陕国投信托-2号陕西西安曲江非标政信集合资金信托计划

R2！稀缺1年期非标！季度付息！国家中心城市！省会、副省级城市！AA融资！AAA担保！交易对手总资产2000亿！
【陕国投信托-2号陕西西安曲江非标政信集合资金信托计划】
【要素】3亿，12个月，季度付息，资金用于投资融资方作为债务人的专项债权
【预期收益】100万 6.8%；300万 7.2%；1000万 7.5%（合同收益6.5%-6.9%-7.2%，息差10个工作日补齐）
【融资方】西安曲江大明宫投资（集团）有限公司，为当地重要平台，主体信用等级为AA，区内承担基础设施建设、文化旅游运营重要的平台公司 ，截止2022年末，总资产297亿；
【担保方】西安曲江文化控股有限公司，是当地最大平台，主体信用评级为AAA，截止 2022年末，担保人总资产1976亿；
【区域介绍】西安，省会、副省级城市，9个国家中心城市之一；2022年，西安市GDP实现11486.21亿元，一般公共预算收入高达834.09亿元。曲江新区是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，是西安市“五区一港两基地”的重要组成部分，是西安建设国际化大都市的重要承载区，是国家文化部授予的首个国家级文化产业示范区。

陕国投信托-2号陕西西安曲江非标政信集合资金信托计划

信托定融政信知识：

如今也在中小城市受到追捧

    受追捧有其相低的总价外，也有其投资风险低的影响

    当此类产品在总体供应紧缺而需求旺盛的情况下，其产品本身的这些问题便会"一俊遮百丑"地被人们所忽略

    而当市场供应日渐增多，人们对小户型有更多选择时，此类问题便会逐渐显露，其产品也就逐渐会被市场所淘汰

     在当前小户型物业一哄而上，高唱凯歌之时，更有必要对这类产品问题及其如何解决的对策做一理性剖析和冷静思考，以便在下一轮小户型的开发中能引以为鉴，有所突破

     一、当前小户型存在的问题       目前市场上的小户型物业主要有以下几类问题：   （一）房型不合理，居住功能差

    现在，小户型住宅中大多是宾馆标房式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，而缺乏日常居家生活的功能

    这类标房式房型，实际上就降低了作为居住物业的使用价值，因为即使是酒店式住宅，其毕竟还是供人居住生活的“住宅”，而非“酒店”

       除了这些标房式房型外，小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗间，无任何自然通风采光，这种不合理是显而易见的

    这也是小户型住宅的通病

    严格地说，这类小户型房型可谓是市场的无效供应，是社会资源的浪费

       （二）得房率低，走道过长

    如今，小户型住宅的得房率普遍远低于常规住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“新银座”60％，“东方新地”64％等

    这与通常新建住宅80％以上的得房率相比，实在是相差悬殊

    对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择（尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时）

       过低的得房率，实际上就缩小了套内的使用面积，或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价，其不实惠、不合算是不言而喻的

       （三）识别性差，存在安全隐患

       由于小户型住宅设计的陈旧，一个层面几十户，鱼骨状、回环状一贯通的平面布局，便必然导致各家各户识别性差的弊端

    进入走道，除非辨认门牌室号，几乎无其他可识别的不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感

    有的甚至七拐八弯，仿佛进入了迷宫，一旦有火警便难以迅速疏散

    且外人闯入也难以觉察，不像一梯两户、两梯三户那样的容易分辨

    这便会给不法之徒留下可乘之机

       （四）一梯几十户，上下不便

    现有小户型住宅，大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置

    如“金银汇”的32层三梯54户，“自由自宅”的6层2梯40户，“奔腾新干线”的32层三梯20户，“蓝朝部落”的32层四梯24户等

    平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量，有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量

    就算每户只有一人居住，那么每天几百人上下进出，其拥挤状况、久等状况也是可想而知的

       （五）面积不当，总价失控

    现在小户型住宅中标房式的一室户房型建筑面积，不少都在40-50平方米，如“新银座”、“富通城”、“东方新地”等，对一室户而言，显然偏大

    这一面积完全可设计成紧凑的小一室一厅

    而小户型中的一室一厅也同样偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超过80平方米建筑面积

    这就失去了小户型的本来意义

    小户型就应体现其“小”，以符合特定的市场需求

    这一面积的不当也就直接导致了总价的上扬，使小户型原有的低总价优势逐渐消失

    此外，如此“双高”的小户型，其未来的预期租金也必须随之高涨，这就又与租赁市场实际的需求结构相矛盾、相背离，导致今后此类小户型的难以出租与变现，甚至引发一系列的市场问题

    其实这也反映出发展商对小户型市场定位的失误

       上述五大缺陷，也是当今小户型市场不成熟的表现

    如何解决这些缺陷与不足，如何优化乃至细化小户型产品，提高对特定居住使用者的适应性（包括价位），这是今后小户型开发的关键，也是小户型市场进一步良性发展的保证

       二、小户型产品的优化与对策 （一）改点式为板式，创新平面布局

    改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型

    这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障

       （二）改直套为横套，缩短进深

    现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一房一厅，以及暗卫、暗厨

    且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮

    如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能

    同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感

    （三）细化功能区隔，合理面积配比

    小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用

       对于1-2人居住的一房一厅来说，其各功能区域的面积，当然要比常规住宅的二房、三房要小得多

    但又不能太小，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限

    如卧室不能小于10平方米，客厅不应小于12平方米，卫生间不宜小于4平方米等，否则就会影响使用，使空间过于局促、逼仄

    其它功能空间的面积也应有合理配比，如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等

    各功能空间面积的恰当配比，各空间尺度的适宜准确，既能满足需要，又无面积损失，这是“螺丝壳里做道场”，细化小空间功能区隔的关键一环

       （四）变化局部隔断，增加储存空间   为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多种形式的隔断，以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率

    且又能保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性

    虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计中，却几乎绝迹

    如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的设计便能有所突破

    其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积

       （五）房型设计与装修设计同步结合，相得益彰   在装修设计中，常会因房型的局限和空间区隔的不合理而给装修带来麻烦和尴尬

    如果能在房型设计时，事先考虑到装修的需要，将两者结合起来，形成互补互动的效应，建立相辅相成的关系，那么便能使相当有限的小户型空间，发挥更大的效用，真正做到小而全、小而精

    并通过装修增强居室的实用性、功能性，同时也增强视觉美感，扩大和延伸视觉空间，使小空间不觉其小，产生以小见大的空间感受

    如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计，镜面墙的运用，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断，两用或多用的空间处理和家具设计等

       更积极的意义还在于合理使用人力、物力和财力，以取得更大的投资效益

    本文针对水利水电工程造价管理中存在的问题以及水利水电工程造价控制与管理研究进行了分析

      关键词：水利水电；工程造价；造价管理  引言  水利水电工程造价是要在全过程中进行的，即是在水利水电工程内进行控制和管理

    这就需要对投资计划进行，避免发生突破情况发生

    而在实施过程中，还需要加强资源配置，加强各方的协调，从而确保工程效益最大化的实现

      一、水利水电工程造价管理中存在的问题  1、工程造价系统不完善  水利水电工程的工程造价管理过程比较复杂，这其中包括的步骤有：建设工程筹备、设计施工方案、当地部门是建设的主体，这就决定了水利水电工程管理工作的复杂性，同时还给管理的进程带来了很多麻烦

    “二分式”的管理方式受到了经济筹建形式的影响

    现在我国在水利水电工程管理方面并没有健全的水利工程造价管理体系

      2、管理目标不明确  即使现在的大部分水利水电工程都提出了建设一流工程的标语，但是在水利水电建设管理中这些标语的内容都是不明确的，对于水利水电的建设工程很难掌握

    主要原因是在大范围地建设水利水电工程时，管理人员的精力以及队伍遭到了一定的限制，因此很难保障水利水电工程监督的深度

    除此之外，在水利水电工程建设、施工的企业和工程监管的部门同时属于一个管理部门，就会导致行业之间进行包庇，对于水利水电工程的建设以及管理工作带来了不利的影响

      3、管理人员综合素质较低  水利工程造价管理人员的综合素质，也会对工程项目的造价产生一定的影响

    我国的水利工程造价管理人员综合素质普遍较低，很多从业人员并不是专业人员

    我国水利部对水利造价人员的资格考试制度为1次/3a，真正持有水利造价管理职业资格证书的从业人员较少

      　二、水利水电工程造价控制与管理研究分析  1、完善统一工程造价管理的体系  首先要建立统一的一个工程造价管理的机构，加强工程造价管理部门的管理职能，强化宏观调控的能力，建立工程造价管理的办法和制度，加快法规法规的建设，规范好建筑市场，保证市场主体合法的权益

    其次是要搞好工程造价管理的各个主管部门之间的关系，并建立健全各个部门定期协调联系的制度，确保工程造价管理的指标和标准都能够更好的配套和衔接

    从政府进行组织管理慢慢过渡到各个行业协会进行管理，激励各个单位设立专业工程造价的咨询中介和机构，我国国家部门对于政府与非政府的投资进行分开管理

      2、水利水电工程前期决策阶段造价控制  目前，我国水利水电工程决策可研阶段的把控力度不是很大

    有些水利水电工程项目在工程决策阶段考虑的不是那么细致，没有经过反复的探讨和研究就开始进行工程的建设，导致有些水利水电工程的建设地点不是很合理，这样对工程建设的发展和使用价值都有一定的影响并且对于工程造价也带来了一定的影响

    水利水电工程对于国家的发展至关重要，因此合理地选择建设地点不仅关系到国家经济的发展也影响建设地区的生态环境的改变，如果在工程决策阶段的建设地点没有选好，那么造成的不利影响将比其生产效益大很多

      在水利水电工程决策阶段的工程量是不明确的，该阶段主要以施工方案和经济分析为重点，因此在工程的决策阶段的投资估算计算结果的准确性就会很差

    同时，建设单位对于工程的造价方面不是专业的，对于工程的投资估算和工程的造价控制不是专业的，对于工程的施工组织设计和方案及相关的施工工艺也不是很了解和熟悉，因此也会导致投资估算的准确性

    所以，水利水电工程在决策阶段，工程建设单位应该加强工程造价的管理力度，把建设单位在决策阶段的优势发挥出来

    积极准备工程项目决策前的工作，可以聘请一些工程造价方面的专家指导工程决策阶段的投资估算，认真地收集工程相关数据，在工程项目建设决策前期，建设单位应该要求设计单位拿出一套完整的可行的设计方案和编制可行性研究报告，并对工程项目进行经济评价，选择最优的建设方案和技术措施

      3、水利水电工程设计阶段的控制和管理  （1）大力推行工程设计招标制度，通过公开、公平的竞争，促进设计单位自觉按工程设计要求提交实用、美观、安全、经济的设计方案

    （2）推行限额设计，在整个设计过程中，设计人员要经常检查本专业的工程费用，切实作好控制造价工作

    （3）造价咨询专家提前介入优化设计方案，造价咨询专家可以在方案设计阶段，利用同类工程的技术经济指标，对拟建工程按照不同的设计方案，根据现有的价格水平进行分析、比较

    （4）改进设计取费办法，实行在现有收费办法的基础上加入节约投资提成，投资超出扣除一定比例设计的收费办法，就会使设计单位和设计人员的设计思想大大改观，充分显出经济杠杆的力量，使设计和工程投资有机地结合起来

    （5）推广标准设计，推广标准设计有利于较大幅度降低工程造价，可以节约设计费用，大大加快提供设计图纸的速度，缩短设计周期，构件预制厂生产标准件，能使工艺定型，容易提高工人技术，而且容易使生产均衡和提高劳动生产率以及统一配料，节约材料，有利于构配件成本的大幅度降低

      4、施工阶段的造价控制  在水利水电工程施工中主要的费用就是材料费，因此控制施工过程中的材料用量就能很好的控制造价

    在施工的过程中应该严格按照合同和施工图中材料用量进行施工，与此同时，也应该做好材料的供应，以免影响工期，加大投资

    在施工中造价人员也应该随时了解建筑材料的市场单价，知道价格的变化，及时掌握施工情况和材料的市场价格，为将来的竣工决算提供可靠的依据

    在施工过程中做好造价资料的管理也很重要，在施工阶段应该实行规范化、标准化管理制度，这样在工程竣工结算时资料就比较齐全，有利于工程造价目标的管理

    在施工中的现场变更和签证以及索赔等应该尽量的减少这类事情的发生，在变更的过程中必须经建设单位、设计单位、监理单位共同签字方可有效，索赔事件比较少也有利于缩短工期，工期缩短费用降低，有效地控制工程造价的目标

      5、提高管理人员的管理意识  水利水电工程的建设涉及面广、建设工期长、资金投入多，工程的质量直接关系着人民群众的生命安全以及财产安全，是民众生产以及生存的基本保障，同时还和施工、设计的形象与效益相挂钩，水利水电工程的建设施工过程就是实现质量保证的过程

    所以，所有的水利水电工程管理技术人员都应该树立“大质量”的管理观念，这包括了水利水电工程的内在质量以及外在质量

    同时还应该开设“质量安全教育”，提高全体员工的质量管理意识，使员工明确水利水电工程的质量的特点，让管理员工团结合作起来，提高水利水电质量安全的意识

      结束语  由于水利水电工程的特点是多样性、复杂性以及综合性

    因此，对于水利水电工程管理控制是一项系统的管理任务，要想把水利水电工程造价管理好，就应该多个环节、多个方面进行综合的管理，要切实的提高管理人员的自身素质，明确水利水电工程造价管理的目标

      参考文献  【1】许丹红.水利水电工程造价管理浅谈【J】.海峡科学，2014，（05）.  【2】刘强.关于水利水电工程造价的管理与控制研究【J】.黑龙江科技信息，2010（36）：311  【3】刘春艳.水利工程造价管理问题及措施【J】.《山西水利》2014（11）：51～52  【4】金秀华，王延平.水利水电工程建设施工阶段的工程造价管理【J】.黑龙江水利科技，2011，（02）.  【5】余仙.析水利工程建设过程中的造价管理【J】.中国新技术新产品，2011（03）.