XZ信托-御兴1号集合资金信托计划

??账号已出，打款贴息。国资信托 新品首发！上海核心区域4套优质住宅抵押。
房产足额抵押+强力监管保证资金去向安全+逆周期掘金！
【XZ信托-御兴1号集合资金信托计划】
【产品规模】总规模1300万
【产品期限】12+6
?【收益分配】半年付息
【业绩比较基准】8.5%
?【资金用途】投资于特殊资产领域
?【项目亮点】
1. 【核心区域房产】：本期项目收购的是上海不良债权包，债权项下采用抵押担保措施，底层资产均为房屋等优质抵押资产，变现能力强。
2. 【产权比较清晰】：债权资产均为一押首封，并且均为已诉已执行，有法律文书，资产权属关系比较清晰。
3. 【盈利逻辑明确】：以较低折扣价收购，盈利空间比较大，安全边际高。
4. 【退出周期较短】：资产定价明确，操作更加市场化、多元化，退出周期比较短。

优质知识分享：

这一过程非常重要

    它是建筑的龙头，要及时对不同的方案进行技术经济比较，做出正确的判断和决策

    在判断与决策的过程中，要抓住方案的两个因素，成本与规模

    作为建设方，这一过程直接会影响到以后阶段的候机楼项目的投资控制

    建设单位要对与拟建项目有关的社会、经济、技术等各方面进行深入调查研究，对各种可能采用的技术方案和建设方案进行认真的技术分析和论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价

     二、招标和签约阶段的工程造价控制 　　在项目实施过程中，认真编制招标文件及签订工程合同尤为重要，如何把握好招标过程和合同的策划是一项重要的工作，根据调研的结果和多年的工作经验，提出以下几点需要注意的事项：实行无标底招；招标方式的确定；保函或保证金的应用；报价形式的选择；拟签约的承包商数量和发包方式的确定；重要合同条款的确定；合同价格形式的确定

     三、施工阶段的工程造价控制 　　施工阶段是落实合同、实施投资控制的操作过程，是工程设计意图最终实现并形成工程实物的阶段，由于施工过程周期长，影响因素多，应采取有效的措施加强这一阶段的投资控制，对管好用好资金，提高投资效益具有重要的意义

     　　施工阶段存在的问题 　　施工单位工程造价的控制目标制定不合理，缺乏科学性和先进性；材料价格管理方法落后，材料采购、储存量计算不科学，不能很好地掌握采购时机，使得占建安工程成本60%~70%的材料费用失去控制；施工组织方而，多数施工企业还一直沿用老办法，现有的人、财、物没能得到合理配置与利用，造成大量浪费，从而导致工程造价提高；施工单位从自身利益出发，通过设计变更，增加工程量或追求较高利润

     　　施工阶段的工程造价控制 　　候机楼工程项目实施阶段项目管理方式的策划

    项目管理方式的合理选择是控制工程质量、进度、投资三大目标的主要保证

     　　熟悉设计图纸和设计要求，对可能出现的工程费用变化大的部分和环节，作为重点造价控制对象； 　　造价工程师对项目实施过程进行全面跟踪，对经济技术变更及时进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制工程变更

    施工前，要组织施工人员到现场踏勘，并对图纸进行会审、技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是那种涉及费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几方在现场核实并进行技术及经济比较，尽量减少合同外费用

     　　详细进行工程计量，复核工程付款帐单，严格现场签证管理

    及时做好施工现场记录，制定现场签证的管理程序，加强现场签证的管理，工程签证随做随签，避免“一揽子”及日后签证，同时签证尽可能量化，避免仅作定性或含糊不清的签证

     　　做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据

     　　造价工程师定期进行洽商变更索赔的处理工作，对费用超支部分进行分析，提出控制工程造价突破预算的方案和措施

     　　注重合同修改和补充工作，着重考虑对项目造价的影响

     　　把好施工组织设计和施工方案的审核关，合理开支施工措施费，以及按合理工期组织施工，避免不必要的赶工费，因设计变更或漏项而造力、物资、资金的损失和停工待图、工期延误、构件物资积压、改换代用以及连带发生的其它损失：按图施工后发现设计错误或有缺陷，经业主同意采取补救措施进行技术处理所增加的额外工程费用：新型特种材料和新型特种结构的试制、试验所增加的费用

    加强设计审查，控制设计变更

    通过对设计方案（含材料）和施工方案的技术经济比较，选择最佳方案，工程变更、设计修改要慎重，事前应进行技术、经济合理性分析，防止返工等索赔事件发生

     对于某些子项目，可以采取先作样板后正式铺开的做法

    这种做法的好处在于，可以通过样板发现施工图纸中不能发现的问题，从而避免正式展开施工后出现大面积返工的情况

     　　施工前要求施工单位根据各专业的施工图纸和现场的实际情况，做好综合管线布置图，在精装修项目的建设中尤其重要

    这样可以提前规定各个机电专业管线的标高位置，避免施工的随意性带来对建筑装饰效果的影响和施工难度的增加

     　　竣工结算的造价控制及后评价阶段对造价控制的作用 　　工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工程造价和竣工决算的前提和保障

    做好工程结算的审查，应着重把握以下几个主要环节： 　　认真熟悉图纸，分析竣工资料，核实工程数量，对于未做的工作内容在结算时应予扣除

     　　审查现场签证的真实、合理性

    审查签证单的内容与设计图纸、定额中所包含的内容是否重复，对于重复的项目及内容必须予以剔除

     　　严格审查施工合同

    正确处理结算纠纷

    审查施工合同及有关文件的工作为：核准工程结算范围，确定施工期，正确进行索赔

    确定施工承包方式

    审查合同其它条款的落实情况

     　　审查定额使用、政策调整的合理性、准确性，审查是否按规定的工程量计算规则计算工程量

     　　认真做好工程材料价款的结算审查

    审查纠正单纯靠材料购货发票作为工程结算材料调价依据的作法，审查是否按规定计算材料差价，审查是否存在施工单位将建设单位委托购买的材料列入工程结算

     　　审查各项取费是否符合规定，是否合理准确

    审查取费基数是否正确，审查是否提高取费等级，审查是否存在普通装饰工程按专业装饰工程取费的情况

     　　在结算审查过程中

    正确处理审查方与被审查方的关系，保证工程结算工作顺利开展

     　　后评价是对整个候机楼项目的一次性综合性评价，也是对项目工程造价控制的总结

    主要有以下三个方面的工作：一是对数据资料进行整理、分析和归类，分析系统的设计是否符合使用者的需求，找出系统建设过程中对造价影响较大的部分，分析影响工程造价的各项因素并建立相应的数据库，为下次项目的控制提供参考；二是总结造价控制如何在各环节得到有效衔接、如何有效防范价格风险，由被动向主动控制转化的经验；三是分析自身在全过程造价控制方面的不足，找出其因素并加以克服

    后评价工作从表面上来看，对己经形成定局的项目造价没有什么帮助，但是，从长远来看，正是对以前建筑工程建设过程的及时总结，才能在后续项目的系统建设中更有针对性地解决问题，才能更好地实现造价控制的目的

    

XZ信托-御兴1号集合资金信托计划