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新闻资讯：

分合交替，分久必合，合久必分……

    盖天下之事如此，工程之事亦如此

    列位不信，且听我一一道来

                 但有工程，便有甲方、监理、总包三家

    不知道哪位大侠说过，有人的地方就有江湖，此话不假

    工程项目本来就是一个大大的江湖

    君不见，每每监理会都是硝烟弥漫，次次收发文总暗藏刀光剑影

    既然是江湖险恶，初涉险滩前吾等还是认真筹谋一番为好

                论起这工程管理可是个大学问，若搬书来看时，怕不是汗牛充栋，到头发白了时还看不完全

    有鉴于此，今天且不调书担，不搬教条，只从甲方角度把这些年现场协调中一些心得体会与诸公调侃交流一番，算是抛砖引玉吧

    好，咱们言归正传

             工程管理工作中较大的一项就是现场协调

    说起协调自然要从甲方、监理、总包这个工程铁三角关系说起

                 一、甲方        建设方派驻现场的管理代表

    主要职责是掌控和督促工程的进度、质量，审定工程洽商，协调总体关系，保证工程如期竣工

    不过，在诸多问题中，甲方最关心的是两个方面

            第一是进度

    建设方最怕的就是工程不能如期竣工

    因为在开发公司内部，任你有天大的理由，工程没有完工，也会归结在现场甲方协调不力或预见性不强两点原因上

            第二就是洽商

    由于设计考虑不周或甲方更改图纸，必然会出现工程洽商

    建设方内部通常对洽商控制非常严格，因为洽商是造成工程预算大幅度上升的首要原因

    所以，在许多开发公司中，洽商量是对现场甲方的重要考核指标（自然是越少越好）

    因为以上原因，甲方对洽商的签署会比较审慎

            二、监理        监理单位是由建设方聘请，负责监督工程质量、进度、安全，进行技术把关及工程量审批等一系列工作的专业机构

    在诸多问题中，监理最关心的也是两个方面

            第一是安全

    当前，由于事故频发，相关主管部门已加大对监理单位的事故连带责任的处理

    出现重大伤亡，不但监理单位会被暂停工程投标权，而且连总监都可能一起吃牢饭

    所以，现在的监理对安全问题表现极其谨慎

    以至于工程常会发生方案与施工进度倒挂的现象，也就是施工方的活都干完了，监理对方案的审批还没有出来

    这也是监理单位为平衡甲方进度压力和自身安全责任之间所采用的自保手段

    但这会给甲方的管理造成许多困扰

    因为迫于工期压力，甲方在施工方案未被认可前，常会默许施工方开始施工

    而此时监理单位便有理由规避自己的监督责任，这可能会造成工程质量的某些盲点的出现

    频繁发生这种状况，必然会造成质量管理的失控

    为避免这种情况的出现，甲方应牢记，应尽早督促施工单位上报各种方案，并由监理单位及时审核，出现问题，立刻修改

    务必使监理方案审批工作在该项施工前完成

            第二是质量

    由于监理负责材料和工程质量把关，并要在相关资料上签字认可

    一旦出现问题，监理自然难辞其咎，所以监理单位对质量会持比较审慎的态度

    甲方对工程质量的管理应以监理为龙头

    甲方在检查中一旦发现质量问题，首先应向监理问责，这样会督促监理加大质量检查力度

            三、总包        总包单位原则上对所有进场施工的单位进行总体协调管理，负责工程施工的进度、技术、方案制定，安全等各方面的工作

    在诸多问题中，总包方关心的是三个方面

            第一是资金拨付

    进度款是施工单位的血脉，也是总包单位最关心的要素

    这个道理浅显，不用分析，没钱当然啥也干不了

              第二是进度

    总包也关心进度，因为在总包合同的签署中，总包的进度是要与工程款挂钩的，延误工期自然会被罚款

    不过，在进度这个问题上总包并不与甲方的关注点完全相同

    总包通常最关心的是自己承建的那一块的工程进度

    至于甲直分包这一块的进度，总包可能会采取另一种策略，我们会在后面的分析中提到

            第三是洽商

    经济洽商对甲方来说是成本，对总包来说便是经济增长点了

    所以总包会对洽商高度关注

    而且，洽商的出现通常是由于设计或甲方原因产生，与总包无关

    总包可堂而皇之的就洽商问题与甲方在工期、价格、数量上讨价还价

    洽商问题处理不好，会给甲方的管理带来很大的被动性

            兵法云：知己知彼，百战不殆

    在充分了解各家利益着眼点的基础上，诸位便可找出规律，制定行之有效的协调原则

    以下鄙人略谈几点协调管理经验

            1、质量管理中，必须以监理为龙头，实行监理问责制，即甲方发现质量问题马上通知并追踪监理，由监理再对施工单位问题做出处理

    这么做是因为甲方对质量和进度往往同时具备需求，而这两方面在某些时候可能是一对矛盾点

    总包方常常会利用甲方对质量问题投鼠忌器的双向心理迫使甲方做出某种让步

    而监理在质量管控中具备一定单向性，而且具有资料签字权，管理效果往往会更好些

    所以甲方必须高度重视监理的质量检查工作，而对质量问题麻木不仁，不闻不问的监理工程师应立即更换，加大质量管理力度

            2、在工程初期，应把质量放在首位，进度放在第二位

    这是因为，在工程初期，即结构施工阶段，多为总包一家单位施工，其整体协调性、进度计划性较强

    且无其他甲直分包参与施工，出现工期延误总包亦无法推卸责任

    再者，只有工程初期加大质量管理力度，形成良好质量意识习惯，在工程后期，才可能不因为抢工使质量管理失控

            3、在工程后期，甲方应更加关注工程进度

    因为在这个阶段，甲直分包开始增加

    我们前面说过，总包和甲方都关注进度，但着眼点不同

    与甲方相比，总包更关注于自己承揽工程的那一块

    在施工中，总包方可能会因为自身的原因造成进度延误

    为避免承担延期后果，有的总包单位，会利用自己掌握的资源优势，故意减缓甲直分包的工程进度，用以转嫁责任

    对这一点，甲方必须加强重视，因为这会使工期进一步延误，造成恶性循环

            4、在工程后期，由于抢工期的需要，甲方会在许多方面对总包退让妥协

    而且在这个阶段，建设方高层往往会参与到工程的直接指挥管理之中

    这就使现场甲方管理人员与监理威信发生弱化，出现总包一枝独大的现象，造成管理上的困难

    对此，必须引起建设方管理层的高度注意

    因为，平衡是永恒的主题

       从而寻找前后两者在规划设计、开发建设方面的不同点及主要变化点

    再逐一针对这些差异点进行内容的分类、展开讨论

     　　关键词：商品住宅,非商品住宅,建筑设计 　　1、获得使用权与获得产权的不同 　　过去的非商品住宅基本上分成两类，一类是各国有单位建设的职工住宅，由单位据国家的计划任务建成之后，根据职工职务等级所划分的各级面积标准分给职工

    同时单位向职工个人提供房屋的租金、供暖费、维修费等经济补贴

    职工在调离本单位之前，几乎是象征性地缴纳所住房屋的各种费用

    因此，这种形式的非商品住宅也被称之为“福利分房”

    另一类是以极低的租金租赁由政府统一建设，国有房屋管理部门管理的住房，并按照当时的价格缴纳水、电等费用

    相比上一种“福利分房”的形式，此种形式居住者个人的房屋使用费用相对较高

    这两种类型的住房形式中，个人都只是获得房屋的租赁使用权， 　　产权由国营单位及国家的房屋管理部门所有

     　　当时的建筑结构形式也基本上以砖混结构，预制梁板、大板体系为主，后期发展为内浇外砌、内浇外挂等结构形式

    由于结构形式的单一与限制，使得建筑设计也无发挥应有的设计创意

    外立面也只是变化一种外墙涂料的颜色或者是层数与开间数的不同;门窗同样是标准的构件，唯一可变得只有将窗框涂成绿色还是铁红色

    正是由于标准化的体制下的种种制约，使住宅设计在当时几乎成了不用设计的设计，或不需要设计的设计

     　　而商品住宅则完全不同

    首先，个人通过有偿(用货币购买)的方式获得房屋在一定年限内的产权

    没有了职务级别的制约，完全按购房者的需求及购房能力来选择户型的大小及各种与住房有关的房屋配置，这一点从根本上改变了非商品住宅的各种内容及形式

    既然是商品就要符合市场的需求，而任何商品的市场需求都一定是多样化的，住宅市场更是如此

    因此，商品住宅无论从户型面积、居住空间的多样性方面，还是结构形式、立面造型的多种变化方面，都对建筑设计提出了更多、更严格、更细致的要求

     　　2、设计所遵循的标准不同 　　设计所遵循的标准不同

    过去的非商品房建设中，有着明确的标准

    国家制定住宅设计标准，各单位套用后制定不同级别的分配标准，设计单位据此设计

    在过去的标准中，不仅针对不同职务级别的单套住房面积，而且针对卧室、卫生间、厨房的单间面积都作了最上限的规定

    除住房户型总面积不可超标外，每个独立功能的房间面积也不允许突破

    即使是在有较大进步的，只规定了各功能房间面积下限的95住宅标准，仍然没有在大幅度提高居住空间的舒适度方面起到推动的作用

     　　商品住宅的指标控制则完全不同，除对每户的总建筑面积的控制，以控制销售总价外，对户内的各功能房间的面积都有较高的下限要求

    而这种要求会根据不同地段、不同项目类型、不同销售策略等开发理念的不同而不同

    设计工作是在国家现有规范及规定等强制性条文作为前提，来控制建筑设计的主要方面，而其它的细部指标与面积标准完全由面向市场的开发商研究制定，建筑面积标准、设备选型标准、室内外装修标准、门窗选型标准等等，都在以销售为核心的前提下，达到了空前开放的程度

     　　现在购房者在购房时除了重视功能，越来越注重居住环境，选择住宅就是选择一种生活的理念成为越来越多的人的共识

     　　3、非商品住宅与商品住宅体现出生活方式上的不同 　　非商品住宅与商品住宅不仅是形式上的不同，时代上的不同，更主要的体现在生活方式上的不同

    并不仅仅是因为住宅成为了一种商品，更是因为社会的变化，生活内容、生活节奏、生活空间一一都产生了变化，而这种变化最剧烈的阶段正与商品住宅兴起的时段相差不多

    人们越来越多地从国营的单位走出来，在不同体制的公司、集体当中工作，没有了福利分配的住房，同时也没有了种种的限制与约束

    生活完全掌握在自己手里，各种希望都在萌芽、各种冲动在激励着人们努力工作，创造属于自己的天地

    于是，社会渐渐的开始活跃了起来，各种新的思潮、流派、社会趋向变得极为多元化了

    人们不再只是两点一线式的生活轨迹;不在只是在家里庆祝节日;社会组成也不再只是以家庭为单位了;在家里的生活也不再是“吃饭—睡觉—看电视—做家务”这麽简单的行为了

    住宅的内部与外部空间都因此而发生了巨大的变化

    加上越来越多的有海外生活经历的人士参与置业行为，又使得人们的生活方式变得更加丰富

     　　4、通用标准田已在商品住宅的设计中消失了 　　前面所提到的“77板住1”、“80住2”等通用图，非商品住宅的建设几乎是各项目引用不同或相同的通用标准图，谈不上或用不着设计

    而商品住宅的开发建设当中，每一个项目都是具有特殊性的项目，“差异化”与设计创新几乎是每一个开发项目共同的重要要求

    不仅整个项目要与其它的项目拉开差距，项目自身的每一栋楼也要求各不相同，从一点一滴的人性化细节进行研讨，做出各不相同的个性化设计

    因此，住宅通用标准图已在商品住宅的设计中消失了

     　　5、物业管理的形式与对象不同 　　物业管理的不同带来如计量、维修、保洁等服务内容与形式的变化，设计也不可避免的随之改变

    非商品住宅中由于住房体制上的特点，在水电费的收取、计量;设备与房屋的维修;公共区域的绿化、保洁等物业管理方面，基本上依靠单位或房管部门

    定期统一查表，自行缴费或单位代扣;维修费用与维修质量均维持在一种基本要求的层面;定期统一缴纳很低的绿化费及公共卫生费

    商品住宅中出现了诸多的变化，首先，要统一缴纳物业管理费，用于公共部位的保洁、保安、绿化等支出;水、电、燃气的计量与收费基本上都采用卡表式，即住户自行购买各种卡中的用量，自行控制用量，或通过弱电信号将用电、用水量远传至物业管理的中心机房，由物业管理公司向住户收取相应费用

     　　6、建筑形式上的不同 　　非商品住宅在形式上是单一的，几乎是清一色的相同标准，且标准较低的普通住宅，而商品住宅的形式也同样呈现出多样化的趋势

    有些我们甚至很难定义全面或定义准确

     　　6.1标准最低的经济适用住房 　　标准最低的应该是政府为解决低收入者的居住问题而正在大力推行与建设的经济适用住房，这类住房是为解决居者有其屋，保证基本居住功能的一类商品住宅，原则上开发建设方不从中赢利

    因此，其无论是面积指标、建造标准，还是物业管理、园林环境水平都比较低

    销售价格受到政府的严格控制与监管，购买人群要经过严格的审查后，方可被允许购买

     　　6.2一般商品住宅 　　一般商品住宅，应该是目前最普及的，建设及销售量最大的一部份商品住宅

    各开发建设单位根据市场分析，确定各项目的销售策略及产品定位，进行开发建设与销售

     　　6.3高级住宅 　　高级住宅，是指户型面积较大、居住功能的设置丰富多样、社区的建筑密度较小、居住人口较少、配备的各种材料及设备设施标准较高、物业管理水平较高的集合式住宅或别墅

     　　6.4新型居住形式的商品住宅 　　随着商品住宅的开发建设的不断进步，在旅游风景区、度假区等自然山水秀丽的地区，近年来逐渐开始兴起一种分时度假酒店、产权式酒店或酒店服务式公寓

     　　这种项目以商品住宅销售形式出售房屋的产权，平时由管理公司代管代租，为使用者提供酒店式的物业管理与服务，使度假型居住的生活品质得以保障及提高

    产权人可享受每年固定天数的免费使用期，房屋的租金可由代管方与产权人协议分配

    实际上这种商品住宅已经变成一种投资的手段

    这些项目大多以小户型为主，几乎没有大户型，户内只对于居住的必要功能进行安排，大多数户型没有独立的起居室及卧室，而是所谓的“厅室合一”或“0居室”的格局;厨房及卫生间也被压缩至最小，而大多数厨房是用电的，没有燃气管线及燃气灶具

    这样就可以充分利用建筑的进深与面宽的关系，能尽量多的安排房间，提高每层的“得房率”

    

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