重庆市黔江区城市建设投资债权资产1号

重庆黔江城投：
重庆稀缺理财产品AA国有主体发行AA国有主体担保
【产品名称】：重庆市黔江区城市建设投资债权资产1号
【募集规模】：5000万
【产品期限】：12个月
【收益支付及回购方式】按自然季度支付收益，到期一次性回购
【预期收益率】
一年期：10万-50万-100万-300万 8.5%-8.8%-9.0%-9.3%
【受让（认购）金额起点】：人民币10万元，超过部分按1万元递增

【国有企业主体发行】 重庆市黔xx投资（集团）有限公司于2006年成立，目前注册资本27.61 亿元。公司作为黔江区重要的基础设施建设和土地整理主体，在黔江区战略规划中的重要性十分突出。截至2022年12月，公司总资产达到306.7亿元，净资产159.48亿元，2022年实现营业收入22.62亿元，实现利润总额2.45亿元，并连续获得公开市场AA主体信用评级，资产规模过百亿，经营状况良好，偿债能力强劲。

【国企实力担保】：重庆xx限公司为黔江区属国有重点企业，于2003年7月组建，现注册资本12.17亿元。公司业务主要为黔江正阳工业园区范围内的基础设施建设及土地整治，是工业园区内政府性项目重要的建设主体。截至2022年12月，公司总资产达到298.38亿元，净资产126.54亿元，2022年实现营业收入8.8亿元，实现利润总额2.59亿元；公司长期保持AA主体信用评级，担保实力充足。

【区位优势突出】：黔江区位于重庆市渝东南生态保护发展区，是国家定位的武陵山片区中心城市之一和渝东南区域中心城市，得到了中央和重庆市政策、产业及资金的优先支持。2022年黔江区地区生产总值为281.67亿元，享有新时代西部大开发、成渝地区双城经济圈、西部陆海新通道等政策叠加优势，拥有渝东南首个百亿级特色工业园区，120亿级全国示范标杆烟厂加快建设，获批全国产城融合示范区。旅游方面，黔江区境内有拥有5A级景区濯水古镇，4A旅游景区蒲花暗河、小南海、芭拉胡。黔江区2022年一般公共预算收入25.91亿元，财政实力较好。

新闻资讯：

你知道吗？ 来源：    发布时间： 2019-09-24 15:14:04 评论 收藏  前言： 本文针对地产成本管控的新手，有些可能并非刚刚参加工作，而是在施工单位和咨询公司工作的优秀同行，想进入地产成本管控领域，但是确不知道地产成本管控的基本逻辑，本文将对房地产成本管控的基本逻辑给大家进行阐述，希望能给大家带来一些帮助； 1地产全成本管控的基本逻辑 上图描述了整个房地块开发成本管控的基本逻辑，有助于新手了解地产成本管控的总体思路； 2拿地前的成本踏勘 拿地前的成本踏勘主要目的：是挖掘该地块的成本风险项，并合理预估风险成本； 如果有了拿地的强排方案，主体建安成本相对透明，但是隶属于地块本身，很多成本项目是差别较大的

    例如： 1.拆迁情况：在高周转情况下，很多公司要求无拆迁或者拆迁情况较少的地块

    因为如果涉及拆迁量比较大，地块拍下来以后，将很难进行快速开工； 2.不利情况：初步查看地块四周，是否有不利因素，导致后期成本增加，比如周边是否有污水污染，虽然没有在项目地块内部，但是在周边也会影响项目后期销售，有可能需要额外的成本进行处理； 3.周边道路：地块四周是否莅临市政道路，如果无市政道路，则会产生额外的红线外临时道路费用

     4.原始地貌：不同地块有不同的地貌，山体，湖泊，鱼塘，石方，等等不同的地块土石方的工程成本差异巨大

    而且不同地区土石方的外运单价相差较大，都要进行了解； 5.地质情况：要对地块的地质情况进行初步了解，如果地质情况有不利因素，因预估处理不利因素需要的成本，例如：溶洞，暗河等等

     6.红线外供电：周边变电站距离本地块距离的远近，对红线外供电成本影响巨大； 7.市政接驳口：地块周边是否有市政用水接驳口，除了开T之外，是否会产生其他的红线外供水费用

     以上只是对拿地前踏勘的一部分常规内容进行罗列，具体每个公司应该成本拿地前成本踏勘的工作指引及丰富的案例，指导投资拓展小组的成本人员进行土地踏勘； 3拿地前的目标成本测算 拿地前目标成本测算的主要目的：测算目标地块的利润指标是否符合公司的底线利润要求

    俗称：是否能算过账

     拿地前的目标成本测算至关重要，如果成本水平偏高，则很有可能达不到公司拿地的利润指标要求，而错失一个地块

    如果成本水平偏低，则拿地后发现很多额外的成本风险没有考虑到位，则后期项目运营则很难达到拿地前的利润指标； 现实当中，投资与成本博弈的情况是这样的： 投资：成本为啥这么高，这个地块怎么拿？ 成本：就得这么高，少了，你兜底？ 投资：这能再降低点么？降一点利润就差不多了

     成本：不能，你可以让营销加100块售价啊？ 投资：很无语………. 心里一万只草泥马从心中飘过，达不到利润指标无法上会，奖金又泡汤了

     实际情况：拿地时最关键指标是利润指标，而不是成本指标

     而与利润指标相关的有：售价与货值、成本指标、资本化利息等等

    所以最终需要投资、营销、设计、成本通力合作，尽力让目标地块达到集团的利润指标

     单单就成本而言要做到：风险考虑齐全，成本指标合理偏低、敢于合理承担部分风险，做到不因成本的原因错失一个好地块

     4定位会和启动会版目标成本 定位会的目的：主要是解决“做什么”的问题，就是本地块要做哪些业态，而目标成本则根据相应的业态及暂定总图，来测算整个项目的成本以及利润指标

     通常这个版本的测算要求总成本低于拿地时的总成本，利润指标高于拿地时的利润指标

     启动会的目的：主要解决这个项目“怎么做”的问题，这个时候需要联合开发、工程、设计、成本，营销、财务等各个线条，围绕本项目“怎么做”来进行详细策划，此时对应的目标成本的颗粒度要高于拿地版和定位会版本的目标成本

     通常这个版本的测算要求总成本低于定位会目标成本，利润指标高于定位会的利润指标； 5合约规划 合约规划的主要目的：就是规划整个项目需要签订多少个合同，包括土地、开发、前期、主体建安、市政管网、工程管理相关费用等

    他是链接目标成本和合同一个桥梁，是目标成本落地的一个工具； 现在市面上的合约规划有两种：一种是以合同为口径的合约规划，一种是以成本科目为口径的合约规划，不同合约规划体系及模板在成本管控的时候有不同的侧重点

     以合同为口径的合约规划：侧重于合约规划口径不超标；以成本科目为口径的合约规划，侧重于成本科目不超标； 6限额设计 限额设计的目的：限额设计是对于设计方案及施工图纸的经济性的一个约束，在大成本指标上面要求符合成本经济性的要求

     设计阶段占目标成本控制的70%以上，所以设计阶段的限额设计体系至关重要，常规的限额设计包括以下内容： 1.结构性成本的限额设计：钢筋含量指标，混凝土含量指标等； 2.方案经济性的限额设计：停车效率指标，可售比等； 3.效果类方案的限额设计：装修限额指标、园林景观限额指标； 所以，针对不同的业态，不同的产品线，从集团层面制定合理的限额设计指标，是保证成本可控的前提条件； 7招标合同 招标合同的主要目的：引入合适的供方，在预期的成本指标范围内，将图纸落实成产品； 合同金额与合约规划金额的关系是：合同签订金额≤合约规划金额*预留金比例 从供方管理的角度上讲：引入和储备合适并且数量充足的供方至关重要，供方资源的管理其实和人力资源的管理从某种程度上有点共通，遵循的原则是“选、用、育、留”； 从成本管理的角度上讲：在有限且偏低的成本范围内，在既定的规则之下，选择相对优秀的供方来完成图纸所表示的工作内容

     8动态成本 动态成本管控的主要目的：超支预警，是动态成本的核心作用

    是在项目开发各个阶段，在略偏保守的情况下，预测该项目在清算的时候，应该支出的成本

     作为一个管控良好的动态成本，随着项目开发的逐步深入，动态成本应该是逐步走低； 动态成本的计算原则：动态成本=已发生成本+待发生成本 已发生成本=已签订合同+变更签证预留金（在“合约规划预留金”与“已发生变更签证”中取大值） 待发生成本=“目标成本金额”或“合约规划金额” 结算 9 结算：是指完成合同及图纸约定范围内工作的最终费用的计算与确认过程

    是每个项目最终最真实成本的体现，是每个造价人员，成本人员最为熟悉的工作，这里不再过多描述； 数据库的更新 10 数据库更新的目的：最直接的目的就是用来指导新项目的测算，但是这只是成本数据库最浅层次的应用而已，数据库的深层次应用来源于大数据； 大数据的发展及应用在业内方兴未艾，那么对于地产成本从业人员，如何利用好大数据这个利剑，如何在大数据面前应对职业挑战，据根据阅读赵丰老师的《数据的智慧》提炼一下观点： 1、五大挑战不可小觑 跨界协同限制：无法全面通过数据分析克服其他职能端口短板造成的投资损失及失控； 建安比例降低：一线城市，建安成本所占比例已经跌至20%以内，建安成本管控重要性下降； 边际效应递减：以规模换成本的边际效应降低； 设计优化兴起：市场专业优化设计公司纷纷涌现； 专业价值错配：工作量投入的重点与专业价值完全错配； 2、数据驱动彰显价值 核心要素：一头一尾，强调事前预控，事后数据提炼、经验积累、知识管理； 项目策划：通过优化产品组合，进行土地价值最大化、收益最大化

     产品策划：运用价值工程，实现成本适配

     实施过程：利用历史数据，找出各职能端口的短板，预设成本风险，跨界协同，提升系统管理水平  3、思维转型管理变革 第一个转型：从关注“核算业务”到关注“通过数据协调各职能端口提升管理水平，以提升成本管理绩效” 第二个转型：从关注“成本视角”到关注“收益视角”来处理成本工作； 第三个转型：从关注“单项目成本数据”到关注“多项目成本数据对标” 第四个转型：从关注“超支事后追责”到关注“成本超支预警机制” 4.大数据发展的五大束缚 数据不公开：房企内部成本数据暂时不系统的对外公开，全靠从业人员的私下交流； 质量不透明：由于不公开，故所有数据质量（来源与准确性），便是一个问号

     数据标签多：一个成本数据的标签要素太多，市场行情，付款方式，品牌高低，采购规模，质量等级，技术要求，市场上很多数据标签要素都是缺失的

     范围不清晰：市面上所有的造价指标，其背后都有相应的承包范围 ，各个房企由于不同的管理模式，范围都会有所不同，给数据的深加工带来巨大的困难

     项目成本的后评估 11 项目成本后评估的主要目的：吸取教训，总结经验，沉淀数据，提炼升华，从而用于指导未来工作的开发

     项目成本后评估从哪些方面来进行呢？不同的公司对于项目成本后评估有不同的要求，但是万变不离其宗，不会离开这几大方面： 1、招标管理情况分析：招标效率对比、总价包干合同占比、供方履约情况评估、招标过程中的优秀经验分享和惨痛教训的总结等； 2、合同管理情况分析：合同执行情况漏洞分析、合同标准模板的完善、合同交底要点的梳理等； 3、总体成本执行情况：总体目标成本与总体结算成本对比、主要合同目标成本与结算成本对比、变更签证比例等； 4、成本经验教训总结：过程成本优化案例分享、成本超支原因的深入分析、成本管理工作中的建议等； 总结 本文主要目的在于让地产成本管控的新手，了解地产成本管控的基本逻辑：从拿地前的成本踏勘，到项目竣工验收后的成本后评估的基本情况做一个简单的介绍

     尤其是平整度和裂缝的控制，它将直接影响沥青混凝土面层的施工质量，乃至影响今后行车的稳定性、舒适性、安全性和桥梁的使用寿命

    因此我部在施工中将把平整度和防止裂缝的产生作为桥面铺装施工的质量控制重点

    考虑桥梁横坡影响及保证平整度，根据本桥具体情况，借鉴以往的施工经验，我部拟采用以角钢做模板控制桥面铺装标高，纵向全幅施工

    2、施工方法及施工要点（1）、清理桥面桥面铺装施工前对桥面进行普测，以确保铺装层的设计厚度

    然后“地毯式”凿除浮渣、浮浆，清除其他杂物，用高压水清洗干净，保证桥面铺装层与底层的密结性

    （2）、精确放样与高程控制桥面全幅施工考虑设置三幅纵向模板，因此在桥面上按纵向每5m的间距布设中线点，准确弹出三道模板的安装基准线，并于中线点处精确测出高程控制点

    接着全幅铺设桥面铺装钢筋

    两边模板采用 角钢，每70cm加固一点，中间一道模板采用Φ40钢管用钢筋点焊加固，以滚筒和顶面保持线接触进行高程控制；靠防撞栏侧预留30cm作为安装模板及滚筒行走

    （3）混凝土施工砼采用集中拌和，输送泵泵送，人工摊铺，平板振捣器捣固，滚筒及铝合金尺整平

    混凝土的浇注是整个桥面铺装施工的最重要环节，其工艺流程为：混凝土人工摊铺→平板振捣器振实→滚筒滚压提浆→真空吸水（视情况而定）→抹光机粗平→铝合金尺刮平→直尺检查、人工粗平→拉毛→养生

    主要施工方法和措施：①、浇注前，桥面应充分湿润，并经不积水为度

    混凝土摊铺要均匀，布料高度略高于桥面标高2cm左右，以备整平和收浆，严禁抛掷和搂耙，防止砼拌和物离析

    ②压实：用平板振捣器压实，再用钢滚筒滚压，振捣找平时尤其要将竖起和外露的石子压下去；滚筒滚压数遍进行提浆，接着进行真空吸水，吸水时间视气温而定，一般在10分钟左右

    ③、抹面：真空吸水过后，用圆盘磨光机提浆及粗平，采用铝合金作刮尺，贴紧模板顺桥向连续反复几次直至刮平，此时配合用长6米直尺纵横向反复检测，使平整后的表面不得裸露钢钎维或留有浮浆，以确保桥面铺装平整度

    为了保证桥面有一定的粗糙度，精平后进行拉毛，采用塑料扫把顺横向拉毛，拉毛线条均匀，深度控制在1～2mm

    ④、养护：拉毛后以手指按压砼无痕迹时即覆盖湿无纺土工布，并充分保持湿润

    采用无纺土工布养生有对桥面无污染、保水性能好，节水、施工方便、周转次数多、成本低等特点

    施工后派专人在拉毛后用钢丝刷清除接茬处的污染环镜，以保证接茬处的平整度和桥面整洁

    根据本地气候特点，准备60米人字型遮雨棚，充分做好防雨工作

    桥面铺装除控制其厚度、强度、平整度外，砼表面产生微裂缝是其主要质量通病之一，，因此，桥面钢筋网应严格按照设计位置，控制好钢筋网保护层厚度，同时辅以真空吸水、抹光机抹面控制和削除变形裂缝

     桥面铺装工序及注意事项     全桥标高复测，高出部分要凿除，保证铺装厚度（比原设计高出5mm刷毛后保证高度） 清除桥面油污杂质

     在单幅中做三条标高带 邦扎钢筋要注意间距

     垫好保护层（梅花形布置） 再冲洗桥面杂质 桥面所需工具是否够数量，机具是否完好

     报检 现场技术干部值班 10振动梁捣固

     11、刮尺找平 12、待初凝，使用收浆机

    （手按能出指纹） 13、铁抹子压浆，刷毛

     14、达到一定强度后覆盖保养，掌握好时机，避免出现干缩裂纹

             板缝处理                                                     1、梁板清洗干净，开始板缝吊模

    吊模采用4cm宽木板条，用22#铅丝绑扎后，连接在铰缝钢筋上加以固定

     2、然后采用12.5#砂浆对马蹄部分的板缝进行填塞，边填塞边用细木棍进行捣固密实

    待填缝砂浆强度达到50%后，进行铰缝混凝土浇筑

    铰缝两端采用竹胶板进行封堵

     3、板底皮带缝要求缝宽4cm,厚0.5cm左右，两边成直线

     二、绞缝施工： 1、清理绞缝（杂物用空压机冲去用水湿润）及湿接头杂物调直湿接头钢筋后进行焊接，板底钢筋采用单面焊，腹板钢筋采用双面焊要求满足搭接长度焊缝饱满

    安装绞缝钢筋及、连续段钢筋骨架及湿接头钢筋骨架

    焊接板顶连接钢板钢板厚度，尺寸必须满足设计要求，钢板之间焊接三面全焊，焊缝饱满

    待填缝砂浆强度达到50%后，进行铰缝混凝土浇筑

    铰缝两端采用竹胶板进行封堵

     2、绞缝高度要求低于桥面板1cm，用抹子抹平，待砼达到一定强度后，钢丝刷刷毛露出石子面为止

    湿接头浇注中边板的外观质量尤为重要边板翼板要求制作定型钢模板与梁板尺寸一样

    模板之间接缝处用密封条密封，保证外边板顺线

     三、 桥面施工准备工作： 1、梁板安装完成后利用水平仪测梁顶标高（梁端及跨中）与设计标高进行对比，桥面铺装厚度不小于8cm

    若不满足上述要求上报后采取措施

     对板顶刷毛不到位的进行凿毛处理，对桥面杂物进行清理、清扫、清洗工作

    避免桥面砼“两层皮”

     加强对桥面钢筋网的控制绑扎牢固，尺寸准确，在梁顶纵横向弹线

    钢筋网与梁顶预埋钢筋进行焊接，垫块满足要求

    完成后禁止重物及非工作人员对钢筋网压踏

    保证保护层厚度及标高正确

     设立振捣梁轨道：砼振捣梁轨道采用Φ25钢筋沿桥纵向铺设在预埋支撑筋上，沿护栏和护栏底座分别向内侧0.5米处预埋布设轨道支撑筋，支撑筋由Φ16钢筋制作，为保证振捣梁轨道具有足够的刚度和稳定性，单挑轨道每0.5米布设一道支撑筋，一道支撑筋由预埋在桥面板上的两根竖向Φ16钢筋和一根横向Φ16钢筋焊接组成

    支撑筋的竖向钢筋预埋结束后，严格按照测量班提供的高程数据焊接横向钢筋，Φ25轨道钢筋铺设在一焊接的横向钢筋上，其顶面高程既是桥面铺装砼的控制标高

    两条轨道的平整度、高程、纵坡与横坡的坡度严格按照桥面铺装要求控制

     钢筋网绑扎锚固完毕后，测量人员对中线位置，轨道顶标高、轨道顶横纵坡进行复核，确认无误后即可浇注砼

    砼施工前需先将桥面板洒水润湿

     施工前必须具备施工机械的要求：平板振动器、振动梁、滚杠、刮杠，木抹、钢抹、钢丝刷、养生覆盖用土工布

     施工用砼严格按照配合比搅拌，坍落度不宜太大，要求6~8cm

     砼浇筑要求尽量使用吊车（泵车要求砼坍落度大易产生龟裂），人工将砼均匀摊平，严禁扬锹摊铺使砼产生离析

    振捣采用振捣梁铺以平板式振捣器均匀振捣密实后，再用高强度、刚度的合金直尺刮平，木抹子人工找平，最后用铁抹压光成型

    按顺序连续浇筑避免分层线的出现

     桥面刷毛至石子似露非露，刷毛后必须及时清扫并覆盖土工布养生

    每天应进行多次洒水，保持砼面及土工布的润湿，养生时间为七天

    养生期间不可堆放杂物，禁止车辆行驶

      

重庆市黔江区城市建设投资债权资产1号