重庆主城都市区2023年债权资产拍卖

摘要： 【重庆主城都市区2023年债权资产拍卖】自然季度20号付息，周三周五成立、次日起息！【募集规模】3000万元【存续期限】1年期 【预期收益率】合同收益6.9% 【融资方介...

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【重庆主城都市区2023年债权资产拍卖】
自然季度20号付息，周三周五成立、次日起息！
【募集规模】3000万元
【存续期限】1年期
【预期收益率】合同收益6.9%

【融资方介绍】CQ市xx开发股份有限公司，是经CQ市NC区人民政府批准，由CQYY实业（集团）有限公司出资成立，注册资金7000万元，实控人为NC区国资金融发展中心。公司主要负责NC区旅游基础设施开发建设和农村土地开发整治等工作。经营状况良好，偿债能力强。

【担保方介绍】
担保人1：CQYxx）有限公司是经CQ市NC区人民政府批准，由CQ市NC区国有资产管理和金融工作办公室出资成立，注册资金3亿元，实控人为NC区国资金融发展中心，AA发债主体。主要负责全区城乡土地开发整治、基础设施建设等工作。截止2022年底，公司总资产为336.8亿元，资产负债率50.65%，经营状况良好，担保能力强。

担保人2：CQ市xx有限公司是经CQ市NC区人民政府批准，由CQYY实业（集团）有限公司出资成立，注册资金14000万元，实控人为NC区国资金融发展中心。主要负责NC区生态农业园区范围内城乡基础设施建设。该公司经营稳定，利润增长平稳，作为承担政府相关职能的主体，为当地生态基础设施建设作出卓越贡献。

【区域介绍】NC区隶属重庆市，是具有世界影响力的国际旅游目的地、渝黔区域合作先行区、重庆特色工业基地、重庆大都市区的生态后花园，具有区位条件优越、生态环境优良、文旅资源优厚“三优禀赋”。
截止2022年底，NC全区GDP为421.42亿元，一般公共预算收入为22.72亿元，地方负债率仅为27%，财政实力强，未来发展势头强劲。
NC区工业园重点发展铝铜材料、精细化工、机械装备、食品医药和电子信息、新型建材、新能源“4+3”主导产业。工业经济平稳发展，投资力度较大，发展前景良好

信托定融政信知识：

    在整个转河的景观设计中，桥涵的结构设计与装饰设计也是工作的重点之一

    因此在符合城市总体规划，满足城市交通和通航的要求的同时，实现“一桥一景”

     　　关键字：河道 景观 桥 　　1 前言 　　转河是2002年我市重点工程之一，是水利部门转变治河思路，提出“以人为本，少留人工痕迹，宜宽则宽，宜弯则弯，人水相亲，和谐自然”的新治河理念，恢复历史上的转河，打通北环水系，实现三环碧水绕京城所建成的城市景观河道

    新挖转河根据不同河段特点在3.7公里的水域上建造了“历史文化园、生态公园、叠石水景、滨水游廊、亲水家园、绿色航道”六个景区

     　　转河沿河新建13座桥梁，要求新建的桥既符合北京市城市总体规划，又要与河道景观相配，同时考虑文物保护

    建设中对每座桥结合邻近的景区、公园或小区，使桥型、栏杆、装修材料上各具特色，对桥底、桥侧、桥面、栏杆的装修标准要求较高，做工考究、精细，并辅以灯光照明

    桥梁的结构设计和装饰设计花费了设计人员不少心血，在诸多桥梁方案基础上，经反复比较后确定，使13座桥梁做到了“一桥一景”

    并根据文物部门和水利史专家意见，将古高梁桥亮出

     　　2 转河上桥梁的特点 　　2.1 数量多，长度大转河3.7公里河段内，按城市规划要求共有桥涵13座，平均不到300米一座

    其中京包铁路暗涵40米，学院路桥88.1米，新街口外大街桥61.5米，13座桥涵总长度将近385米，占河道全长的10.4%. 2.2 桥涵的位置重要北京城市的建设速度快，而转河处在城市中心区，其中清华南路暗涵、学院路桥、东小村路东桥、东小村路西桥、新街口外大街桥五座桥都在城市交通主干道上

    转河又与京包铁路相交，长河桥、叉车厂桥、木材大厦桥、地铁车辆段桥及国管局小区内两座桥两岸都是新建的居民小区

     　　2.3 结构形式多样根据桥涵所处的位置和条件，采用不同的结构形式

    其中闭合箱涵6座，均处在河道与城市交通主干道和铁路交叉处，梁式桥4座、钢筋砼刚架桥2座、拱桥1座

     　　2.4 不同的设计单位为了满足城市规划的要求，转河上桥梁设计根据不同特点和要求由三家设计单位设计

    通过城市交通主干线上的桥涵由北京市市政工程设计研究总院根据北京城市总体规划要求设计，穿京包铁路桥涵由北京铁路局设计院依据北京北站规划设计，河道上的其他桥由转河主设计单位北京市水利规划设计研究院设计，为了实现“一桥一景”的要求，由北京市水利规划设计研究院负责对沿线所有桥做出桥梁的装饰设计

     　　3 转河桥涵设计 　　3.1 设计原则 　　3.1.1 要符合城市总体规划，满足城市交通功能要求； 　　3.1.2 满足防洪、排水、供水、水资源调度及通航要求； 　　3.1.3 注重文物保护； 　　3.1.4 桥涵装饰在不影响桥梁主体结构安全前提下，满足防洪、排水、供水及通航要求外，桥梁装修的样式及栏杆形式，应根据不同河段的景观及周边环境，经多方案比较后达到“一桥一景”； 　　3.1.5 桥涵灯光布置要满足夜景照明效果的要求； 　　3.1.6 装修材料要环保，不影响水质

     　　3.2 满足交通要求转河沿线13座桥梁，每座桥除道路规划要求外还有特点

    学院路桥位于学院路上，是西二环向北出入的主要干线，交通流量大

    由于河道开挖，桥两侧单位出行被隔断，东侧木材大厦提出把桥涵加长或在学院路桥东侧10米处再建一桥的方案

    考虑到学院路桥桥长已经88.1米，加长就会形成在学院路桥与木材大厦桥间不到100米的河道内形成三座桥，对转河景观效果影响太大

    经反复研究，确定学院路桥不加长，木材大厦车辆采用单进单出的方案，即从学院路桥东辅路进入，沿滨河路从木材大厦桥出行

    同时又为西侧金运大厦车辆出行留了专用通道

    这样既满足道路要求，又照顾河道景观效果，单位也满意

     　　转河主干道上的桥梁均按道路规划做了路面恢复，每座桥均经市规委核定批准修建

    桥梁施工前，与市交管部门、铁路部门制定了周密的交通导流方案，确保交通安全通畅，又保证了工期

     　　3.3 满足通航要求转河建筑物设计标准按20年一遇洪水设计，100年一遇洪水校核

     　　跨河桥梁不在河道水面内布置桥墩，桥梁底高程为100年一遇规划洪水位加0.5米超高，或常水位加2.5米，实现通航

    并在满足桥梁、道路使用的同时，确保航运安全

    鉴于京包铁路轨顶高程为49.2米，按照结构要求京包铁路暗涵洞顶为47.7米，通航水位46.0米，仅有1.7米净空，为转河通航的控制条件，采用8人座小船，满足了通航要求

     　　3.4 古桥梁的保护转河上，有一座历史悠久的桥梁——高梁桥

    高梁桥位于西直门外，建于辽代

    经清末民国初年改建过的一座单孔石拱桥

    1982年在长河污水截流及整治工程的西直门暗渠工程中，清代高梁桥又做了一次改建

    传说中，高梁桥的得名，是因为当年刘伯温奉命修建京城，把好山好水全部搬到了北京

    因此惹怒了掌管水系的龙神

    龙神在大怒中将全城的水偷走

    刘伯温发现后立即派手下名为高亮的大将追赶

    在擒获返回的途中，龙神挣断绳索逃跑

    临跑前还将装水的水车推入长河

    高亮怕皇帝怪罪，跳入长河

    从此他跳河的那座桥偕他名字之音，称为高梁桥

     　　鉴于古高梁桥的历史地位，市水利部门与市文物部门研究，确定在转河施工中将高梁桥亮出来

    设计认真听取文物部门的意见，遵从保留现状，对基础不扰动的原则，完整保留现状高梁桥西侧的水槽、铰关和平台

    为了达到更好的景观效果，在亮出高梁桥的同时将清华南路暗涵与原暗涵进口及长河故河道作为整体统一考虑

     　　为与高梁桥相协调，在不影响行船的条件下，将清华南路箱涵的上下游洞口装修成拱型，采用与高梁桥形式相同的砂岩栏杆

    在所选石料的颜色和砌法上做了认真的考虑，经各方案比较后确定了方案

    达到了较好的景观效果，又更加突出了古高梁桥和长河古道

     　　3.5 桥梁装修在不影响桥涵主体结构安全，并满足防洪、排水、通航等功能下，结合转河景区和周边环境，对13座桥涵进行装修，达到“一桥一景”

     　　京包铁路涵为两孔箱涵，箱涵上游洞口采用仿石装饰，从上游看桥就像一头大飞象在戏水

    下游结合“叠石水景”景区装修成一棵大榕树

    叠石水景末端学院路桥上游洞口装修成树缠相藤桥

    对两桥采用先进的红外线控制桥口及叠石水景段流水，做到“船到水落、船走水止”

     　　转河第五段景区为亲水家园，河右岸为金晖嘉园和远洋风景，现代化居民小区，河边码头、水榭、绿化景观很美

    在亲水家园两侧为东小村路西桥、东桥，河道为仿木栏杆

    西桥下游洞口进行仿木桥装饰，东桥采用GRC材料贴面，以西洋桥风格进行装修，有“美人桥”之称，为观赏亲水家园、绿色航道优美景观的人们提供了场所

     　　3.6 桥梁的夜景观根据河道夜景照明要求，河道沿线布设了园路灯、草坪灯、庭院灯、投光灯、景观灯等照明设备，滨河路与景区采用不同灯型

    沿河桥梁装上轮廓灯，主路的桥内安装了吸顶灯，两侧安装彩灯

    并对桥涵内部采用纳米材料进行喷涂，使灯光与颜色和谐

    通过灯光点、线结合，烘托出桥梁鲜明的空间

     　　4 体会 　　转河工程自2002年5月15日开工，2003年9月30日举行竣工通航仪式，向市民交上了一份比较满意的答卷，回首转河工程奋战的场面，有以下几点体会： 　　4.1 全新的治河理念是根本，转河治理改变了传统的治河模式，提出“以人为本，生态治河”的城市河道治理的新理念，是转河工程顺利竣工的根本

     　　4.2 明确的主题思想

    在新思路、新理念的指导下，设计人员有了明确的转河设计主题思想，结合古长河的历史和现代的建设，确定了“历史连接未来”的主题，做出了“历史文化园、生态公园、叠石水景、滨水游廊、亲水家园和绿色航道”六大主题景区

    景观设计方案得到市规委和市领导的批准

     　　4.3 要认真做好前期工作

    工作越细越好，要提前考虑到可能会发生的情况，紧密的与市有关部门配合，对出现的情况找到行之有效的处理方案，不造成工作上的被动

     　　4.4 各部门密切配合

    转河桥多，过桥管线多，设计、施工单位也多，需要处理的交叉配合也就特别多，因此要求各有关设计、施工单位间必须密切配合把工作做好

     　　4.5 桥梁装修必须经过方案比较确定

    每条河道都有其独特的文化内涵，桥涵装修要与河道文化内涵息息相关

    装修方案需经过反复比较，结合桥梁功能、河道景区及周边环境综合考虑后再确定，避免仓促施工后，效果不理想重新进行设计、施工，造成不必要的浪费

     变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异

    对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用

    由开发成本和开发费用两大部分组成

     　　（一）开发成本 　　共有八项： 　　1.土地使用权出让金

     　　国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者

    土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到

     　　2.土地征用及拆迁安置补偿费

     　　（1）土地征用费

    国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等

    农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行

     　　（2）拆迁安置补偿费

    在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用

    因出让土地使原 　　用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿

    它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费

     　　3.前期工程费

     　　前期工程费主要包括： 　　（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用

    一般可以按项目总投资额的一定百分比估算

    通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算

     　　（2）"三通一平"等土地开发费用

    主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等

    这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算

     　　4.建安工程费

     　　它是指直接用于建安工程建设的总成本费用

    主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等

    在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算

     　　5.基础设施费

     　　它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算

     　　6.公共配套设施费

     　　它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出

    其估算可参照"建安工程费"的估算方法

     　　7.不可预见费

     　　它包括基本预备费和涨价预备费

    依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算

     　　8.开发期间税费

     　　开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用

    在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重

    应根据当地有关法规标准估箅

     　　（二）开发费用 　　开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用

     　　1.管理费用

     　　可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算

     　　2.销售费用

     　　它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用

    主要包括以下三项： 　　（1）广告宣传费

    约为销售收人的2％一3％； 　　（2）销售代理费

    约为销售收入的1.5％一2％； 　　（3）其他销售费用

    约为销售收入的0.5％一1％

     　　以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％

     　　3.财务费用

     　　它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）

     　　（三）投资与成本费用估算结果的汇总 　　为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略  

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