资阳市凯利建设投资2023年债权拍卖01-10号

资阳市凯利建设投资2023年债权拍卖01-10号
?规模：4亿元（单期发行不超过4000万元）
?期限：2年期
?起息：每周二、周五成立并起息
?收益分配方式：季度付息（3月25日、6月25日、9月25日、12月25日）
?预期收益率：10万元起，收益：9.5%
资金用途：用于补充流动资金
?【项目亮点及风控措施】
?AA发行主体：资阳xx有限责任公司实际控股人为资阳市国资委，公司主体评级为AA，截止2021年底，公司总资产达158.18亿。
⚡AA平台担保：资阳市雁xx团有限公司由雁江区财政局全资控股，对标的资产项下存续期届满后发行人溢价回购或兑付清偿向全部认购人或受益权人提供连带责任保证。截止2021年底，总资产达125.51亿。
☀应收账款债务人为政府职能部门：本次债拍的应收账款债务人为资阳市雁江区城东新区管理委员会，该笔应收账款为工程应收，工程项目为：雁江区东城区朝阳花园安置房四期（棚户区改造、保障性住房）。

资阳市凯利建设投资2023年债权拍卖01-10号

优质知识分享：

其设计是否合理直接关系着施工作业的成本、质量、进度与安全，需要工程项目管理人员的高度重视

    在施工图的设计文件中，常常会出现一些问题，作者结合工作中施工图的心得体会，对发现的建筑设计通病进行分析，提出一些意见和建议，以达到节约工程成本、降低施工难度、加快施工进度等目的

      关键词：建筑施工图；设计；问题；对策  　　建筑施工图设计是一项技术性很强的工作，是建筑设计工作者必须具备的技能

    同时，建筑施工图的设计涉及到建筑材料、结构、设备、施工工艺以及美观艺术等各方面的知识

    有人甚至认为施工图的设计可以看做是工程总承包项目管理的一个关节点，对建筑方案有着完善和深化的作用

    因此，提高施工图设计的质量具有重要意义

    作者结合工作中实际工程情况，主要针对许多工程设计及建筑施工图设计中普遍存在的问题，对设计建筑施工图的问题提出建议，以期能够有效提高施工效率，降低建设成本，并从源头杜绝工程事故隐患，以便更好地为施工服务

      　　1. 建筑施工图设计普遍存在的问题  　　1.1 施工图的设计错误  　　现在的建筑方案中，人们常常注重独特的建筑风格和极具感官的立面效果，而在施工图设计时忽略了实际作用，从而给施工造成很大的难度

    比如商业住宅合用楼的上面是住宅区，底层是商店

    设计人员进行设计时，在朝向的问题上无法兼顾到商业街和住宅

    若在一层北面设置出入口，二层以上改为南向，这样不只浪费了使用的面积，而且发生紧急情况时不利于安全疏散

    在建筑施工图设计时出现的总平面图缺失，即设计的总平面图中大部分是建筑单体的平面定位，缺少广场、建筑间距、道路布置、挡土墙和道路的宽度、转弯半径、标高、交叉点、变坡点、坡度、坡长、坡向等，以及坐标网格、指北针、建筑红线、道路红线、绿地保护线、出入口等标注；尤其是消防车道和消防登高场地的大小及位置布置要求，在满足规范要求前提下布置景观绿化

    此外，设计人员需要注意体育建筑、文化建筑、商业建筑、纪念、学校、园林、中高层住宅无障碍设计

      　　1.2 设计文件不符合国家规定的要求  　　为保证工程设计文件符合要求，国家颁布了一系列有关设计文件的内容和深度要求强制性规范，但有的设计人员在施工图设计时因粗心、急躁忽略了相关强制性规范

    如果设计不是完全符合国家的编制深度要求，这种情况下，虽然设计中未出现明显错误，但由于设计意向的表达含糊，存在一定的弊端，将会影响设计图纸间的相互协调及后续施工准备工作，甚至因施工图的缺漏、矛盾或施工人员对图纸的错误理解出现建筑工程质量问题和安全事故

      　　1.3节能设计问题  　　当今社会，有关节能的各种问题备受关注，建筑节能设计在国内是一门新兴的学科，设计人员对它还不够熟悉，关注程度不够，出现节能设计部分考虑不周的情况

    这种施工图纸在审核时，经常会出现不合格的现象，比如对节能设计标准的适用范围不清楚；窗墙比不符合要求；忽略墙体的不同、热工要求的不同，如采暖空调房和非采暖空调房的隔墙、楼板的区别；屋面、门窗节能材料选择不当；外墙热桥部位保温不到位；忽视材料防火性能要求等问题

      　　1.4 设计市场的行为规范管理松散  　　建筑市场不够规范，主要表现有：（1）行业报价缺乏统一的权威的标准，国家没有明文规定的模型验收条款依据

    （2）从业人员的素质良莠不齐、流动频繁，部分设计人员的业务素质与专业水平有待提高

    （3）行业缺乏具体的统一的质量标准，模型材料不够规范

    （4）一些建设工程项目的责任主体无视技术与质量问题，过分强调设计效率与施工进度，在对待建筑施工图设计时，普遍存在“重效益、轻质量”的现象，施工图设计的质量明显下降

    （5）存在恶性竞争现象

      　　2施工图设计中应注意的要点  　　2.1施工图的设计要细致、全面  　　施工图是施工的依据，其主要目的是指导施工，关系到建筑施工的质量与安全，设计人员在进行施工图设计时要做到严肃、精细、全面、细致

    设计人员进行施工图设计时，要着重考虑勘察单位的勘察成果设计、计算，对已交付的施工图认真复核，考虑设计的实用性与可操作性，设置火灾自动报警系统

    设计图不能有缺、漏项，应包括图纸目录、总图、设计图说明、工程做法、门窗表、平面图、剖面图、立面图，厨房、楼梯间、卫生间、电梯间平面图及各类大样详图

      　　2.2 设计深度达到规范要求  　　高层建筑内，不得设置幼儿园、托儿所、游乐厅等儿童活动场所，必须设置时，要设在建筑物的第一层或二、三层，同时需要有单独出入口

    公共建筑的前室面积不能小于6平方米，合用前室不小于10平方米，建筑物楼梯净空高度平台处不小于2.0m，梯段间不小于2.2m，小学、幼儿园等学校建筑的楼梯梯井宽度过大，且要设置安全防护措施

      　　施工图设计总说明要交代清楚规划许可证文号、工程立项报告批文号、初步设计的批准件文号、人防审核意见批文号、消防审核意见批文号、相关规范标准名称及编号；建筑名称、建设单位、地点、工程等级、建筑层数、高度、面积、基底面积、耐火等级、使用年限、屋面防水等级、地下室防水等级、抗震设防裂度；建筑防火说明要交代建筑分类与建筑耐火等级，工厂、库房要说明火灾危险等级，防火区的面积和划分要清晰标注；疏散楼梯间、疏散走道、避难层等必须要注意防烟设计

      　　2.3建筑方案结合实际  　　建筑施工图方案在追求立面美观的同时，还要注意结合实际的情况

    在对施工图设计方案进行会审时，技术人员要对图纸上的纰漏、错误、不清晰的地方提出相应的审图意见，且注意要从施工的角度考虑，分析其可行性

    比如根据国家建筑玻璃安全管理，玻璃窗离最终装修面小于500mm的落地窗及面积大于0.9平方米的玻璃底必须使用安全玻璃且安全玻璃的种类也要针对不同部位采用不同种类的安全玻璃，但是安全玻璃的费用比一般玻璃要高出很多，大面积使用安全玻璃将大大增加建筑的成本

    对于同一个工程项目，若采取不同的施工技术基本能够达到同样的施工质量，但施工体成本存在较大差异，这种情况下，注意在设计中合理选择新工艺、新材料、新技术、新设备，加强研究施工的可行性，既要保证施工图的质量，同时切实提高实际操作性

      　　2.4 提高设计人员的业务素质和责任心  　　企业经营者要定期对自身技术人员进行技术及法规培训，加强对设计人员的培养与教育，提高建筑施工图设计人员的业务素质与责任心

    同时，技术人员要自觉掌握相关国家规范、法规、标准图集，掌握并运用先进技术手段，提高自身技术水平

    设计单位内部要完善各种技术的监管工作，特别是要加强施工图设计方案的评审，检查各专业间是否有不协调及错误、遗漏、矛盾的地方

      　　参考文献  　　【1】刘雄心，李卉欣.谈施工图会审技巧及改善对策【J】.企业科技与发展，2010，（10）.  　　【2】江锦兰.施工图审查中常见的建筑设计问题【J】.建筑设计管理，2006，（2）.  　　【3】刘晓平.建筑工程施工图实例及识读指导【M】.北京：中国建筑工业出版社，2006.  　　【4】梁丽莉.浅析建筑施工图设计应注意的问题【J】.黑龙江科技信息，2011，（09）.  　　【5】梁锐，铁翰.住宅建筑施工图审查中若干问题的探讨【J】.建筑知识，2009，（2）. 这些数字是如何决定的?此外，7层以上就要有载人电梯，请问为什么是 7 层，而不是 6 层或 8 层?以下是不同的回答

              A、在规范和利益间平衡的结果 　　11层：7层以上就要有载人电梯，11层以上就要有消防电梯，防火门达到乙级

    因此能赚得多又花得少的就是造11层(电梯都没有的7层多是学校宿舍楼层) 　　18层：11层以上开始需要安全出口，18层以上就要两个了，且11-18层楼梯间还要设计封闭的

    因此赚钱又少花钱少麻烦的的就是18层 　　26层：19层开始就是一类防火建筑类型了(之前都是二类)，两部防火电梯(也有说三部电梯一部防火)和两个防烟楼梯的节奏

     　　现下很多发展快的城市会有住宅高度限制，比如80米(机场高度限制，微波通道，城市的天际线控制，城市的规划要求神马的)

    80/3=26层，于是就是同时满足住宅限制与利益最大化的层数 　　33层：那没有上述限制的呢?再往上呢?算一层3米，我国《民用建筑设计通则》规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑

    (国外还要满足40层以上)，33层再往上超100米了，无论从规范还是安全性都是另一个标准了

    因此赚钱多又少麻烦的就是33层了

     　　B、前面提到了各种规范对建筑层数的要求

    这些规范是依据什么来确定建筑层数的呢?为什么一部楼梯偏偏是11层，而不是10层或12层呢?这是规范上没有说的内容，但是其原理也非常简单，待我细细说来

     　　决定一栋建筑层数的分界点来源多个方面

    有城市规划指标和环境影响的要求，有考虑人的生理因素要求，考虑消防因素，以及结构因素

     　　一、城市规划的限制 　　首先，城市中的建筑高度都是受城市规划的控制

    例如规划条件要求多层建筑，你就不能把宿舍修到七层以上

    规划要求高度控制在100米以下，那么设计大概就会在三十层左右

    如果你北面有一栋住宅，距离50米，按南方1：1日照间距的要求，你的高度就不能超过50米，一层米，大概就能盖16层

    如果在北方，假设日照间距为1：1.2，那么就只能盖50/3.1/1.2取整13层

    另外现在地价高昂，发展商会尽量争取更高的容积率和可出售面积，也导致住宅建筑的高度越来越高

    从经济利益的角度来说，土地的容积率指标是决定建筑层数的决定因素

     　　二、人的生理情况 　　这主要影响到多层和高层的分界点

    多层建筑可以不设电梯，故考虑到人爬楼梯的体能限制，住宅定超过七层就要设计电梯，并且栏杆高度高于一米一以保证安全

    而宿舍是七层以上，办公五层以上就要设电梯

     　　三、消防设施因素 　　这是对高层住宅建筑层数临界点影响最大的一个条件

    简单地说，就是消防员的体力和云梯车的高度确定了住宅建筑的常见层数关系

     　　消防要保证建筑防火安全，有两个重要原则：一是保证人员安全疏散，一般采取双向疏散来保证

    这样万一发生火灾，总有一头能跑出去

    第二就是消防设施能保障消防员扑救

     其实还有一个原则，就是做好防火措施、减少可燃材料，防止火灾蔓延

    但与题目关系不大，不赘述

     　　城市中消防队的灭火设施室外靠消防车(救人用云梯车)，室内靠消火栓

    那么消防员和消防车的极限决定了高层建筑的高度限制

    做过实验，消防员全副武装快速爬上不到十层，其体力已经无法保证立即投入灭火战斗

    故超过若干层后即要设消防电梯，以保障消防员的体力

    而普通消防云梯车的高度有限，所以一部普通电梯+一部楼梯的最高层数11层也确定下来

    否则建筑着起火来，消防员根本爬不上去了

     　　再看一般的云梯车高度是50米左右( 云梯消防车_百度百科 )，18层(18*3m=54m)以上的建筑消防就很难直接救援了

    这也是消防规范要求18层是一个坎

    18层以上，要设置防烟楼梯间，严格保证疏散安全的原因了

     　　而超过100米的建筑如果中部发生火灾，上部的人就很难施救了(不是每个城市都有直升飞机)

    所以规范要求超过100米的公共建筑(30层左右)，必须设置避难层

    而且第一避难层高度不得高于45米，以方便消防施救

    而超过100米的住宅，由于非公共建筑属性，按当地要求处理

    (一般不设) 　　以上大概就是高层民用建筑防火规范规定楼层层数的一些原则，这些高度折算层层数，大致就是题主所问具体数字的来源了

     　　C、电梯和楼梯间对各方利益影响太大 　　做建筑设计，除非甲方提要求，设计人员是按照规范允许的极限来做的

    这样的好处是，在满足规范的条件下，最大程度的降低甲方的成本

    毕竟，拿人设计费，替人多赚钱

     　　住宅的层数设定，往往也是卡着规范的允许上限来做

    这样可以最小化建筑占地面积，相应减小基坑开挖面积/减少打桩数量;扩大绿化或者广场的面积;扩大楼间距;优化日照条件，等等

     　　当然层数上限做不满的情况也时有发生，原因可能会奇葩到因为设计之前面积算错了，结果设计好的层数，硬是砍掉一层不建了，也有一些相对常规的原因，比如日照不满足、规划限高、风水、地方法规等等

     　　《民用建筑设计通则》GB50352-2005中3.1.2条根据层数进行了住宅分类： 　　一层至三层为低层住宅， 　　四层至六层为多层住宅， 　　七层至九层为中高层住宅， 　　十层及十层以上为高层住宅; 　　几乎所有的规范对住宅这种建筑类型的各种限定，都是基于这个划分标准来制定的

     　　比如： 　　《住宅建筑规范》GB50368-2005 　　5.1.5条 　　六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m

     　　5.3.3条 　　七层及七层以上住宅建筑入口平台宽度不应小于2.00m

     　　像以上这些细碎的规定太多，不一一例举

    但是，对建安成本来说，这些是可以忽略的，根本不产生影响

     　　正真的对建安成本、得房率这些关乎各方利益的指标影响较大的，主要是电梯和楼梯间： 　　1.电梯 　　《住宅设计规范》GB50096-2011 　　6.4.1： 　　属下列情况之一时，必须设置电梯： 　　1 七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m时;6.4.2： 　　十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯

     　　《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95 　　6.3.1： 　　下列高层建筑应设消防电梯： 　　6.3.1.3 十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅

     　　所以，不想设置电梯，可以做到六层，只想设置一部电梯可以做到十一层

    电梯增加造价，又影响得房率，一般也没有甲方拿有电梯作为卖点

     　　2.楼梯间 　　《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95 　　6.2.3.1 十一层及十一层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门， 　　6.2.3.2 十二层及十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间

     　　6.2.3.3 十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间

     　　6.2.4 十一层及十一层以下的通廊式住宅应设封闭楼梯间;超过十一层的通廊式住宅应设防烟楼梯间

    敞开楼梯、敞开楼梯间、封闭楼梯间，防烟楼梯间，是逐级递增，越来越高防火规格的垂直疏散逃生通道

     　　所以，不想设置封闭楼梯间可以做到十一层，不想设置防烟楼梯间可以做到十八层

    防烟楼梯间还需要设置防烟前室和正压送风管道，都是需要占用公共面积降低得房率的，在国内，民众还完全没有公共面积也是我家的一部分;安全级别的提高对我也是一种保护这类观念

     　　另外：《住宅建筑规范》GB50368-2005 　　9.2.2 四级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为3层，三级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为9层，二级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为18层

     　　耐火等级逐级提高，对构件的要求也相应提高

     　　至于33层，只是卡着建筑总高度不超过100m来做

     　　超过100m就是超高层建筑了，先不说规范对于各个专业各种严格，单就是要设置避难层，就够所有利益相关喝一壶的了，谁受得了那个公摊面积

     　　其实，如果做2.8m的层高，是可以做到35层的，只是现在行业内基本是按照2.9m层高在做，33层也只是当时3m层高留下来的习惯做法罢了

     　　至于26层，我不知道

     　　D、来算算公摊面积吧 　　六层以下，只有一个楼梯间，一层的公摊只有十几平米，一梯两户，每户不到十平米，而且可以做到南北通透，算是用起来最好的户型了

     　　七到十一层，增加一个担架电梯，多五六平米，另外增加管道井和电井，每户分摊增加五平米，又有电梯，容积率也可以大大提升，对于一些房地产不很繁荣的小地方来说，很合适

     　　十二层开始要设置消防电梯，但是要增加一个消防电梯前室以及对应的正压送风风井，如果还是一梯两户，每户要增加五六平米的公摊，这时候每户总的公摊就超过20平米了，对于现在卖的最好的八十九十平米的房子来说，得房率已经到了75%了

     　　超过十八层以后，要求每个单元要有两个楼梯间，每个楼梯间都要有前室，同时管井也会大幅增加，基本上会比十八层一下增加二十到三十平米的公摊面积，继续一梯两户那是难以想象的，一户80平米的住宅，使用面积不足40平米，得房率不到50%

    所以十八层以上的住宅很少有一梯两户的了

     　　超过二十六层，结构要求增加，建筑含钢率大大提提升，看起来一样的户型，建造成本大大提升，开发商一般是不乐意做的

     　　超过33层，层高2.9米，室内外高差1.2米，已经97米了，如果底部有商业网点，那这就是普通高层的上限了

    超过一百米的超高层建筑就已经没有现行规范依据了，一切都要摸着石头过河，然后由国家超限研究会专项审批通过

    这对住宅来说已经是很不值当的事情了