烟台市元融财产权信托产品

新政信财产权信托
烟台市元融财产权信托产品：
期限1-2年，30万起投，县级市财政局全资控股的当地最大政府平台（AA）融资，每周一三五起息

无关内容：

“CBD”这个从前只能在建筑、规划专业刊物上见到的专业词汇开始出现在各种有关房地产与城市建设的报道中

    “CBD”一下子变成了街谈巷议的话题，也成为精明房地产商们爆炒“概念”的切入点之一

    加上诸如“SOHO住宅”、“TOWNHOUSE社区”之类的卖点，它一瞬间充斥了所有媒体的版面，令人目不暇接

    套用近年来新闻界流行的一个词汇，可以称之为“CBD现象”

     　　在电视屏幕上伴随CBD主题频繁出现的画面不外是纽约的曼哈顿、洛杉矶的downtown，或是东京的新宿：高层建筑林立、灯火通明、摩肩接踵的景象暗示着经济的繁荣，生活的富足

    这便导致一些百姓甚至专业人士从中生出一些歧义来：“CBD=高层建筑×n”

    CBD的高层化是大城市的一个普遍现象，从根本上是由于商业环境中城市中心区的高地价使然，而其表象背后的本质则是：城市功能的高度聚集化与高度效能化

    这正是我们的CBD所缺少的基本特征

    单就CBD风头最劲的北京建国门地区而言，高层建筑确实不少——国贸中心、京广中心、航华大厦、惠普大厦、中服大厦……但各幢高层建筑都是自成一统的大而全，彼此之间缺少必要的联系，更没有对所处城市地区的功能和结构产生实质性的改善

    横向比较起来，国外较为成熟的CBD中，各幢高层建筑的底部，甚至地下几层彼此沟通，与城市成为一体

    交通顺畅、彼此通达、功能齐全、舒适便利、空间丰富、充满活力，成为成熟CBD的共同特征

    这些正是我们的CBD雏形与高层建筑所缺乏的内在品质

    在我们的城市中，高层建筑特别是其近地空间与城市环境之间存在着很大的脱节

    这种脱节给城市带来种种弊端和隐患，归纳起来，表现在下列五个方面

     　　（1）建筑单体各自为政、不相关联

    彼此不能相互补充、相互作用，难以发挥组织城市整体公共生活的作用

     　　（2）缺乏对公共设施的统筹规划

    一些适于社会化运作的公共设施（如停车场等）或无人顾及，干脆全免；或如雀之五脏，小规模重复设置，不能充分、合理地发挥出应有的效能

     　　（3）现有的开发建设模式造成条块分割

    城市空间形成单一的街道/建筑二级模式，城市公共空间缺乏且不成系统

    建筑单体之间及建筑与城市环境之间以邻为壑，增加了城市负荷

     　　（4）城市交通体系与其他职能体系缺少方便、直接的联系

    城市不同种类公交之间及其与步行交通之间缺乏整体化机制，使用不便，又增加了各自的负荷

     　　（5）高层建筑地面上下空间发展失衡

    地下空间缺少统筹考虑，为城市土地开发利用留下了潜在的弊病

     　　由上述五个方面可以抽象出一个共性，即高层建筑及其环境中公共性的缺失

    高层建筑及高层建筑群如不能建立近地空间在建筑与城市间有效的连接职能，而仍延续城市/建筑二级空间结构，则会使近地空间失去彼此之间及与城市之间的有机联系，形成城市环境中的“高层孤岛”现象

    当前国内高层建筑近地空间设计的最大症结就在于其功能和空间与城市职能和环境的脱节

    这种脱节使城市丧失了理应具有的功能集聚优势，城市各种资源得不到整合、优化，失去生机活力

    因此，加强高层建筑近地空间设计，把城市特别是其中心区的高层建筑与城市功能有机地结合起来，使其发挥出更大的整体效益，是未来CBD开发中必须关注的重大问题

     　　改善高层建筑近地空间的对策有三

     　　1与城市交通进行有效的接驳 　　城市的发展，离开一个良好的交通运输系统是不可想像的

    完善合理的交通系统，对激发土地的经济活动起着巨大的推动作用，并可藉此改善城市的物质结构和社会结构

    这一点已在近年来各大城市的开发改造过程中得到了有力的印证

    高层建筑的交通流量庞大、组成复杂，对城市交通影响巨大

    处理好二者关系，将高层建筑近地空间的交通组织纳入城市交通的大背景中予以考虑，使高层建筑乃至城市局部交通做到快捷有序地集散，是减轻城市交通负荷压力的基本途径

     　　“联运体系”的概念值得借鉴

    所谓“联运体系”，概念的核心就是使乘客在快速交通与慢速交通、不同交通系统之间，实现短时间内紧凑、高效、便捷的转换，借以大大缩短乘客的滞留时间，减小对城市各交通系统的冲击

     　　香港新机场的建设就是运用“联运体系”概念的成功范例：将航空港的部分乘客服务职能分离出来，置于城市几个繁华区域中；用机场快速铁路系统（Airport Express）将分布的几个站点与航空港连接起来

    乘客可在分布于市区中的各站点直接办理登机、出入境、行包托运等手续，然后通过快速轨道交通迅速、准时地抵达航空港

    这种全新的机场建设观念，使机场与城市在功能上紧密相连，缩短了时空距离，便捷高效，实现了“机场的城市化”

     　　2将城市区域环境加以整合 　　城市化的迅猛发展，强烈冲击着传统的城市发展模式

    庞大的建设总量和飞快的建设速度，使人们无法在较短的时间内完成对城市形态、结构功能的调整

    占有城市建设总量相当比例的高层建筑因其牵涉城市的众多功能，对城市环境和社会生活产生重大影响，而理所应当地肩负起整合城市环境、调整城市功能、控制城市形态发展的重大使命

    近地空间的设计又是建立完整城市空间秩序的关键环节

     　　世纪之交，北京长安街上相继落成了两处标志性的城市节点：西单文化广场和王府井东方广场建筑群

    二者存在着许多共通之处： 　　西单文化广场作为城市开放空间和一个城市节点，通过对已建城市硬质景观的修补，完成了对现状建筑的呼应、烘托、对话功能

    广场对机动车、公交车、自行车、地铁站、TAXI站、步行系统通过地上、地下空间之建成，起到对城市各种交通的接驳和系统化的作用；广场最大限度地“缝合”了被机动车交通割裂的地面城市空间，从而提高了步行交通的质量，也保障了机动车道路的高效

     　　东方广场将数座高层建筑底部贯通起来，形成建筑群体的基座

    基座顶面是各幢高层建筑间的露天广场花园；基座内部则是贯通地面层与地下一层的步行商业街，并与地铁系统建立了便捷的联系

    人们不必先走出地铁再进入建筑，从而方便了使用，同时减少了对地面交通的干扰

    虽然对东方广场项目本身的争议仍在继续，但其对城市区域空间、功能的整合效果却是有目共睹的事实

    具有一定纵深感的城市景观对突破一贯的沿街“扒皮”式的城市建设与改造模式无疑是一次有益的尝试

     　　3延续城市的整体文脉 　　在高层建筑近地空间设计中体现并延续城市文脉的巧思妙想俯拾即是

    日本横滨标志塔是横滨市的地标性超高层建筑

    在其近地空间设计中保留了一处1896年建成的旧横滨第2号船坞（长100 m、宽10～30 m、深10 m）

    设计者将其巧妙利用，设计成颇具特色的室外环境，让人们在其中休憩之余，追忆横滨的历史（横滨曾是日本第一大造船业基地和著名的港口城市），畅想横滨的未来，成为唤起市民“集体记忆”的场所

     　　庞大的人口数量、复杂的运转机制、巨大的能源消耗……是所有大城市面临的危机，在城市中心区，CBD区的表现就更为突出

    因此，城市及其高层建筑的发展呈现出立体化、集约化、复合化的共同趋势

     　　城市中心区可利用土地的减少实质上就是指旧有的、对城市土地的二维使用模式巳不能适应城市职能立体化要求

    因此，当代城市必将趋于土地的集约使用，乃至城市空间的综合利用，即在特定地段中土地的各种用途合理交织、相互补充，以尽量避免土地在时空坐标上的使用“低谷”

    应对城市空间进行地上、地面、地下的三维综合开发，以构成一个流动连续的空间体系

     　　高层建筑在占据有限土地资源的前提下，形成紧凑、高效、有序的功能和空间组织模式

    在相对集中的生存空间及有限平面范围内，将建筑向空中和地下两端发展，保留较好的地面生态环境是建造高层建筑最为基本、合理的动因

    功能和空间的集聚性是实现城市职能顺利运转和资源综合高效利用的出发点

    高层建筑近地空间的品质优劣则是其中关键

     　　高层建筑近地空间与城市环境的关系密不可分，近地空间设计与城市设计的同步协调也是大势所趋

    成功的设计可以将城市的各项功能联成一体，为近地空间的主体——使用者创造一个舒适、便利、宜人的环境，使城市成为一个富有效率和情感的有机整体，设计者应将目光从单体建筑的狭小范围转向更高层次的城市环境整体，“将社会整体作为最高的业主，承担起义不容辞的社会责任”

     　 建筑工程分包的合法要件包括主体要件，需具有分发包工程或劳务的资格;还有客体要件和形式要件

     　　主体要件 　　工程分发包人要具有分发包工程或劳务的资格，工程分承包人要具有完成工程项目的能力

    分承包人依据分包合同对分发包人负责，分发包人依据主合同对建设单位负责;同时，分承包人就分包的项目对建设单位负连带责任

    所负责任，包括技术、质量、安全、经济等法律责任和管理责任

    这里的责任，包含两层含义：其一是履行责任的过程，其二是承担责任的后果

     　　意思表示要件 　　两层含义：首先，一般的，工程实行总分包的意思，必须由建设单位、分发包人、分承包人三方协商一致且表示真实

    分发包人发包专业工程时，必须经建设单位同意：可以在主合同中约定允许分包;主合同中未作规定的分包活动，应在分包之前征得同意

    劳务分包可以由分发包人决定

    其次，无论是专业分包还是劳务分包，其合同内容都必须由分发包人和分承包人协商一致;内容必须真实，不能有欺诈和胁迫情形

     　　客体要件 　　凡分包的工程必须是国家法律和公共秩序允许分包的工程;凡国家法律禁止或公共秩序不允许分包的工程不得分包

     　　形式要件 　　分包合同必须采用书面形式

    分包合同是建设工程合同的一种，而建设工程合同的书面形式的要求在《合同法》第270条和《建筑法》第15条均有明确规定

    这种形式要件，不仅是建设工程合同自身特殊性的要求，更是建设工程合同外部管理的要求;必要时还须经过公证或鉴证

     　　只有以上要件同时成立，方构成合法有效的工程分包行为

    

烟台市元融财产权信托产品