洛阳西苑国投2023年债权资产项目

?洛阳市，十三朝古都?经济实力位居中部非省会第一?AA融资主体+AA担保+2倍应收账款质押（真实可查）?火爆发行中！
?【洛阳西苑国投2023年债权资产项目】
期限：12个月，季度付息，打款当日计息！
产品收益：10万-50万-100万-300万；        8.6%-8.9%-9.2%-9.5%
?【资金用途】用于补充流动资金。
?【发行方】洛阳西苑xx投资有限公司，主体评级AA，是由洛阳市涧西区财政局100%全资持股，是当地运营、管理主体和基础设施建设投融资主体，截止2022年中总资产156亿元。资产负债率为56.23%，债券存量规模35.8亿，债券9只，21西苑03、20西苑03、20西苑02等，信托等同款产品，公开市场再融资能力强。
?【担保方】洛阳高xx团有限公司，主体评级AA，公司为洛阳市高新区管委会直属全资平台，是洛阳高新区国有资产运营、管理主体和基础设施建设投融资主体。截止2021年底，总资产超125.8亿元，经济实力雄厚，担保能力强。提供不可撤销连带保证责任担保。
?【应收账款质押】2倍应收账款足额质押，债务方确权回购并办理中登网质押登记。
?【债务管理】目前河南省各级政府高度重视债务管理，各区县每季度向市里报告标债偿债头寸安排，区县级标债目前实质上由市里兜底
?【河南省洛阳市】洛阳市为河南省第二大地级市，十三朝古都，世界文化名城，中国四大古都之一！中原城市群副中心城市，2021年实现GDP达5447亿元，一般预算收入接近400亿元，经济实力位居中部非省会城市第一！

信托定融政信知识：

国内城市不断发展，区域范围不断扩大，市级商业中心距离一些新兴的居住社区越来越远

    伴随着居住社区郊区化以及大规模住宅开发而相应产生了配套的需求，社区商业的开发不断成型

    本文对社区商业目前的发展给出一些建议

      　　关键词： 商业规划 选址 实例设计  　　中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：  　　引言：社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业区域，是各类社区商业网点的集合体，在目前众多的大型社区中社区商业中心也被称为社区商业广场

      　　社区商业中心是房地产大盘时代的产物，其规化建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域

      　　 已建成的住宅区一般选择在已经具备一定商业基础的地区，通过改造和业态调整，形成“沿街式”的社区商业中心；而新建住宅区一般以购物中心的业态形式为主，规划建设社区商业中心

      　　商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据

      　　1、商业街定位正确、合理规划：  　　商业中心定位为整个社区的商业中心，面向所有业主，由于达到一定规模，还可吸引周边其他生活区的居民前来消费

    椭圆形商业广场的规划，使每间商铺都成为街铺，而椭圆形的环形围合布局也有利于人流的来回流动，骑楼式设计使人们逛街购物不用担心日晒雨淋，上述条件都有利于增加商业街人流以及商业气氛，大大提高每间商铺的商业价值

      　　2、商业场所的选址规划  　　众所周知，商业活动的成功与否关键在于能否有效地吸引人流

    因此，将商业设于社区的哪个位置就显得格外重要，一般来说，社区商业应该设于人流量多且易于到达的区域

      　　小区的出入口是人流必经之处，也是小区商业活动的最佳位置

    当小区有几个出入口时，则要分析各出入口人流量的大小和易达性问题

    通常通向公共交通站点、区域商业中心方向的人流较多，这就意味着该方向出入口附近的社区商业价值会更高些  　　 现在很多社区的商业都集中设在小区的主要出入口附近，且面向小区外，形成一个小的商业带或商业分中心

    这种商业设施在商业运作上较为方便灵活，管理也较能够一步到位；而如果是处于郊区的居住社区，其居住人口一般较多，需要配置一定量的配套商业时，就多数采用另一种社区商业形态——内街式商业，即在小区出入口内主要人流方向的一侧或两侧设商铺；也可将小区出入口位置适当内移，在入口处形成“U”型或“L”型广场，在广场两侧布置商铺，形成另一种形式的内街

    可以这样认为，对社区商业而言，合理的总体布局是成功的起步

     　  　　3、社区商业中心设计原则  　　本工程设计全面贯彻国家的有关政策及法令，严格执行各项有关设计规范和规程，尽量满足建设单位的要求，结合国情和实际条件，因地制宜，精心设计，严把质量关，力求使本工程达到功能明确、环境舒适、美观大方、使用方便、设计先进、协调和谐、经济合理

      　　4、工程实例分析  　　4.1总体布局分析  　　 本小区的基地位于广州中心区西北部，白云区石井镇横沙村牛掩岗(土名) 金沙洲分区规划B3704/B3706地块

    地处浔峰岗边缘，东面为河涌，西部为山前大道

    基地内现状以山体为主，东北侧水体为现有水塘

      　　 商业中心的建设用地位于小区的南端，建设用地面积： 9478㎡

    用地西南面和东南面为城市规划路，东北面为小区内消防车道，西北面与DE栋相邻，满足各项规划退缩要求（规划要点：退让南侧规划路宽为30米的道路红线应不小于5米，出入口临路的建筑物距小区及小区以上道路不少于5米；无出入口临路的建筑物距小区路不少于3米；建筑高度小于30米，南北建筑间距按不小于1.2H控制）

      　　本项目主入口位于西南侧城市规划路，次入口位于西侧与DE栋入库道路相接，后勤入口位于东南侧城市规划路

    建筑与西南侧规划路的最小间距为5.3米，与东南侧城市规划路的最小间距为8.1米

    另外在建筑的北侧设有一条4米的环形消防车道，满足消防要求

      　　5、单体设计  　　5.1平面布局设计  　　 本项目地上两层、地下一层，首、二层主要功能为商业，地下一层主要功能为机动车与非机动车停车库

      　　5.2消防设计  　　本项目为二级低层建筑，考虑到防火疏散的要求，分别设置了三部楼梯用于疏散

    在建筑主体的东西两端分别布置两部疏散楼梯，用于二层及地下室的疏散；架空层则布置一部开敞楼梯用于二层的疏散

    建筑各功能用房最远点至疏散楼梯距离，满足疏散要求

      　　5.3空间设计  　　 商业中心在建筑空间上打造了一横三纵四条空间主轴，轴线上移步易景，空间变化丰富

      　　三纵：从西到东打造三条纵轴空间序列

    从入口开始依次进入入口雨棚灰空间、室内空间、两层通高的大堂空间、架空层灰空间，最终延伸至庭院景观，打造一条入口空间短轴；室内空间、架空层灰空间、室外楼梯打造另一条纵轴，室内空间、内庭院空间、架空层灰空间打造第三条纵轴

      　　一横：横向轴线将三条纵轴相串联，将室内空间、两层通高的大堂空间、架空层灰空间、半围合室外庭院、室内空间依次展开序列

      　　5.4竖向设计  　　商业中心室内绝对标高为13.45米，主入口与规划路交接的部分绝对标高为12.85米，后勤入口与规划路交接的部分绝对标高为12.25米，北面临园林部分绝对标高为13.15米，中心庭院则要比室内正负零低0.3米；为保证该地块的平整，主要通过自然放坡的方式去解决高差问题

      　　5.5立面设计  　　 立面风格以现代风格为主，建筑色彩以深灰色与白色搭配组合

    造型上，两层通高大堂顶部做树叶状镂空处理，树叶元素与整个小区的风格相一致，同时活跃了内部大堂空间、主立面设计有浅灰色铝合金穿孔板，同样以树叶状镂空元素处理开孔形式，在功能上减弱了西晒对建筑造成的影响，增强了整个立面的层次感和细部处理

      　　6、结语  　　 想要在日新月异竞争激烈的房地产市场中取得成功，就必须认识到社区商业中心在提升小区竞争力、品牌附加值、社区文化与凝聚力所起到的作用以及了解社区商业建设发展中不断变化的复杂性和细微性

    因此，本文的目标是在讨论的基础上，对目前社区建设的发展，居民的消费行为的改变，以及社区商业的种类和建设中存在的问题及发展趋势

    通过的案例分析给设计师、开发商、商家、小区物业管理者提供一个参考

      　　参考文献：  　　1、 余源鹏. 社区商业商业街项目开发全程策划. 中国建筑工业出版社，2009年  　　2、 段宏斌. 商业地产开发建设实战指南. 黑龙江美术出版社，2006年10月  　　3、 余源鹏. 住宅开发产品策划. 广东经济出版社，2003年6月  最低就是三级

     　　简单说下每一级的规定： 　　1、一级可以承包各类建筑装饰装修工程规模不受限制 　　需要一级建造师不少于6名 　　注册资金不少于1000万，净资产不低于1200万 　　2、二级可以承包单项合同额不高于1200万的工程 三、法律依据 　　《建筑装饰装修管理规定》第十一条 凡从事建筑装饰装修的企业，必须经建设行政主管部门进行资质审查，并取得资质证书后，方可在资质证书规定的范围内承包工程

    建设单位不得将建筑装饰装修工程发包给无资质证书或不具备相应资质条件的企业

    

洛阳西苑国投2023年债权资产项目