津信三号

最后的单债投向产品，最后的福利
【津信一号】
本次开放额度剩余400万，
直辖市债券定向投资基金，国资委直属基金管理人，已在基协备案，单债（19蓟州01）
?风险等级：R2
?开放日：每周一、三、五
?期限：约18个月（2024年11月7日到期）
?业绩计提基准：年化8%以上计提50%
?付息方式：年度付息
?起投金额：100万，1万整数倍递增

【津信二号】
直辖市债券定向投资基金，国资委直属基金管理人，已在基协备案，混债
?风险等级：R2
?开放日：每月10日
?期限：8个月
?业绩计提基准：年化8%以上计提50%
?付息方式：到期还本付息
?起投金额：100万，1万整数倍递增

【津信三号】
直辖市债券定向投资基金，国资委直属基金管理人，已在基协备案，混债
?风险等级：R2
?开放日：每月20日
?期限：12个月
?业绩计提基准：年化8%以上计提50%
?付息方式：到期还本付息
?起投金额：100万，1万整数倍递增

信托定融政信知识：

贯穿建筑业个个专业科目；技术管理工作者具有单一的技术专长是难以胜任的，就像管理界的木桶理论一样，你技术管理工作效果的好坏，取决于你应有的最缺乏的专业的那一快短板；涉及到的各个专业知识你均掌握其核心知识之后，而你没有相关的多年的实践经验，也是无法做到尽善尽美的，就像木桶上的箍筋箍不紧一样，所盛的水照样从板缝中流走，需要你把各个专业相互密切贯穿起来，做到各个专业之间上下左右全方位紧密贯穿，这样才会使你的木桶盛上更多的水，并且密而不漏

    在此我着重谈一下房地产行业在技术管理中存在的部分漏洞与弊端，指明技术管理中各个阶段的短板和朽木所在，以及对此的解决办法的个人见解

    本人在山东金瀚房地产工作，知识浅薄，意在与同仁们共同探讨，不妥之处请多指教

     一  技术中心的人员组织管理 　　房地产行业根据其开发规模，大部分均设有技术管理机构，技术人员的管理机构的大小据建设规模而定

    一个项目的成败取决于一个优秀的高执行力的团队

    在人员组织管理上常有一下几种情况： 1 组织架构不合理，技术人才缺乏 　　依据项目的建设规模与类别以及其技术含量，项目技术管理组织的设计有所区别，主要是人员数量上的区别，在技术含量上是基本相同的

    一般一个项目的技术组织架构设计是金字塔形的设计，如：项目技术总监、专业技术总监、专业技术主管、专业技术员

    其中专业技术总监大部分设建筑、结构、电器、水暖、暖通、智能化、环境等，有的中小项目只是分土建、安装两类；如此再向下进行细分如：建筑分为土建、装修，水暖分为上下水、采暖，等等

    而且每一位上层技术负责人均要有下层各个专业技术核心知识，并且还要有将各个专业相互贯穿综合审查和处理专业间相互不协调的能力

    一般项目管理过程中，忽视了技术组织在项目开发过程中的重要性，认为这是设计单位的事情，或是只是注重设计人才的开发与应有，忽视了复合型技术人才的开发与应有；有的技术组织成了只是来回拿取图纸的跑腿的运输队，形同虚设；有的技术组织由于能力不足又怕承担责任，将出现的问题均推到设计单位，而又没有对设计单位的一套审核措施，任设计单位设计个一塌糊涂

    专业组织设置不全和复合型技术人才缺乏已经成为项目技术管理中的难点

    复合型技术人才是从基层各个专业慢慢干起来的集施工、技术、项目管理、设计综合审核、项目规划等于一体的技术管理经验丰富的人员；一般以项目技术管理工作不少于十年、项目管理不少于五年为佳；部分开发企业善终于聘用干过设计为基础的人员，其缺点是项目现场施工技术经验少，设计专业划分过细，即长板过长，短板过短，甚至为零，处理专业技术间的不协调能力差

    年开发竣工面积在二十万平方米以上的大型项目的技术管理与项目的工程管理可以划分为两个部门，中小项目可以将工程管理与技术管理合二为一来进行管理

    合理优化您的项目技术管理组织，留住复合型技术人才，是您企业管理、项目盈利的重要砝码，是提高您企业核心竞争力的重要组成部分

     2 项目技术总监专业不对口、专业单一、现场施工经验少 　　一个项目的技术总监是集多种专业知识于一身，具有综合审核并处理专业间相互矛盾、冲突等的复杂技术问题的能力，项目管理经验丰富的人员来承担

    在经验和专业知识方面，现场经验占了上风，其从事过的单专业知识，在此只是水桶中的其中一块长木板

    大部分房地产开发企业中的项目技术总监，是从设计单位出身的，单专业设计知识精湛的人员；而这种设计专业人才往往是现场施工、项目管理经验缺乏，单专业设计精湛而其他专业知识缺乏，如设计规范和施工规范是两个范畴

    当设计和施工经验均丰富的前途下，其从事过的主专业应当是以建筑专业为主的最佳，这是由于建筑专业向下细分的相关专业多而定的；其下的结构、水电、园林等专业都是为其服务分支专业；有部分项目技术总监是从事结构或是电器、暖通等专业的，往往是只重视了本专业而忽视了全局

    一个项目所涉及到的每一个专业就是木桶上的每一块木板，其中的短板只能靠自身的能力增长，而无法靠长板来进行补充

     3 专业技术主管专业知识过度细分，精而不全 　　要是将一个项目下的各个分支专业比喻成是一个大木桶的每一块木板的话，而每一个主专业下的细分的专业那就是这块木板的各个组成部分，而其中的一个组成部分出现了问题，木桶中的水同样会从这块木板中的孔洞中流出

    细分的专业知识需要的就是无缝覆盖

    比如每个专业要通晓本专业范围内的设计、施工、材料、工艺、质量以及各个专业相互穿插配合的要求等知识

     二  设计过程中的全程审核管理 　　一个好项目的成本控制与技术、质量控制重点环节就在设计阶段，设计阶段的优劣程度直接决定着一个项目的成败，而现在房地产行业往往由于种种原因将应该时间宽余的设计阶段的时间人为的压缩，将项目开工时间提前，从而导致项目设计技术文件的知识技术含量底，致使项目在施工过程中由于项目产品定位与设计问题频繁变更，最终使项目的成本控制、质量控制、进度控制等无法达到预期目标

    设计过程中常出现的问题有一下几种情况

     1 项目的产品定位不准确，设计任务书标准含糊 　　好多的项目在开发前期的产品定位时前瞻性差，定位过高或是过低，或是定位时的标准设定中留有一定的变更余地，致使设计目标不明确，从而导致后续的相关工作难以进展

       竣工验收阶段现场工程师应做的工作及内容进行了归纳及总结

    可供同行参考

       ［关键词］竣工验收程序备案   根据建设部发布的［2000］142号文《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》(以下简称《暂行规定》)及建设部令第78号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)已颁布执行一年了，建设工程竣工验收由核验制改革为备案制，沿用多年的由建设工程质量监督机构对竣工验收的工程进行质量等级核定改为由建设单位组织参建单位和有关专家组成验收组对竣工工程进行检查验收，通过办理备案手续得到确认

    但在实际竣工验收过程中，有些现场工程师还不了解竣工验收的程序和内容，不熟悉《暂行规定》及《暂行办法》，不清楚施工单位要做的工作以及要求施工单位提供的质量评估报告的内容

       1、竣工验收阶段施工单位的本职工作   1.1组织和整理工程技术资料，并对工程质量进行竣工预验收

       1.2要求监理对工程质量进行评估，并且要求监理提出工程质量评估报告

    并在提交的工程竣工报告及工程竣工报验单上签署意见

       1.3参加由建设单位组织的竣工验收

       1.4在竣工验收会议上，汇报合同履约情况及工程质量情况

       1.5接受有关方面对现场所有资料的审查

       1.6在验收各方人员共同签署的竣工验收报告及竣工验收备案表上签字

       2、竣工验收阶段协助建设单位的工作   2.1就竣工验收的程序和内容向建设单位提出建议及咨询，协助建设单位制订竣工验收方案、确定验收组成员名单及竣工验收程序

       2.2协助取得城乡规划、公安消防、环保等部门的认可文件或准用文件

       2.3协助通知当地建设工程质量监督机构

       2.4协助组织竣工验收

       2.5记录、归纳建设、勘察、设计、施工、监理等参与各方的工程合同履约情况和执行法律、法规和标准等情况的汇总材料

       2.6协助审阅上述各参与方的工程档案资料

       2.7协助组织实地工程质量查验

       2.8协助建设单位对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和管理环节等方面作出全面评价，协调各方意见，起草竣工验收意见

       2.9协助建设单位向当地建设行政主管部门报送竣工验收备案文件

       3、竣工验收程序   3.1竣工预验收：（1）当单位工程达到竣工验收条件时，承包单位应在自审、自查、自评工作完成后，填写工程竣工报验单，并将全部竣工验收资料(质量保证资料、评定资料、施工技术资料、施工管理资料、竣工图)报送项目监理部，申请竣工验收；（2）总现场工程师组织各专业现场工程师对竣工资料及各专业工程的质量情况进行全面检查，对检查出来的问题，应督促及时整改；（3）验收合格后，由总现场工程师签署工程竣工报验单，并要求监理单位向建设单位提出质量评估报告

       3.2竣工验收   我们施工单位参加，由建设单位组织的竣工验收

    （1）建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、施工单位分别书面汇报工程建设项目质量状况、工程合同履约情况以及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况

    （2）检查工程建设参与各方提供的竣工资料

    （3）检查工程实体质量

    根据工程具体情况，对建筑工程的使用功能进行抽查检验

    （4）对竣工验收情况进行汇总讨论，形成竣工验收意见，填写《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》

       3.3竣工验收备案   建设工程竣工验收完毕以后，由建设单位负责，在15天范围内向备案部门办理竣工验收备案

       4、质量评估报告的主要内容   工程质量评估报告的主要内容有：   4.1工程概况：（1）建设地点

    （2）建筑面积

    （3）层数

    （4）建筑使用功能

    （5）结构形式(地基处理方案，基础及主体结构形式)，抗震设防烈度，结构抗震等级

    （6）建筑装饰特色

    （7）水、暖、电、通风、空调等设备安装工程的特点

    （8）建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和施工单位名称

       4.2项目监理机构组织   项目监理机构人员组织名单

    注册现场工程师岗位证书编号

       4.3质量评估依据：（1）设计图纸；（2）施工承包合同；（3）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分；（4）现行建筑安装工程质量检验评定标准；（5）施工验收规范；（6）国家、地方有关建设工程质量管理法规

       4.4工程质量概况：（1）概述工程建设情况，重点说明地基验槽、地基与基础验收、人工地基或桩基检测、主体验收、竣工初步验收等情况；（2）施工过程中有无质量事故及质量事故处理情况；（3）建筑沉降观测情况；（4）建筑主要使用功能情况；（5）设备调试、试运转情况

       4.5质量等级评定情况   每个分项工程完成后，现场工程师应在承包单位自评自核的基础上，通过讨论保证项目、基本项目、允许偏差项目核查，确认分项工程的质量等级

    （1）单位工程的组成划分；（2）各分部工程质量等级的核定；（3）单位工程的综合评定

       4.6质量评估意见   对于达到竣工验收要求的工程，质量评估意见通常有以下内容：（1）完成工程设计和合同约定的各项内容；（2）工程资料完整有效；（3）完成的工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计要求和合同要求；（4）质量等级优良或合格；（5）符合竣工验收备案要求；（6）同意竣工验收

       4.7项目总现场工程师及施工单位技术负责人签字盖章

       5、结束语   房屋建筑工程竣工验收是工程建设的最后一个程序，是全面检验工程建设是否符合设计要求的重要环节，是现场工程师的一项重要工作

    尤其是在许多建设单位不熟悉竣工验收程序情况下，现场工程师必须明确自身职责，按《暂行规定》、《暂行办法》及《建设工程监理规范》中确定的内容和程序做好本职工作，并积极协助建设单位做好相应的工作

    

津信三号