万盛交建2023年债权转让计划

万盛交建2023年债权转让计划
【融资主体】重庆市xx开发建设集团有限公司是万盛区经开区重点国企，主要负责万盛区的基础设施及开发、建设、经营、管理等，对万盛经开区的经济发展、招商引资等起着至关重要的作用。截止2022年9月，公司总资产达79.9亿元，公司在公开市场有发债经历。
【担保主体】重庆市万盛经开区xx有限公司是万盛经开区重要的城市开发建设投资和运营主体，主要负责城区范围内的基础设施建设及棚户区改造等业务。公司实力雄厚，总资产为176.9亿元。公司主体评级为AA，担保能力强，违约风险极低。

信托定融政信知识：

CM)模式此模式由业主委托CM单位以一个承包商的身份来负责整个工程项目的可行性研究、设计、施工、竣工和试运行等管理工作，为设计人员提供施工方面的建议和负责管理施工过程，协调设计单位与施工承包商的关系，保证在工程项目管理中设计和施工的协调运行

    执行CM模式时以缩短设计、建设周期为出发点，将整个建设过程分为若干个阶段执行，实行“边设计，边施工”生产组织方式，通过各阶段的设计、招标、施工工作进行充分搭接，以达到加快建设进度和尽早取得效益的目的

    在质量控制上，打破设计单位与施工单位的界限和对立，使其充分协调，以有效提高施工质量;在成本控制上，因CM单位协助业主向设计单位提出合理建议，可提高设计的可施工性，有效减少因施工过程中的设计变更所带来的经济损失;在进度控制上，采用分散发包模式，实施集中管理，可使设计与施工平行作业、充分搭接，利于缩短建设周期

    但是“边设计，边施工”造成工程造价难以控制，项目招标选择承包人时，项目费用估计不准确，风险较大

    1．2设计—建造(Design-Build，DB)模式此模式是指在项目的初始阶段，业主根据项目要求与原则以及投标人设计方案的优劣，招标选定DB承包商来负责项目的设计和施工

    在权责上，DB承包商承担了项目从设计到竣工验收的全部责任，业主则承担协调、督促工作，按照合同对工程的质量、成本、进度要求来检查DB承包商对项目的实施情况

    DB模式是一种较为成熟的建设工程管理模式

    DB承包商将其丰富的从业经验运用到项目中，完成项目的规划、设计、质量控制、进度安排以及项目融资和土地购买等工作，有效减少协调的时间和费用

    但是，DB承包商的作用被放大，承担较大风险，而业主对设计缺乏控制能力，且工程师与承包人之间的检查与制衡作用减弱

    1．3项目管理承包商(ProjectManagementContractor，PMC)模式此模式是指业主将整个工程项目的管理工作以合同的形式委托出去，由一个PMC派出项目经理作为业主的代理人，对项目进行管理

    业主主要负责项目的宏观控制和高层决策工作，一般与PMC不直接接触

    PMC模式初步体现设计和施工图设计分离的思想，并且代表施工图设计正式进入技术竞争领域

    与其他建设工程项目管理模式相比较，PMC模式的采用有利于提高整个工程项目管理水平，确保项目的建成与目标的实现;另外，PMC模式有助于业主精简建设期管理机构和取得融资

    目前，在我国非经营性的政府投资项目中逐步推行的“代建制”属于PMC模式的一种

     2常见国际工程项目管理模式的对比分析 常用建设工程项目管理模式各有特性，在建筑市场都有比较好的运用

    对本文所提及的四种工程项目管理模式的特征做了基本对比分析和深度对比分析(见表1，表2)

     3常见国际工程项目管理模式的适用分析 3．1根据工程项目特点确定建设工程项目管理模式3．1．1工程项目的范围确定度工程项目范围是指项目范围的界定与确认和项目范围的计划与变更

    确定项目范围即可定义工程项目的工作边界、明确工程项目的主要交付成果和目标

    DBB模式和DB模式对项目范围的明确度较高;当项目范围不明确且在施工过程中会逐渐明确时，适合采取CM模式

    3．1．2工程项目的进度工期是绝大多数建设工程的一个重要约束条件，业主必须考虑对时间因素的要求选择合适的工程管理模式

    一般而言，DBB模式的工期最长，CM模式的工期最短

    如果业主急需缩短工期，可采用DB模式和CM模式

    3．1．3工程项目的复杂度业主对工期要求不高时，DBB模式适用于简单项目和较复杂项目;DB模式一般适用于简单项目，若DB承包商行业能力强，则也适用于较复杂的项目;CM模式和PMC模式适用于复杂项目

    3．1．4合同的计价方式承包商与业主的合同可以采用总价合同、单价以及成本加酬金合同

    其中，DBB模式和DB模式一般采用总价合同，CM模式和PMC模式一般采用成本加酬金合同

    3．2根据业主的需要确定建设工程项目管理模式3．2．1业主的协调管理度不同的项目管理模式下，业主的组织协调管理工作量有较大区别

    采用DBB模式时，业主的管理工作量较大;采用DB模式时，业主的管理工作量较小;而CM模式的管理工作量介于上述两种模式之间

    3．2．2业主的投资控制度在DBB模式中，工程项目的投资总额可以较早确定，有利于业主对项目进行投资控制;在CM模式中，很难在工程开始前确定总造价，故业主对造价的控制较为困难;而DB模式下，业主对投资的控制度介于上述两种模式之间

    3．3根据市场环境确定建设工程项目管理模式3．3．1承包单位的水平承包商的水平较高时，业主可以较少地介入到项目管理的过程中去，否则，业主对工程项目的管理工作比较繁重

    在DBB模式和CM模式下，对承包商的实力水平要求较低，而在DB模式下，对承包商的实力水平要求较高

    3．3．2设计单位的水平若业主可以与水平较高的设计单位合作，则可采用DBB模式和CM模式，否则，应当选择DB模式

    3．3．3咨询公司的水平咨询公司的实力对业主的管理具有较大影响

    若咨询公司的行业能力较强，则业主可采用DBB模式和CM模式使其深入介入项目，有利于业主对工程项目的质量控制和成本控制

    反之，业主应当选择DB模式

    3．3．4市场的开放程度在市场开放的情况下，业主可以采用DBB模式以在大范围内自由选择项目建设的各参与方，有助于满足业主各层次、各方面的需求

    否则，业主应当选择DB模式，CM模式

     4结语 建设工程项目具有规模大、工期长、结构复杂等特点，在施工建设工程中会受到各种外界因素的干扰，这些因素会对项目的质量、进度和成本造成影响

    所以，采用适合项目特点的管理模式对达成项目目标至关重要

    应当根据市场状况以及业主需求，结合工程项目的特点，包括工程项目的范围、工程进度安排、项目复杂度以及合同计价方式等方面，选择具有生命力的管理模式

    要增强我国房地产企业在国际市场上的核心竞争力，还需从建设工程项目管理模式集成化、基准化的应用上与国际项目实践成果相对接

    有关国际现代项目管理模式的理论和经验还需进一步深入研究和推广，以提高国内项目管理水平

     以兖州市为例，首先对该市总人口和城镇人口进行预测,然后根据人均用地定额的方法，对兖州市农村居民点用地整理潜力和城镇建设用地新增量进行分析，最后得出，规划期间兖州市农村居民点用地的整理潜力完全可以满足城镇建设用地的新增需求

     　　关键词：城乡建设用地,增减挂钩,兖州市   　　0引言 　　新一轮的土地利用总体规划修编工作逐渐接近尾声，但是纵观本轮规划修编工作的整个过程，我们可以明显感受到，国家对土地利用的宏观调控力度仍在不断加大，尤其在这期间国家陆续出台的相关政策和措施，更是从很大意义上说明了这一点

    严格保护耕地，节约、集约用地，统筹各类各业用地布局尤其是对城乡建设用地结构和布局的优化，不仅成为土地利用和管理的主旋律,也成为新一轮土地利用总体规划修编的鲜明特色

    城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策正是在这种背景下应运而生

    开展城乡建设用地增减挂钩分析，计算农村建设用地减少与城镇建设用地增加并将两者挂钩分析，是增加有效耕地面积，提高土地质量，减少土地闲置浪费，促进土地集约化利用的重要手段，对于缓解人地矛盾，盘活可用土地数量，改善农业生产条件和生态环境，提高经济效益，增强城市可持续发展能力，推进社会主义新农村建设,改善人民的生活质量具有极其重要的意义

       　　1城乡建设用地增减挂钩的基本认识 　　1.1什么是“挂钩” 　　城乡建设用地增减挂钩政策是指在土地利用总体规划确定的规划用途分区的基础上,按照土地集约利用的要求,采取科学的工程技术手段,通过将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)共同组成建新拆旧项目区,通过建新拆旧和土地复垦,最终实现项目区内建设用地总量不增加,耕地面积不减少、质量不降低,用地布局更合理的土地整理工作

     　　1.2.城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩 　　农村建设用地是从土地用途分类和权属性质两个方面进行的界定，即首先用途必须是建设用地，其次土地权属一般是农村集体经济组织

    山东省国土资源厅“关于印发《山东省开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的实施意见》的通知”强调农村建设用地整理的范围主要是农村居民点，包括闲置及低效利用的工矿企业建设用地，因此文中的农村建设用地主要指农村居民点用地

     　　“城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩”政策是在土地利用总体规划确定的规划用途分区的基础上，按照土地集约利用的要求，采取科学的工程技术手段，通过对一定规划用途分区内的农村建设用地和农村工矿废弃地的整理（复垦），以整理复垦出的一定数量和质量的耕地为途径，在动态过程中，通过合理规划布局，在特定规划区域内减少一定数量耕地的同时，相应增加一定数量的城镇建设用地的一种做法

     　　根据挂钩试点要求，按照建新与拆旧必须挂钩联动的原则，每个项目区由拆旧项目区与建新区结对构成，确保项目区建设用地总量不增加，耕地和基本农田面积不减少、质量不下降，强调必须通过农村建设用地复垦得到耕地来归还建新区占用指标

    根据这一精神，“挂钩”概念下的农村建设整理用地潜力主要指通过对用地粗放、布局松散、规模偏小、闲置废弃的农村建设用地进行整体的拆迁整合，并将拆除部分复垦为耕地，从而产生农村建设用地面积净减少的部分

    而已经处在城镇建成区内的“城中村”和部分处在城镇周边的“围城村”改造，尽管也可以提高建设用地的集约水平，为城镇发展提供新的空间，但这部分村庄在拆迁后一般不再复垦而是直接用于新的建设项目，人口安置也是以城内安置为主，与“挂钩”的要求不尽一致，因此不给予重点考虑

     　　1.3城乡建设用地增减挂钩的必要性 　　1.3.1规范我国农村城镇化进程，调控土地和人口城镇化的过程 　　目前，我国正处于城镇化的高峰期，容易出现快而乱的现象，事实上全国各地已经出现不少这样的情况

    城镇化过程中容易出现土地城镇化了，但是人留在农村；或者人跑进城里了，但是农村还留有居住的地方

    这就是一个城镇化过程不合理的现象

    通过城乡建设用地增减挂钩，把拟复垦整理的地块和拟用于城镇建设的地块包含在一个项目区，这样农村城镇化相当于有了一个对口的地方，是有方向的城镇化

    由于是先建再拆（整理），在这个过程中人口和土地是同步城镇化的，而且是配套的，城镇化多少土地，就城镇化多少人口

    所以通过这个途径，可以一定程度上调控目前城镇化进程中的问题

     　　1.3.2优化土地结构，提高土地集约度 　　根据建设节约集约型社会的需要，为把《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》落到实处，切实保护和节约、集约利用土地资源，努力实现土地效益最大化，盘活用好农村建设用地，推进农村“三大工程”建设和“三个集中”，改善农民生产条件和生活环境，建设社会主义新农村，积极探索通过“拆旧建新”实现城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩周转使用建设用地的新途径，全面建设小康社会，推进社会主义新农村建设，积极稳妥地开展农村建设用地整理，改善城乡居民生产生活条件，进一步促进乡镇产业结构调整，落实土地利用总体规划，正确处理城镇化与耕地保护的关系，切实保护基本农田，缓解建设用地供需矛盾，规范挂钩工作管理，集约节约利用土地资源，促进土地资源的可持续利用，实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理

     　　1.3.3有利于加速农村城镇化、现代化进程 　　一方面,通过农村建设用地的整理,将有效推进“工业项目向开发区集中,农民居住向城镇及中心村集中,基本农田向保护区集中”；另一方面,整理所得到的新增耕地面积,等量置换到城镇建设区,可以为城镇建设发展拓展空间

     　　1.3.4缩减农村建设用地，为地方经济和城镇建设争取到发展空间 　　这项政策的主要目的，就是要在建设用地总量不变的前提下寻找城镇建设用地指标

    随着我国的经济发展和城镇建设，耕地越来越少，城镇建设用地的供给越来越紧张，如何在保证耕地的前提下挖掘城镇建设用地，成为亟待解决的问题

    而城乡建设用地增减挂钩政策，其目标是“建设用地总量不增加，耕地面积不减 　　少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作”，完全符合这个要求

    通过减少农村建设用地，为城镇建设和经济发展“结余”出建设用地指标；条件好的地方，还有可能增加耕地

       　　2．兖州市人口预测 　　2.1总人口预测 　　兖州市总人口预测是以《兖州市统计年鉴》中关于人口的统计数据为基础（表1），采用综合增长率法和灰色系统方法得出兖州市2010年和2020年的总人口预测值

     　　2.1.1综合增长率法 　　按照《兖州统计年鉴》提供的数据，全市自1990－2005年，总人口综合增长率为4.3‰

    一方面，计划生育政策的贯彻实施使兖州市人口自然增长率呈现出较低的水平；根据“五普”数据呈现的老年型人口年龄结构，兖州市人口综合增长率将日趋缓慢，规划期内兖州市人口将呈较低的自然增长率

    另一方面，随着制约人口流动政策的进一步取消，兖州市发展将更加迅速，外来人口向兖州市的流动将更为明显，外来务工人员越来越多，规划期内兖州市人口将呈较高的机械增长率，机械增长将成为人口增长的主体，综合增长率仍将维持现状的水平

    因此确定兖州市人口综合增长率2005－2010年为4.2‰，2010－2020年为3.9‰

    采取综合增长率法进行总人口预测

     　　P=P(1+R) 　　P——规划期初总人口，即2005年末总人口60.47万人； 　　P——规划期末总人口

     　　R——人口综合增长率 　　n——预测年限 　　得出全市人口2010年为61.7万人，2020年为64.2万人

     　　表1兖州市1990-2005年城镇人口和农村人口统计数据 　　单位：万人 　　2.1.2灰色系统GM(1,1)模型法 　　灰色系统动态模型GM(1,1)是依据灰色系统理论原理，利用系统的离散采集数据建立其动态微分方程，以灰色模块为基础，微观拟合分析为核心的建模方法

    GM(1,1)不直接利用原始数据，而是通过累加生成灰色模型，滤去原始数据中可能混入的随机量或者其他参杂数据，从上下波动的时间数列中寻找某种隐含规律

     　　根据兖州市1990-2005年的总人口数据，利用MATLAB统计软件，依次累加可得出兖州市各年人口预测值，见（表2）

     　　表2GM(1,1)累加预测各年人口 　　单位：万人 　　因此兖州市2010年、2020年的总人口将分别达到61.6万人、66.4万人

    对于该模型的拟合精度，采用用后验差发现，用后验差比值C都小于0.01，小于可容许值，因此可以认为该模型预测结果是可信的

     　　表3兖州市总人口预测（2010年、2020年） 　　单位：万人 　　将以上两种方法预测结果分别取其平均值，笔者采用兖州市2010年、2020年的总人口数据为61.8万人、65.3万人

     　　2.2城镇人口预测 　　笔者采用兖州市建设局在《兖州市城市总体规划》中预测的2010年和2020年的城镇化率分别为60%、76%，根据兖州市总人口的预测数据，可以得出兖州市2010年和2020年的城镇人口分别为37.1万人、49.6万人

     　　2.3规划期的农村人口 　　根据以上总人口和城镇人口的预测结果可以计算得出2010年和2020年兖州农村人口分别为24.9万人、15.7万人

       　　3兖州市城乡建设用地挂钩的潜力分析 　　3.1农村居民点用地整理潜力分析 　　农村居民点用地减少需要通过土地整理来实现

    农村居民点整理的内涵是指从宏观上对农村居民点数量、布局的调整和从微观上对农村居民点用地规模和内部结构、布局调整的综合措施

    农村居民点整理潜力是指在现有的社会经济条件下,通过对农村居民点合理规划,调整土地利用的内部空间结构、迁村并点及提高农村城镇化水平等措施改造整理后“富余”的土地资源量,其主要来源于居民点建设用地的集约化、标准化利用和闲置土地的有效利用

     　　2005年兖州市农村居民点用地面积为6779.3公顷,采用人均定额指标法,用高、中、低3种方案,对兖州市农村居民点用地进行预测,求其算术平均值可以得出兖州市2010年及2020年农村居民点用地的整理潜力分别为3486.0公顷和4895.3公顷（表4）

     　　表42010、2020年兖州市农村居民点整理潜力 　　3.2城镇建设用地增加量分析 　　根据规划期末人均用地指标测算

     　　笔者选用城镇人均用地规划指标2010年、2020年分别为116平方米、109平方米,基本能够满足城镇发展需要

    根据以上数据和已知人口数据,得出2010年城镇建设用地增加量为760.6公顷，2020年城镇建设用地增加量为1863.4公顷(表5)

     　　表52010、2020年兖州市城镇建设用地新增面积 　　3.3挂钩潜力分析 　　由表6可见,兖州市在规划目标年2010年和2020年，农村居民点用地的整理潜力远远大于新增的城镇用地，完全可以满足城镇建设用地的新增需求，同时也可以看出，随着经济的不断发展，逐年进行有计划有步骤的整理，配以适当的措施、配套的经济和行政等手段，就可以整理出相当数量的农村居民点用地

     　　由表6还可以看出，通过实施城乡建设用地增减挂钩，可以盘活大量的农村存量建设用地，对改善农村生产生活条件，调整土地利用空间结构，缓解经济社会快速发展与建设用地需求不足的矛盾有重大意义，同时也可以提高土地资源特别是建设用地集约利用水平，实现土地资源高效持续利用，保障资源环境与社会经济和谐发展

     　　表62010、2020年兖州市城镇建设用地需求面积   　　4．结语 　　城乡建设用地增减挂钩的实施是一项复杂而又系统的工程，这就需要在增减挂钩项目实施过程中，应该处理好城乡统筹的关系，尤其要重视农民的意愿，注意保护好农村利益；同时要避免为了取得城镇建设用地指标，只注重耕地数量而忽视耕地质量的现象发生，使政策初衷充分实现

       参考文献 1 张宇, 欧名豪.钩该怎么挂———对城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策的思考【J】.中国土地, 2006( 3) : 23. 2 庄杜明.加强农村建设用地整理, 拓展城镇建设用地空间———关于落实“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”政策的思考 【J】.国土资源通讯, 2005( 19) : 37. 3 陈美球, 吴次芳.论乡村城市化与农村居民点用地整理【J】.经济地理, 1996( 6) : 97- 100. 4 杨庆媛, 张占录. 大城市郊区农村居民点整理的目标及模式研究———以北京市顺义区为例【J】.中国软科学, 2003( 6) : 115. 5 国土资源部规划司土地整理中心.土地开发整理规划实例【M】.北京:地质出版社

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