整齐的地形更令人感到轻松、温馨与浪漫，更富有诗情画意

    在园林植物的选择上倡导以乡土植物为主，还可适当选取用一些适应性强、观赏价值高的外地植物，改善住宅小区的植物种植结构

    设计施工中应模拟自然生态进行布置，讲求乔木、灌木、花草的科学搭配，创造“春花、夏荫、秋实、冬青”的四季景观

               二、居住功能的适用性         适用是住宅的根本要求，住宅性能应能适合居住者的需求

    住房的第一位选择因素要能满足现代居住生活行为和现代居住心理的要求，也就是使居住者在住宅内感到适用方便

    首先，从使用出发，根据居住生活的性质对住宅内部进行分区，即套内合理布局应将起居厅、餐厅、厨房集合在一起，形成公共活动区；将卧室与卫生间集中在一起，形成私用活动区，公用区靠近入口，私用区设在住宅里部，公私、动静分区明确，使用顺当

    其次，房间的面积和尺度要适当，当市场确实需要有一部分大面积套型，各房间的面积也应适度扩大，但更应是增加不同功能的空间数量，如设置学习室(书房)、独立餐厅、工人用房、家务间、可入贮藏间等，有的还可设家庭团聚室、电脑工作室等，从而使住宅套型与现代生活方式相适应

    因生活习俗和气候条件的差异，虽属同等面积标准的住宅套型，需要有不同面积厅卧的组合，不同朝向厅卧的布置，以及不同功能房间的布局等以供市场多种选择

             再次，住宅内部各房间的布置和相互联系要恰当

    起居厅是家庭的核心部位，它的位置应起到组织家庭生活的中心作用，厅内不应有太多的门和洞口，否则就会因没有足够长度的延续墙面而使家具布置发生困难，还会因有人在厅内来回穿行而干扰会客、团聚、视听、休闲等公共性活动

    由于厅内活动人数相对较多，厅又是一个家庭的集聚点，厅内需要有良好的光照、通风和视野

    厨房由于有家人提着菜蓝或拿着垃圾进出，应使其靠近入口，不致污染其它空间

    厨房与餐厅要紧邻，以方便端上菜肴和撤除餐具

    卫生间与卧室要相近，减少老人使用或晚间使用时的麻烦等等

             入户花园应提倡设置，这样不但可以让住户有独自绿化空间,提升住户空气质量,还可以方便住户接待一些不用进入室内的客人,也可以提升楼盘品质

             合理增加存储空间，需要提醒设计师们注意的是，在今后的住宅设计中，应充分考虑储藏空间的问题，注重细节和人性化的设计，让住宅设计更符合用户的要求

             总之，只有合理的房间布局与配置，才能使家居舒适

               三、建筑风格的地方性        住宅风格是指居住环境的空间组织和住宅建筑的造型、立面、细部处理的总和，它和住宅存在的自然、人文、生活和文化有着直接联系，如果忽视这些密切相关的因素，创造住宅风格的目的就很难达到

    在住宅设计中, 需要充分考虑当地的文化传统、居民习俗、地理气象等因素

    建筑网络应寻找当地建筑文化的内涵，吸取合理的建筑装饰节点符号与色彩，创造出具有时代精神、民族传统和地方特色的住宅建筑风格

               四、与各专业的联系         与结构的关系：任何一个建筑设计方案，都会对具体的结构设计产生影响，而有限的结构设计技术水平又制约着建筑设计层次

    因此，在做建筑设计的过程中，建筑师应具备有一定的结构方面基础，能与结构设计适当结合，相互调协，使二者相统一，才能创作出真正优秀的建筑设计作品

    结构柱与梁对住宅的户型影响很大，特别在高层住宅户型设计中应充分考虑柱网的偏位和大小，以及梁高等因素

    注意结构设计的提前量，现在我们许多设计师总以为在方案阶段不需要结构的介入，但这也是在建筑师自己对结构有一定基础的前提下，要不随着设计深入会给结构和建筑本身带来不必要的麻烦

    比如柱的大小、剪力墙的厚度影响入户通道、电梯前室的净宽；梁的偏位在门窗正上方，影响室内美观外，在人心理上也会产生压抑的不良影响

    另外，结构型式是住宅造价控制的最好办法

    因此，建筑与结构应不断地相互配合，彼此渗透，这样才能设计出真正满意的住宅

             与给排水专业的联系：要事先配合考虑屋顶水箱的位置及大小，水箱的外立面处理，不应影响整体美观

    给排水管、雨水管冷凝水管及地漏的布置，应合理适当

    管太密，影响造价；太少，影响给排水功能

    建筑师也要相应了解管的位置，以便在外立面造型设计时统一考虑

    洗衣机的布置应合理，尽量靠近厨卫，以便上下统一给排水处理

    考虑消火栓的布置，留足消火栓所占的空间长度，结合灭火器的布置，可选用带灭火器的消火栓组合消防柜，这样即节省空间，也便于管理使用

             总之，建筑与各专业要紧密配合，在住宅设计的初始阶段，留足水电暖的各类管道井，这样不仅让住宅户型面积更精确，也避免后期深入阶段因这些问题而改户型

    坚决避免因配合失误而造成住宅用户使用的麻烦

             五、人体尺度设计         不论室内还是室外，人们都根据自己的使用和需要，提出可行的方案，来满足很细微的功能或要求，体现“以人为本”的原则

    这就要求建筑师以居者的身份来设计和研究不同类型的住宅设计，研究每一个细部，如住宅中的居室，过大的空间将难以造成亲切、宁静的气氛

    为此，居室的空间只要能够保证功能的合理性，即可获得恰当的尺度感

    门窗的大小、位置、开启形式，要根据室内的空间尺度确定开门窗的洞口尺寸

             六、无障碍及安全设计         目前，人口“老龄化”已不期而至

    鉴于我国进入老龄化社会的特殊情况，为老年人提供更多的便利，努力创造一种充满自力、自信、健康、向上的老年区环境，是一项十分重要而紧迫的任务

    如住宅出入口设置无障碍坡道，注意扶手高度850；公共卫生间的残卫注意呼叫按钮的设置；门厅前室满足与入户的无障碍高差设计

             在安全上，阳台栏杆、护窗栏杆是设计的重点

    严寒地区，阳台基本使用封闭阳台以遮挡寒风，这就有封闭阳台栏杆是按《住宅设计规范》要求“栏杆净高不应低于1.05米

    中高层、高层住宅的栏杆净高不应低于1.1米”，还是按护窗栏杆高度做的问题

    应考虑到，封闭阳台并没有改变阳台三面临空，是全家向外眺望活动比较集中的地方等性质，并且阳台是否封闭应是住户自己的选择，目前封闭的阳台日后敞开的可能性完全存在，必要的安全防护措施不能减少或降低标准，因此封闭阳台的栏杆不可采用窗台的高度

               七、节能设计         节能住宅需要通过对建筑的合理设计、合理选材，最大限度的把室内自然温度控制在人体舒适温度范围内，从而为居住者提供健康、舒适、环保的居住空间，降低建筑物的运行能耗

    墙体保温做法，墙体外粘苯板保温是一种保温好、投资较低的墙体保温技术，但防火不好、寿命短、外饰面材料受限制以及长久的安全性是其致命的缺点，通常采用钢丝网架固定聚苯乙烯板的做法，当外墙贴面砖时，最好采用保温砂浆做保温层

    当窗设计中空玻璃时，要确定窗玻璃和中间空气层厚度，才能确定其保温性能（导热系数等）

             随着我国节能减排政策的贯彻深入，对建筑节能和社区可持续设计的探讨也更加广泛深入

    节能设计与当代环保技术的应用密切相关，如各种替代能源如太阳能、风能、地热等的利用；各种新型围护材料和节水节电设备的使用等

               八、总结         本文粗略的介绍适宜性住宅设计的要点，住宅终究是精细的设计，做为建筑师，一定要研究人的生活习惯，仔细的琢磨住宅的布置，要精细到每个细节，这样才能设计出“以人为本”的适宜人居住、生活、休闲、娱乐的住宅精品

       取得最好的投资效果，应将建设工程造价变被动控制为主动控制

     　　加强建设性投资资金支出的管理，力争以“小”的建设投资支出，获取“大”的建设投资效益

    是各项目法人（建设单位）希望达到的投资目的，也是国家重点建设工程希望达到的投资效果

     　　长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的地价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在招标和施工后竣工结算阶段的工程价款审核上（造成招标至竣工结算阶段的造价监控空白）

    这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半

    要有效的控制建设工程造价，就要坚决地把造价控制重点前移到建设前期阶段上来

    使工程造价控制工作深入至投资决策、设计、招标代理、合同签定、施工过程和竣工结算等各阶段

    变被动控制为主动控制，变事后控制为事前、事中控制，以取得事半功倍的效果

     二、形成"高估"工程造价的主要原因分析

     　　1、客观上讲，由于工程造价的动态性，各工程从决策到竣工交付使用都有一个较长的建设周期

    受各种因素的影响，在预计工期内，许多影响工程造价的动态因素：如工程设叶变更、设备及材料价格、工资标准以及费率、利率和汇率的变化，必然会影响到工程造价的变动

    所以，工程造价在整个建设期中，处于不确定状态

    直至竣工结算后才能最终确定工程的实际造价

    这使部分“高估冒算”的承包商借作为“可乘之机”，在各阶段上提高工程造价

     　　2、主观上讲，部分承包商为了追求建筑产品利润的最大化

    绞尽脑汁，采取种种不规范的手段来提高建筑产品竣工结算价

    就目前来讲，主要有以下几种手法 　　（1）利用不合理的设计变更，提高工程结算价

     　　（2）利用不合理的隐蔽工程签证或其它工程签证，提高工程结算价

     　　（3）建筑工程材料，尤其是装饰和安装工程材料，低价购进，高价结算

    或“以次充优”进行最终结算

     　　（4）低价中标，有意扩大竣工结算工程量和单价，高价结算

     　　（5）一个承包商，开具多家投标介绍信，抬高标底价格

    中标后，签订固定价格合同进行最终结算

     　　高估工程造价的手法，远不止以上5种

    但有一点是不用质疑的，“高估冒算”的承包商，均是利用了建设单位工程造价专业技术力量的薄弱环节，伺机提高工程结算价

     三、进行建设工程全过程造价监控，是控制工程造价，提高建设投资效益的有效方法

     　　建设工程全过程造价监控一般指建设造价咨询等社会中介机构，接受发包方（建设单位）的委托，运用专业技术知识，自项目立项至竣工结算，为建设单位提供建设项目的全过程，全方位的造价咨询服务

    通过工程造价的监控，能动的影响工程决策、设计、预算、招标合同、施工过程、竣工结算等阶段的工程造价，确保投资价款的合理使用，最大限度的发挥建设工程投资效益

     　　建设工程造价咨询单位，自接受建设单位的“全过程造价监控”的委托起，就应做好以下工作： 　　（1）在决策和设计过程中，编制投资概算

    在优化设计方案后，项目投资额减去预备费后，应大于施工预算值

     　　（2）参与招标代理工作，根据市场材料单价调查，控制主要材料，尤其是装饰、安装工程材料价格，杜绝"抬高标底"的现象

     　　（3）在建设单位组织下，会同承包方赴市场，确定本工程所监控主要建筑材料的品种、规格和单价

     　　（4）对影响工程造价的设计变更、签证

    从专业技术需要的角度，提出合理化方案，供业主选择

     　　（5）施工过程中，由造价咨询公司派员不定期进驻工地口对隐蔽工程，材料货真价实，建筑细部构造层次，变更工程等及时办理签证记录，杜绝事后扯皮的现象

     　　（6）在建设单位的统一组织下，办理中间结算价和竣工结算价

    并由造价咨询公司出具“工程造价监控审核报告”.在这里要强调的是，建设工程全过程造价监控工作是在项目法人领导与组织下进行的

    不改变建设单位对项目工程的决策定义，也不改变建设单位在整个建设周期内的主导地位

    但确保了整个建设项目在各工作阶段上“造价”得到了有效控制

    所有材料货真价实

    阻止了其它相关费用的虚高现象

    促进了建设资金发挥其最大的投资效益

     四、建设工程全过程造价监控工作实例 　　1江西省皮肤病专科医院“门诊大楼装饰工程”；是南昌市重点建设工程项目

    为节省有限的建设资金，该院领导高度重视造价监控工作

    该工程自立项后，即委托造价咨询公司进行本项工程的全过程造价监控工作

     　　在招标过程中，严格执行国家“招标、投标法”的规定

    并将花岗岩、大理石、铝塑板等28种主要装饰材料价格，经市场调查，控制在一个合理的幅度范围内，在招标文件中加以明确，有利的杜绝了招、技标过程中的“抬高标底”现象

     　　在施工过程中，由建设单位、施工单位和造价咨询单位联合组成工作组，走访市场，货比三家

    调查并确定主要装饰材料价格

    此外，在签证、变更问题上，也将监控工作落到实处

    经测算，此项工作与同类型装饰工程相比较，在不影响原建筑设计效果的情况下，节省建设投资资金25%以上

     　　2、南昌海关缉私局九江分局办公楼装饰工程；投资估算金额49.80万元，为将有限的资金，获得较佳的投资效果

    并且结算总额不突破50万元（业主上级部门的要求）

    该工程自签订承包合同之前至竣工结算委托造价咨询公司进行了全过程造价监控工作

    因工作细致，造价监控工作得当

    该工程的最终竣工结算价为：491216.89元

    创造了竣工结算价低于投资估算价的实例

     　　综上所述，造成建设工程造价虚高的原因是多方面的，而建设工作全过程造价监控工作，是运用专业技术的手段；科学、合理的监控、审核建设工程在各阶段上的工程造价

    让建设单位的建设资金发挥最大的投资效益

    同时，也不损害承包商的合法权益

    随着我国改革开放的深入发展，项目法人对造价监控工作的重视，建设工程全过程造价监控工作，将为推动建设经济健康持续的发展，发挥其独特的重要作用

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