XZ信托-御兴1号集合资金信托计划

??账号已出，打款贴息。国资信托 新品首发！上海核心区域4套优质住宅抵押。
房产足额抵押+强力监管保证资金去向安全+逆周期掘金！
【XZ信托-御兴1号集合资金信托计划】
【产品规模】总规模1300万
【产品期限】12+6
?【收益分配】半年付息
【业绩比较基准】8.5%
?【资金用途】投资于特殊资产领域
?【项目亮点】
1. 【核心区域房产】：本期项目收购的是上海不良债权包，债权项下采用抵押担保措施，底层资产均为房屋等优质抵押资产，变现能力强。
2. 【产权比较清晰】：债权资产均为一押首封，并且均为已诉已执行，有法律文书，资产权属关系比较清晰。
3. 【盈利逻辑明确】：以较低折扣价收购，盈利空间比较大，安全边际高。
4. 【退出周期较短】：资产定价明确，操作更加市场化、多元化，退出周期比较短。

优质知识分享：

造成市场竞争不规范，影响了合理定价

    近几年来，在宏观政策调控下，固定资产的投资规模不断扩大，同时从事建筑施工的队伍却以更大幅度增加，供不应求局面使得本己激烈的市场竞争更趋激烈

    一些施工企业为争得施工任务不得不面对难以接受的招标条件，面对这些不规范的市场交易，施工企业只有压低价格承包工程，长此下去，企业缺少更新改造的劲头，冲击了正常的工程造价管理，而现行的政策缺乏相应的约束机制

    这样也就更加助长了建筑市场竞争中的不规范行为

     　　2.造价管理观念落后，政府过分干预

    目前我国建筑工程在造价管理与控制上，存在观念陈旧，思想落后，对建筑工程造价缺乏整体概念和认识的问题

   ; 随着我国市场经济的不断完善和发展，国家对材料市场价格的监管，已经由计划经济时期的政府控制，转为市场调节，市场现行材料价格随市场的波动而波动，市场起主要的调节作用，但是市场具有盲目性和滞后性的特点，其自身调节机制不是万能的，完全依靠市场不可能实现资源的合理配置，这就要求政府在关系国民经济发展的建筑行业的价格调整上，改变落后的观念和思想，发挥政府在市场经济体制下的杠杆作用对工程造价进行合理干预，这是防止建筑工程造价市场混乱的必要手段之一

    但是由于受计划经济的影响，一些地方的市场观念淡薄，当地政府市场价格过多采取行政手段进行干预，对建筑工程的造价上沿用老套的方法，严重阻碍工程造价的真实性和有效性

    　　3.工程肢解发包，行业垄断严重

    由于建筑市场缺乏规范的法制管理，某些建设单位在工程发包中不是从工程的整体利益出发，而是肢解工程多方发包

    也有某些行业依靠特权垄断发包

    造成现场的总包单位无法协调安排进度和对现场的统一管理，造成施工中的浪费

    工程肢解发包和行业垄断增加了中间环节，抬高了工程造价，影响了市场的公平竞争

     　　4.法制不健全

    目前我国在对建筑工程造价的管理上，已经出台了相关的法律、法规和条款，对建筑行业的工程造价问题进行规范

    但事实上出于各种原因，已经制定的法律法规在许多方面还不能应对市场经济下复杂多变的建筑工程造价管理与控制，许多法律法规条款没有涉及到影响建筑工程造价方面的内容，出现法律法规盲区，在实际操作中出现无法可依的现象

    此外在法律法规的执行上，存在有法不依、执法不严的现象

    法制的不完善严重地影响了建筑工程造价的真实、合理、有效

     　　5.对造价中介组织管理力度不够

    近年来从事工程造价咨询、标底编制等工作的中介组织发展很快，而相应的管理制度却不配套，各种中介组织的资格认定和审批未能严格执行，造成从业人员素质不一

    某些中介组织不按规定办事，缺乏公正性

    中介组织对承担的咨询服务不负经济责任，也没有完善的赔偿制度和回避制度

    特别是标底编制中，错算、漏算时有发生，影响了招投标工作的顺利进行

     二、深化建设工程造价管理改革的举措 　　1.加强宏观调控，完善法制建设

    社会主义市场经济是法制经济，建设工程造价管理要依法管理，尤其在计划经济向市场经济转轨时期，更应加强法制建设，要健全法制、完善法规，逐步建立起一个以《建筑法》为核心的建筑法律体系，使建设工程造价管理走向有法可依、执法必严的法制轨道；要继续完善建筑施工企业资质管理办法、招投标法、施工合同法、质量管理法等法规制度；要明确在市场经济体制下必须坚持政府的宏观调控，法制建设要结合实际，便于操作，对工程建设的各个阶段都要有相应的约束机制

     　　2.严格按基本建设程序办事

    建筑工程基本建设程序是建筑工程客观存在的自然规律和经济规律所决定的

    它不仅是优质、高速完成建设任务，获得较好的投资效益和社会效益的工程建设的科学管理方法，也是合理确定造价的科学依据

    大型建筑工程项目，由于规模大，建设周期长，技术复杂，人财物消耗大，并考虑到投入使用后的经济效益等因素，一旦决策失误，将造成无可挽回的巨大经济损失

    为了合理确定造价，必须在建设全过程进行多次性计价，即按基本建设程序合理确定不同阶段的造价，以充分体现造价的合理性

     　　3.建立约束机制，规范业主行为

    在建设工程的全过程中，业主贯穿于建设全过程的始终，建设过程的各个阶段离不开业主的参与

    因此，业主的行为对工程建设起着很重要的作用，政府各主管部门应对业主在建设阶段的行为依法加以规范和约束，要强化施工总承包职能

    总承包单位有能力和资质的，严禁建设单位强行分包工程任务

     　　4.规范管理，建立有形工程造价咨询市场

    成立有形市场后，由于工程结算审核要进入该市场，政府代表的监管力度和范围将进一步扩大，从而形成一种全新的监管机制；企业如不自律，政府可绳之以法，从而更充分的发挥政府对工程造价的宏观调控职能，真正起到维护造价咨询工作严肃、公平、公正性的作用，确保实现高质量的工程造价控制

    有形市场的建立不仅能为所有工程造价咨询单位提供一个良好的公平竞争环境

     　　5.规范中介服务，提高竞争能力

    第一，对中介机构进行清理、整顿，不合格的要清除

    第二，应实行回避制度，咨询实体应与行业主管部门脱钩，避免利用行业特权承揽标底

    标底编制实行市场竞争、信誉取胜的原则，对中介机构要实行资质年检、标底抽查，惩罚结合的制度

    第三，积极开展业务技能培训，提高咨询服务单位人员的技术水平和专业技术资质等级，要求从业人员持证上岗

    第四，制定咨询服务机构的行为规范，加强职业道德教育和法制教育，促进工程造价咨询业队伍整体素质的不断提高，以优质的服务配合政府职能部门共同搞好工程造价管理工作

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