重庆万盛国资债权项目政府债定融

摘要： 重庆市市级平台公司担保政信重庆“一小时经济圈”所在地 国家5A级景区黑山谷·万盛石林所在地万盛经开区管委会控股平台公司发债➕AA评级市级平台担保➕AA评级债务方➕10.5...

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重庆市市级平台公司担保政信
重庆“一小时经济圈”所在地

国家5A级景区黑山谷·万盛石林所在地
万盛经开区管委会控股平台公司发债➕AA评级市级平台担保➕AA评级债务方➕10.5亿元应收账款➕11.3亿元土地抵押
?【产品名称】重庆万盛国资债权项目政府债定融
?【基本要素】一年期和两年期，季度付息。
?【预期收益】10-50-100-300万：
12个月：9.0%-9.2%-9.4%-9.6%；
24个月：9.2%-9.4%-9.6%-9.8%
【资金用途】用于重庆万盛智慧农业基础设施建设项目。
【风控措施及亮点】
1、重点国企融资：重庆万xx管理有限公司，是万盛区大型国有企业，实际控制人为重庆市万盛经开区管委会，主要负责城市市政设施建设以及土地整治，公司注册资本4.17亿元，截至2022年12月底，公司总资产105.88亿元，净资产76.59亿元，实力雄厚，履约能力强。
2、AA评级平台担保：重庆xx发区开发投资集团有限公司，是重庆市政府批准设立的市级平台公司，委托重庆市万盛经开区管委会管理。公司注册资本20亿元，主体评级AA，债项评级AAA，主要负责城市及工业基础设施建设投资，截至2022年12月底，公司总资产595.82亿元，净资产259.31亿元，实力雄厚，担保能力强。
3、应收账款：转让方提供价值10.5亿元对重庆市万盛经开区城市开发投资集团有限公司（主体评级AA）的应收账款，覆盖融资本息，为本项目还本付息提供保障。
4、债务人：重庆市万盛xx投资集团有限公司，是重庆万盛经开区国资中心控股平台公司，公司注册资本1.4亿元，主体评级AA，债项评级AA，主要负责城镇化建设投资，截至2022年12月底，公司总资产193.8亿元，净资产91.89亿元，实力雄厚。
5、重庆万盛旅业（集团）有限公司提供价值人民币11.3亿元的土地用于抵押担保，抵押率仅53.09%。
【区位优势】
重庆市，长江上游地区的经济、金融中心，国家“一带一路”和西部大开发重要战略节点。2022年，重庆地区生产总值2.91万亿元。万盛经济技术开发区位于重庆市南部、渝黔交界，由市委、市政府直接管理，具有“经开区+行政区”的体质特点，属于重庆“一小时经济圈”，国家5A级景区黑山谷·万盛石林所在地，2022年地区生产总值239.47亿元，财政实力强。

优质知识分享：

    根据对土地利用与轨道交通互动关系及模式的研究，以北京为例进行探讨分析

    本文针对目前北京市轨道交通规划与土地利用发展情况的分析现状存在的问题，提出可行性的解决措施

     【关键词】土地利用　轨道交通　互动模式　协调发展 　       城市交通与土地利用之间是一种源流关系，他们是相互制约、相互反馈的一个整体

    一方面．交通投资和交通基础设施的发展会作用于土地利用的模式．引起土地利用的相应调整：另一方面，土地发展模式也影响交通模式

     　　 一、轨道交通与土地利用互动关系       １．轨道交通塑造紧凑城市空间形态

    轨道交通吸引或带来大量客流，并以车站为集散中心使车站地区成为高密度活动区；又因为交通上的便利使附近地区因市场“供给”及“需求”关系的变化导致地价上涨：更由于地价的上涨使得土地利用趋于集约使用方式在轨道交通沿线或站点周边形成紧凑的城市空间形态

           ２．轨道交通提高土地利用强度，影响土地利用价值

    城市土地的高强度开发必然导致大量人流、车流的产生，这对用地周边及所处区域的道路系统将造成压力

    轨道交通可以快速有效地疏解交通压力．有利于支撑城市高密度开发

    轨道交通的建设对沿线区域社会、经济产生巨大地辐射带动作用，不仅为市民的出行提供运输服务，而且引导城市形态演化，对城市用地布局和土地开发产生巨大地影响

    但是，交通的改善对沿线周围土地和不动产的价值有正反两方面影响：一方面其便利性、可达性的改善提高了服务范围，因此，提升了土地的价值；另一方面由于轨道交通常常产生噪声、空气、视觉等污染，这又贬低了周围土地和建筑设施的价值

           ３．轨道交通改变土地利用性质，优化土地使用功能

    城市中的交通形式同土地开发模式紧密相联

    如法国里昂市政府规划部门曾在旧城东侧开辟了一个新区，由于第一条地铁只通过新区，于是出现了新区健康发展、旧城日渐萧条的局面；而当经过旧城的第二条地铁建成后，旧城又焕发了生机，恢复了往日的繁荣

    实践证明，轨道交通的建设不仅强化了城市中心的金融、贸易、服务业等功能，还使轨道交通沿线的土地利用发生分异，使各种类型的土地利用沿着轨道交通呈带状分布

    由于轨道交通的建设提高了交通可达性，由于轨道交通扩大了人们的生活范围．缩短了人们出行的时间和距离因此激发了人们选择远离中心市区居住的意愿．从而使居住用地与工作用地在地域上分开．并疏散了部分中心城区的人口

    而商业及服务业功能由于轨道交通带来的大量客流和可达性的改善．将在轨道交通沿线影响区域范围内高度聚集，最终实现土地资源的优化配置

     　　  二、土地利用与轨道交通互动模式       １．香港的“地铁＋物业”互动模式

    “地铁＋物业”的综合发展模式即地铁公司与政府达成协议，支付土地价格（不考虑地铁建设因素的市值）给政府，以取得车站和车辆段上盖物业及周边的物业开发权

    港铁利用其专业项目管理体制以监督地铁建设工程及物业的联动开发，把各项权责分清，有利于保障地铁的安全运营，妥善处理各类有关地铁与房地产开发项目的接口难题

    此模式一方面利用地铁的便利使周边土地升值，利用物业开发回收增值，以补贴地铁建设成本，令项目获得合理的回报

    另一方面，上盖物业同步发展，为地铁提供充足客源，增加运营收入

    “地铁＋物业”的综合发展模式有利于地铁建设面向市场，以达到资源高效利用的目的

    因为物业方面的补贴，香港公众能以合理的价格，享用世界级的地铁服务，并享受完善配套、交通便捷的新社区，真正实现地铁与周边的城区的可持续发展

    据统计，香港地铁车站附近５００ｍ内，吸纳了５０％的人使用地铁，更大限度地让整个地铁网络融入香港居民与游客的生活中

           ２．以轨道交通引导城市发展的模式

    根据其轨道交通塑造城市空间形态的特殊作用，将轨道交通走向与城市发展方向结合起来．通过轨道交通串联城市重要功能区．并使轨道交通站点和城市各级公共中心有机结合依托大容量的快速交通系统及站点设置形成多核心的城市空间结构

    通过综合交通换乘系统将各个节点连成网络．形成疏密有度的城市生长模式．实现轨道交通和土地利用的集约化

           ３．联合开发模式

    联合开发是基于城市轨道交通及土地利用而发展起来的一种新的资源经营及利用模式．资源经营，是指通过市场化运作方式对轨道交通相关资源的开发与经营所获取的收益来弥补轨道交通巨大的建设资金和运营成本；资源利用则是指站在城市建设主体的角度，明确城市轨道交通各个资源要素之间的相互约束，通过对资源的调用和协调，达到资源收益最大化和成本最低的利用目标

     　  三、北京的轨道交通与土地利用发展情况       １．现状及问题

    轨道交通规划与“两轴两带多中心”城市规划不协调

           北京城市总体规划（２００４年—２０２０年）提出构建“两轴－两带－多中心”的城市空间结构

    两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴

    两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”

    北京城市总体规划（２００４年—２０２０年）围绕中心大团几乎均匀规划１０个边缘集团和１１个新城，这种城市空间形态无法与以轨道交通为骨干的城市交通体系相适应

    北京的“两轴”在北部和西部可延伸的范围极为有限，而轨道交通在东部和南部则没有充分延伸，没有形成向东向南延展的城市带

           ２．分析及解决

           从城市规划土地利用角度上：（１）建立城市总体规划、土地利用总体规划与交通规划相协调的机制

    “土地的开发决策也是交通的决策”（Ｊｏｈｎ．Ｍ．ｌｅｖｙ，１９８８）

    城市结构的设想一般在城市发展战略和城市总体规划阶段就有了明确的目标和定位，滞后的交通规划必然会制约合理的城市空间结构的形成

    城市交通设施建设会使沿线或周边土地利用的性质和强度发生较大的变化，一般来说，以轨道交通为例，越接近站点的土地利用的强度就会越高，规划部门应在参考国内外其他城市经验和实地调查的基础上，对这些变化进行定量分析，确定城市轨道交通对站点周边土地的影响半径，在对轨道进行交通规划的同时进行沿线土地利用规划的研究，指导沿线土地的开发利用

    规划部门在进行土地利用规划时要保证一定比例的土地用于交通配套设施的建设和房地产综合开发，绝对不能被其他用途侵占

    （２）实行规划储备，严格控制用地

    土地储备的本意就是在土地尚未需要开发利用之前，预先由土地储备机构将其获取并持有，以作为未来开发之用或用作实现某一公共利益

    建立城市土地储备制度的目的就在于增强政府对城市土地市场的调控能力，优化土地资源的配置

    政府应该加强对交通设施周边的土地储备、开发的掌控力度，在交通建设前就对土地储备和供应进行控制，对一定区域内（可以是经过评价的合理的交通影响范围）的土地划为政府的重点土地储备的区域，优先列入年度土地储备开发计划

    （３）交通设施周边的土地节约集约利用

    作为极稀缺的资源，城市道路两侧、重点交通枢纽的土地更应遵循节约集约利用的原则

    政府应对这些区域内的土地利用强度进行严格控制，坚持政府主导的原则，在综合分析土地建设强度的基础上，给出有关土地利用强度的调整区间，在符合规划、人居环境良好等前提条件下，尽量加大土地开发利用强度，提高土地节约集约利用水平

     从轨道交通规划角度上：（１）线路站点调整优化

    考虑到轨道交通在引导城市发展方面的特点，在进行协调规划时应以点（车站）、（线路）、面（路网）分级考虑，从投资、规划、客流及盈利等方面进行全面的一体规划

    （２）其他

    诸如加强地铁沿线及周边土地利用专项发展规划，制定政策保障等

     人们对于住宅的要求也是越来越高

    在建造或购房时，不仅追求美观的造型，还得有房间的布局合理、较好的室内环境、较好的室外环境

    本文从针对住宅建筑设计方面，概述了现代住宅建筑要注意的问题

     　　关键词：住宅,环境,现代住宅建筑 　　1.住宅建筑设计组成 　　任何的一种住宅都是以户为单位的形式存在的，每户由一个或者多个室构成的

    室的大小应该考虑到: 家具布置、人体的尺度以及必要的活动空间三个因素

     　　一般每户是一个家庭，然而每个家庭成员都不同，有些家庭有两代、三代甚至四代同堂

    并且家庭生活也因生活水平、生活习惯、文化修养、自然环境的差别而不同

    所以在住宅建筑设计是针对这些不同的情况得具体的考虑与设计

    家庭的生活是以起居室、卧室、厨房为三个中心呈现三足鼎立的关系，再围绕每个中心划分其它的房间

    以起居室为中心的公共圈是家庭的成员集中活动和会客的场所，当水平较高的时候，可以分设起居室与客厅，使得家庭成员的起居活动与社交会客分开，公共圈的活动要求有比较宽敞的空间

    卧室是家庭的成员用以睡眠的场所，当生活水平较高时，可以另设工作室、书房和婴儿室，并且卧室的部分可以因家庭人口结构和家庭人员的喜好的不同而分别设置

     　　2.住宅建筑面积设计的标准 　　(1)小康住宅面积设计的标准 　　依照住建部提出的小康住宅的新要求，并且根据不同地区经济发展不平衡的实际情况，小康住宅的设计应是多层次的，即是将面积标 　　准划分成为三个等级:第一级为理想目标，使得人均居住的面积达到12平米以上，而人均使用的面积达到18 平米;第二级为一般目标，使得人均居住面积达到10平米以上，而人均的使用面积达到14平米，第三级为最低标准，使得人均居住面积达到8平米以上，而人均使用面积达到12平米

     　　(2)宅基地面积设计的标准 　　根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准

    各省的具体标准不大一致

    总的来说，一般人均宅基地都不会超过30平方米

    这可以到当地的县(区)国土资源主管部门咨询一下

    而独立住宅的宅基地主要包括:住宅的建筑基底面积、庭院以及附属设施占地的面积

    根据各地区的人口密度不一样，具体标准也不一样

    南方的地少人多，每户宅基地应在60-130平米之间;而北方的人少地多，每户宅基地应在200-400平米之间

     　　(3)建筑面积的设计 　　建筑面积是指建筑物的水平平面面积，即外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和

    住宅建筑的面积，得根据使用的要求以及节约用地的原则来确定

    根据现今我国不同地区的状况以及小康标准来看，平均每户建筑的面积：南方地区为100-120 平米;华北地区为80-100平米;北方寒冷地区为70-80平米为宜

     　　3.住宅的间距和朝向设计 　　3. 1住宅建筑的间距设计 　　住宅间距是指在满足日照要求为基础上，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设视觉卫生等要求而保持的最小间隔距离

    是两栋住宅间距(外墙皮与外墙皮)与前面(一般指南面)住宅高度的比值

    总的来说住宅间距主要与住宅使用要求、卫生要求以及防火要求有关： 　　(1)住宅的使用要求 　　住宅的间距要考虑到院落的要求，一般来说南方的住宅院落是比北方要小

    而院落的面积要以节约用地的原则，并根据各地区具体情况而定，同时考虑住宅周围的道路、绿化带和视线、吸音等干扰所需要的间隔距离

     　　(2)住宅的卫生要求 　　从卫生角度考虑，住宅的间距设计应使居民取得较好的居住条件

    通常主要考虑日照间距，日照间距要求：应使前排建筑物的影子在后排住宅底层窗台高度处，在冬季时室内能有一定的日照时间，一般以冬至日12点太阳高度角为准

    根据卫生要求，室内要得到3-4小时以上的日照

    当达到此要求的住宅间距称为住宅日照卫生间距

     　　(3)住宅的防火要求 　　住宅的防火要求都应以《建筑设计防火规范》为准，其中：两座建筑相邻较高的一面的外墙为防火墙时其防火间距不限;相邻的两座建筑物，较低一座的耐火等级不低于二级，屋顶不设天窗，屋顶承重 　　构件的耐火等级不低于1h，且相邻的较低一面外墙为防火墙时，其防火间距可适当减少，但不应小于3.5m;相邻的两座建筑物，较低一座的耐火等级不低于二级，当相邻较高一面外墙的开口部位设有防火门窗或防火卷帘和水幕时，其防火间距可适当减少，但不应小于3.5m;两座建筑相邻两面的外墙为非燃烧体如无外露的燃烧体屋檐，当每面外墙上的门窗洞口面积之和不超过该外墙面积的5%，且门窗洞口不正对开设时，其防火间距可按本表减少25%;耐火等级低于四级的原有建筑物，其防火间距可按四级确定

     　　3. 2住宅建筑的朝向设计 　　在我国，除了南方炎热地区，大部分地区的住宅，根据室内日照、通风等条件要求来考虑，都应该以朝南或这南偏东巧度范围内的朝向为宜

    因为人们大部分时间与活动都在居室中

    所以住宅取朝南或这南偏东朝向，不仅可以避免夏季过热，而且冬季室内也能够得到很大的日照时间

     　　4.住宅设计的空间适应性 　　现在居住建筑满足可持续发展，一要适应市场的要求，二要适应家庭结构与需求的变化

     　　1.住宅的可持续发展是指能随着时代的演进而不断发展创新

    比如:高科技智能化的科技产品的广泛应用，家庭不仅仅是生活空间，同时也是工作的场所，所以住宅的也得适应人们在家办公的需求

     　　2.当今住宅供需己是商品行为

    为适应不同家庭的需求，应向社 　　会提供多样的面积标准、平面布置的住宅，不同类型的住宅

     　　3.居住建筑的适应性是满足当代人对个性与随意性，并结合现代人的属性、文化、习俗等，采用灵活可变的大空间结构体系

    达到既能满足居民对布局以及能随着家庭结构的变化或者家庭居住模式的改变的要求 　　5.住宅设计的安全性 　　住宅的安全性主要表现在结构的安全、防盗、防火、防坠、防滑等

    结构的安全性应该保证结构的稳定性与抗地震力破坏的可靠性上

    防火疏散是高层住宅设计的重心，按照不同的等级安全要求：保证底层疏散出口数量、防烟前室的设置、消防电梯设置与通风排烟措施等

    对于防盗问题，建设部曾发文，要求户门为防盗门，防止从住宅建筑的附件比如阳台、落水管、楼梯入口上部的雨蓬等处攀越入户

    防坠有二种可能:一是防护不周，导致人体坠落;二是没有遮栏，物品坠下伤人

    所以在设计时，得注意栏杆与上人屋面或者平台围栏的设计，在楼梯梯段空隙之间也得要采取相应的措施，以防止小孩子钻出或者在扶手上滑行而导致事故发生

     　　6.住宅设计的地方性 　　居住形态是指住宅建筑的造型、立面、色彩以及细部处理，它是居民直观感受最多以及最强的部位

    在住宅建筑设计时，必须考虑到当地的地理气候、生活习俗与文化传统等等

     　　1.欧式风格

    有不少带有异国格调的建筑物，渐渐被当地人民接受，甚至有的成为了当地的主导建筑形式，成为一种象征标志

    应该这样认为，建筑造型是功能与艺术的结合体，所以无法规定某种形式的是否最佳，这就要考虑当地人民的可接受度了

    比如有的城市为了增添新鲜感，建以些西方建筑风格的住宅是完全能理解的，但是决不能作为主导风格而传播

     　　2.传统风貌

    继承地方建筑的传统是住宅设计创作的一种很好的途径

    因各地的建筑文化是很多代艺人提练和培育的结晶

    在继承优秀建筑文化传统的同时，还得了解和研究传统文化的内涵，不能以简单的形式模仿，更不能照抄建筑符号

     　　7.结语 　　对住宅建筑设计进行探讨是具有非常重要的作用，因此很有必要对其进行深入探讨，这是一个漫长而艰巨的任务，同时也是研究的新趋势，具有较大的社会意义和经济价值

重庆万盛国资债权项目政府债定融