央企信托-494号江苏泰兴永续债政信

摘要： 江苏泰兴AA+主体季付息政信明天5点封帐【央企信托-494号江苏泰兴永续债政信】▪规模：5亿▪期限：24个月，自然季度付息（3/6/9/12.20）▪收益：100-300万：...

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江苏泰兴AA+主体季付息政信明天5点封帐【央企信托-494号江苏泰兴永续债政信】
▪规模：5亿
▪期限：24个月，自然季度付息（3/6/9/12.20）
▪收益：100-300万：6.8-7.0%/年

✔AA政府平台融资：泰兴虹桥园，实际控制方为泰兴市国资委，主要负责城市基础设施建设项目，截至2022年9月底公司总资产267.5亿元，负债率59.32%，主体评级AA，履约能力较强。

✔AA+政府平台担保：中兴国投，是泰兴城区重要的国有资产投资经营、资本运作的主体；截至2022年9月底公司总资产344.65亿元，负债率53.08%；主体评级AA+多只债券存续中，担保能力较强。

泰兴市，江苏省直管县之一，享有部分地级市职权，与苏锡常隔江相望、有江阴长江大桥、泰州长江大桥连接苏南；2022年，中国百强县市排名第21位，实现地区GDP1360亿，完成一般公共预算收入100.3亿，远高于市场其他区域政信，总量列全省县（市）第七，苏中第一。

政信知识：

    基于此，文章将设计管理作为主要研究内容，重点阐述其在房地产开发过程中的重要性

     关键词:设计管理；房地产开发；重要性 在房地产开发过程中，为更好地整合各建设目标，要不断增强设计管理力度，进一步推动规划工作的开展

    由此可见，深入研究并分析设计管理在房地产开发过程中的重要性具有一定的现实意义

     1房地产开发的过程中进行设计管理的意义 设计工作是设计企业接受开发企业委托，为其设计与目标客户需求相适应且满足企业利润目标的产品，技术性较强，贯穿于整个开发过程中

    设计管理工作与项目的主管部门、开发企业及设计方存在紧密联系，所以要综合考虑多层次、多方面的需求，确保规划的科学性与详细性

    针对开发企业而言，设计管理并不仅仅只是内部管理，仍要在内部管理中合理纳入外部协作单位与主管部门沟通协调的内容

    充分利用合理化管理措施，对目标机制加以整合，以实现不同体系间的配合，构建平衡发展格局，进一步推动房地产开发工作的开展

     2房地产开发中设计管理工作的现状分析 2.1开发企业没有形成有效的设计管理体系

     1）设计管理工作人员专业水平低

    通常情况下，开发企业与设计企业的设计管理工作不同

    作为开发企业的设计管理人员，需积极参与到整合企业内外部资源、定位市场产品过程中，对设计工作的质量、成本管控与进度平衡能力过于关注，更强调设计管理人员的管理能力

    现阶段，大部分开发企业的设计管理人员招聘自设计院，虽然具备较强的技术水平，但并不具备管理经验，难以对产品特点与卖点进行精准定位，也未系统掌握设计管理重点，督促协调能力缺失，直接影响了管理的效果【1】

     2）不了解行政审批规则

    房地产开发项目的施工图纸与设计方案需经政府多部门审查与批准，但仍存在部分设计人员不能正确认知施工图纸与方案技术管理规则，且理解缺乏全面性

    另外，也有很多企业受利益驱使，会在设计过程中随意更改设计要求，导致报规与报建因难以通过行政审批而多次修改，不利于后期设计工作的开展

     3）设计管控机制缺失

    房地产实际开发期间，初期阶段也被称作价值创造的阶段，只有保证设计管理机制与流程的科学合理性，才能够实现项目工程的正常开展，更好地创造企业的经济与社会效益

    在项目开发中，有部分开发企业的管理人员高度重视成本管理，且制订了相应的管理制度，能够深入认知设计工作对于成本的影响，然而，设计管控与管理模式相对落后,始终不具备健全的管理、控制机制，对项目开发效果产生不利影响

     2.2设计团队技术更新和管理欠缺

     1）设计技术规范更新速度快

    政府部门为不断增强城市品质，会频繁调整城市规划管理技术与规范；同时，为了对生态环境进行全面保护，加大了推广新技术、新工艺和新材料的力度

    但设计工作人员并未深入了解规范变化，导致设计工作的质量与水平受限，经常出现错误或者漏洞，难以满足技术审查、行政审批要求

    在多次修改的情况下，工期明显延长，不利于房地产项目的开发

     2）设计单位内部管理有待完善

    目前，设计单位针对甲方委托的项目，并未结合项目实际状况选择设计主创人员，且专业的搭配缺乏合理性

    即便房地产项目设计负责人员专业能力较强，但却缺乏统筹协调的能力，难以确保各专业设计工作的顺利开展，与甲方项目进度计划脱节

     3）设计主创人员未深入了解甲方产品定位，也没有开展现场勘察工作，难以系统掌握项目基础资料与环境状况，与实际情况严重脱离

    另外，在设计期间，未对施工方案的经济性与合理性做出综合分析，成本意识缺失，忽视后期的服务工作，未对设计变更的问题加以处理，使房地产开发项目的施工进度受到影响

     3房地产开发中设计管理的重要性 3.1投资决策方面

    房地产开发的投资决策过程中，企业需分析目标地块的经济效益，根据土地出让的条件与地块地形、环境等制订方案，提出具有可行性的产品组合规划方案

    同时，提供必要的技术指标，使投资部门在测算经济效益与拿地价的时获取必要的参考依据

    在投资决策期间，方案的设计重点应集中在接受调研部门市场调研并确定产品定位的目标地块价值实现方面，尽可能充分利用土地资源

    在成功论证方案后，开发企业就会将方案启动并开展报批工作,一旦投资决策期间的设计工作有偏差，必然会对企业经济效益的获取带来直接影响

     3.2规划设计与施工图设计方面

    设计工作的重点环节就是设计方案与施工图纸，其直接决定了房地产开发项目的成本与销售状况

    在此期间，要求设计管理部门结合营销部门定位报告对设计任务书进行编写，同时设计规划方案、施工图纸，设计方与开发方展开内部评审与技术、行政审查等工作

    在市场竞争愈加激烈的背景下，开发企业要想创造更可观的效益，提高了对开发周期的时间要求，缩短了设计周期

    这样一来，图纸质量难以得到保证，难以科学地控制报规报建的时间与成本

    在规划、设计的过程中，会涉及到设计企业、开发企业与政府管理部门等多个参与方，对于政策的把控及技术水平的要求较高，所以要正确认知目标市场与现场状况，与项目特征和常见的影响因素相结合，科学规划施工方案并优化配置既有资源，结合计划要求开展设计工作

    通过过程监督管理工作的开展，对计划落实效果进行督查，确保房地产开发项目更具可行性

     3.3建造方面

    目前大部分开发企业均引入了项目制管理模式，根据项目开展核算与考核工作，但仍会出现结算成本超标的情况，最主要的原因就是工程项目的随意变更

    一般情况下，在房地产开发过程中，管理重点集中在质量、进度、成本及安全等方面，而设计管理则发挥着配合性作用

    建造阶段的设计管理工作主要以项目为主开展技术交底与图纸技术咨询等工作

    尤其是在建造期间，图纸质量问题就会体现出来

    所以，需在房地产开发项目施工之前，积极采取必要的准备措施，及时发现图纸问题并采取补充与完善措施，进而对项目成本与工期加以控制

     1）组织召开图纸审核会议，由监理和施工企业共同审核施工图纸，针对存在的问题制订优化措施

    设计企业则要根据房地产开发项目的技术重难点对施工企业开展交底工作，并对施工企业、监理企业在图纸方面的疑惑做出解释

    如果有必要，甲方设计管理人员可经过会商以后回复

     2）施工期间设计管理人员要对图纸实施状况进行跟踪，审批施工企业的变更申请，结合实际需求对施工方案做出调整

     4结语 综上所述，在人们对居住质量提出更高要求的背景下，房地产行业竞争愈加激烈

    对于房地产开发而言，设计管理的作用十分重要，所以要结合实际情况采取管理措施，促进各项建设工作的正常开展，提高房地产开发企业的经济效益

     参考文献: 【1】林玮.初探房地产开发公司的设计管理问题与对策【J】.建筑工程技术与设计,2016(25):1580.   它的内容一般包括：图纸目录、设计总说明、建筑装修及工程做法、门窗表等

         图纸目录是了解整个建筑设计整体情况的目录，从其中可以明了图纸数量及出图大小和工程号还有建筑单位及整个建筑物的主要功能，如果图纸目录与实际图纸有出入，必须与建筑核对情况

    门窗表相信大家不会陌生，就是门窗编号以及门窗尺寸及做法，这对大家在结构中计算荷载是必不可少的

         建筑设计总说明对结构设计是非常重要的，因为建筑设计总说明中会提到很多做法及许多结构设计中要使用的数据，比如：建筑物所处位置（结构中用以确定设防列度及风载雪载），黄海标高（用以计算基础大小及埋深桩顶标高等，没有黄海标高，施工中根本无法施工），墙体做法地面做法楼面做法...等等做法（用以确定各部分荷载），总之，看建筑设计说明时不能草率，这是结构设计正确与否非常重要的一个环节

       二、建筑总平面图 建筑总平面图简称为总平面图 （一）总平面图的形成 建筑总平面图是假设在建设区的上空向下投影所得的水平投影图

     （二）总平面图的作用 总平面图反映新建建筑物的平面形状、层数、位置、标高、朝向与原有建筑物的关系，周围道路、绿化布置及地形地貌等内容

    它是新建建筑物定位、施工放线、土方施工及作施工总平面设计的重要依据

    总平面图主要表达拟建房屋的位置和朝向

     （三）总平图的图示内容 1、新建建筑的定位 新建建筑的定位有三种方式：一种是利用新建筑与原有建筑或道路中心线的距离确定新建筑的位置；第二种是利用施工坐标确定新建建筑的位置；第三种是利用大地测量坐标确定新建建筑的位置

     2、新建建筑、原有建筑物位置、形状 在总平面图上将建筑物分成五种情况，即新建建筑物、原有建筑物、计划扩建的预留地或建筑物、拆除的建筑物和新建的地下建筑物或构筑物，当我们阅读总平面图时，要区分哪些是新建建筑物、哪些是原有建筑物

    在设计中，为了清楚表示建筑物的总体情况，一般还在总平面图中建筑物的右上角以点数或数字表示楼房层数

     3、附近的地形情况

    一般用等高线表示，由等高线可以分析出地形的高低起伏情况

     4、道路 主要表示道路位置、走向以及与新建建筑的联系等

     5、风向频率玫瑰图

     风玫瑰用于反映建筑场地范围内常年主导风向和六、七、八三个月的主导风向（虚线表示），共有16个方向，图中实线表示全年的风向频率，虚线表示夏季（六、七、八三个月）的风向频率

    风由外面吹过建设区域中心的方向称为风向

    风向频率是在一定的时间内某一方向出现风向的次数占总观察次数的百分比

     6、树木、花草等绿化布置情况

     7、喷泉、凉亭、雕塑等的布置情况

     （四）线型 1、新建建筑——粗实线 2、原有建筑——细实线 3、计划预留地——中虚线 4、拆除建筑——细实线加叉号 （五）总平面图的图例符号 要能熟练识读建筑总平面图，必须熟悉常用的建筑总平面图图例符号，常用建筑总平面图例     （六）、总平面图的识读以图50为例，说明总平面图的识读步骤

       总平面图的基本内容： （1）图名、比例：图名为总平面图；比例：1：500 （2）附近地形（等高线）地貌（道路、、水沟、池塘、土坡等） （3）新建建筑物：新建建筑用粗实线绘制的建筑

    本图有三栋新建建筑

    新建建筑物为坐标网格定位；新建建筑物名称为学生公寓楼；新建建筑物为7层； （4）原有建筑:用细实线绘制的建筑

    如：食堂、办公楼等

     （5）图中用细实线还绘制了道路、围墙的可见轮廓线、绿化、指北针、尺寸线、管道布置等

     （6）相邻原有建筑、拆除建筑的位置或范围

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