央企信托-城投债项目

央企信托-城投债项目
? 【基本要素】
2年，50万，7.3%，按年付息，2亿规模。
? 【亮点分析】
1，底层为标准化城投债，安全性高；
2，期限长（2年），极大减少了流动性压力，相对于半年1年期产品，底层久期错配率低；如果未来流动性吃紧的情况下，我们项目没有流动性压力；
3，区域选择：无负面区域，比如山东的三个超级网红区域不纳入投资范围。

无关内容：

后部为店铺，两层以上为住宅，临街立面为西式或中西结合形式的街道

    上海唯一的骑楼街金陵路正面临拆毁与蚕食的困境，为了更好的开展金陵路骑楼街区的保护与修缮工作，本文在保护其历史、文化价值的基础上，从形态、业态等方面探讨骑楼作为重要历史建筑的可持续发展之道，探寻金陵路骑楼街的保护更新方式

     　　关键词：骑楼，步行街，连续界面，里弄，结构整合 　　1.金陵路骑楼街现状分析 　　1.1金陵路骑楼街区位与沿革 　　金陵路骑楼街位于上海城市闹市区中心，东起中山东二路，西迄西藏中路，全长1400米，宽15～23.2米

    骑楼街东接外滩万国建筑群，西侧通往人民广场南侧，北侧有南京路步行街与其平行，南部即为豫园老城厢，区位优势明显，区域景观、商业、价值极高

     　　金陵路辟筑于清咸丰十年(1860年)，因法领事馆设于此，故称为“法大马路”，是法租界的政治和经济中心

    金陵路沿街均为西式骑楼建筑，风貌统一，建筑立面精致

    历经百年，金陵路已经成为上海唯一的骑楼街，且风貌依旧较为完好，历史保护意义较大

     　　1.2艰难现状 　　1.2.1保护不力，风雨楼飘摇 　　（1）“建设性”破坏 　　在旧城改造中“建设性破坏”还是在不断发生

    骑楼的保护没有得到因有的重视，乱拆乱建的势头日见旺盛

    在金陵路与西藏南路相交处有50米的骑楼已经被拆除，盖起了10层楼的高楼，与已有的一栋高层比邻，金陵路上首次出现高楼群

    现代化高层楼宇向金陵路内部骑楼侵蚀之势另人担忧

     　　在这个寸土寸金的地段，高层商业办公楼宇的建设无疑成为效益最大化的首选开发模式

    但这种大拆大建是只看到眼前利益的短视行为，带给金陵路的绝对不是真正的繁荣，而是永久的毁灭

     　　（2）立面紊乱，街景受损 　　高架电缆对城市景观和建筑风貌的破坏作用在金陵路上得到最大的体现

    每段骑楼立面都挂有大量电缆，严重影响建筑风貌

    在管理上，相关部门对建筑外部附属设施如广告牌、空调挂机、灯箱缺乏严格的控制，造成金陵路沿街立面景观紊乱、混杂

     　　（3）空间缺失 　　骑楼空间的缺失可以分为两个方面，即内部空间缺失和外部空间缺失

     　　管理不善，造成内部空间缺失

    骑楼廊柱所营造的灰空间，本是供人们行走，驻留，购物的重要过渡空间

    但是这一重要的灰空间现在却被许多不和谐因素所破坏

    大量商铺的空调外机安置在廊柱上，破坏廊内景观与环境，完全打破廊柱形成的空间节奏感，且悬挑方式非常不安全，行人避之不及

    廊道成为自行车停放点，使原本只有3-4米的廊道更加狭窄，对人们行走造成多多不便

     　　规划不当，造成外部空间缺失

    金陵路前后的建设历经百年，近20年来，由于缺乏统一规划，造成了金陵路上新式建筑参差，骑楼建筑时断时续、风格不统一，整个骑楼街空间界面不完整，极大的影响了骑楼街的历史景观风貌

     　　2．金陵路骑楼街的复兴 　　对于金陵路骑楼街的保护工作，需要从街区的历史性，文化性，商业性多角度出发，寻找历史街区在新时代的生存定位

    保护历史街区不仅仅只是赋予它的存在权，更是赋予它一种生长权，使其在新的时代也能拥有勃勃生机

     　　2.1金陵路骑楼街的历史性与艺术性 　　金陵路骑楼街反映了20年代上海法租界的租界文化对上海的影响，反映了一个特定历史时期特定历史地段的商业建筑风貌和居民生活形态，具有较高的历史价值

    “街区内的单体建筑并不个个都具有文物价值，但它们所构成的整体环境和秩序却反映了某一历史时期的风貌特色，固而使价值得到了升华”

     　　骑楼的砖石结构使它历经百年仍然风貌由存，精细的雕花石刻，各式各样的柱式，形态各异的拱门，都是构成金陵路迷人风貌的要素，骑楼建筑的艺术价值极大提升了整个历史街区的文化艺术氛围

     　　金陵路骑楼街的历史价值和艺术价值使它拥有了唯一性和独特性，将它与上海其他众多商业街区分开来，它不是一条普通的商业街，它蕴涵了更多的历史与故事，人们第一想到金陵路的必然是他的骑楼，他的历史

    因此，尽管骑楼的建造目的是商业街，但历经百年，它的历史价值与艺术价值的提升使之成为是金陵路骑楼街的第一性与第二性，它的保护与更新也必然将这两点放在最前

     　　2.2金陵路骑楼街的保护与发展 　　2.2.1尊重历史与艺术——风貌保护与改造 　　（1）廊下空间整治 　　加强管理，隐蔽空调机，不允许自行车随意停放，改变廊道混乱面貌，腾出柱廊空间供人行走，驻足购物，提供优良的购物外环境

     　　（2）立面修复 　　电线地埋，避免对建筑立面的影响

     　　将位于建筑物外墙上的广告牌进行拆除，避免对建筑物的遮挡，破坏沿路景观

     　　（3）建筑维护 　　对破损和老化的骑楼进行维修，包括粉刷和内部维修，保证骑楼建筑能够健康的挺立下去

     　　（4）补全骑楼空缺段，保证骑楼空间的连续性 　　按照骑楼的空间尺度，对已拆除或没有骑楼的街道两侧，采用“填平补齐”的办法修建骑楼，使街景得以连续

     　　2.2.2营造传统商业街——业态更新 　　（1）现状把脉 　　金陵路业态的调整这将是骑楼街得已生存下去的关键

    目前的业态布局已不适应现代商业特性，也无助于金陵路的发展

    骑楼遭到拆除的根本原因在于管理者认为骑楼无法创造出更大的商业价值，无法“日进斗金”

    ;西藏南路口的骑楼已经被毁，用来建造认为更具商业价值的酒店式公寓

    金陵路骑楼要存活下去，必然要在当代也能发挥出的它的商业功能，“老店新开”，才能够从本质上自救成功

     　　（2）未来发展——琴行与休闲产业 　　金陵路上的琴行在近10年来，从20多家增加为40多家，发展势头良好

    琴行不需要过大的空间，没有大宗货物进出（钢琴店商品都为预定后厂家直送）

    琴行给人的感觉是安静的，幽雅的，购物环境是精致的

    而这些都与金陵路骑楼街浓郁的历史人文气息，独一无二的艺术价值所吻合

    随着人民物质水平的提高，教育文化层次的提升，音乐艺术类消费将一步步提升，琴行业也自然能稳步前进

    因此，金陵路琴行业有着广阔的发展前景

     　　同时，金陵路可以以琴行发展为契机，带动发展音乐休闲产业，如音乐餐厅，咖啡吧，沙龙，俱乐部等文化氛围要求较高，对环境层次要求较高的休闲产业，从而充分挖掘出金陵路的文化历史特色

    西藏南路西侧为上海音乐厅，金陵路南侧为淮海路，这里有足够多的年轻人群，文化人群可以到达

    骑楼形成的灰空间是人们驻足交往的最佳公共场所，H/D=1的空间感受也非常亲切宜人

    如果金陵路对这些人群能产生足够的吸引力，这里将是最佳的社交场所

     　　通过琴行业与休闲产业的发展，金陵路能够充分发挥自身特色，与周边的商业街实现错位竞争，推动自身的发展

     　　(3)步行街设置 　　骑楼形成的公共空间和灰空间H/D在0.8-1.2之间，正是被卢原义信称为“凝聚魅力的城市公共空间”，拥有人性的尺度和适宜步行逛街的流动空间

    ,若设置为步行街，将能极大的改善金陵路的环境与交通状况

     　　绿化优化——可以在道路中央设置绿化，改善骑楼街绿化的先天不足，不必在路边挤上一排因为照不到光而正日病仄仄的盆栽植物

     　　空间营造——在步行路上设置足够的坐椅和露天咖啡座，将灰空间自然过度到步行道上，扩展原本空间不足的廊道空间，是金陵路可以容纳更多的人进行购物，消费，营造浓郁的商业，休闲气氛

     　　交通改善——金陵路周边都是较高等级的城市干道，因此金陵路有实现步行化的可能行

    在各大路口骑楼下部设置停车场，让人步行进入，骑楼的建筑细部和空间变化，只有在步行的时候才能慢慢品位，充分感受

    　 　　3结论与展望 　　随着上海城市建设的不断加快，市中心开发用地的日渐稀缺，上海中心城区的历史保护工作面临巨大压力

    本文希望以金陵路骑楼街的保护规划研究为契机，不断推动上海中心城区历史保护工作的开展与实施，为后人留下那些承载了城市百年发展历史的重要历史风貌街区

     　　参考文献： 　　1.李颖、刘云亚.广州骑楼街区保护与改造现象剖析.【城市规划会刊，2002.1】 　　2.郭湘闽.传统骑楼文化的延续--广州市一德路传统骑楼商业街区可持续更新研究.【湘潭大3.学自然科学学报，2004.9】 　　4.林琳、孙艳.建设广州中心区“立式骑楼”步行通道系统的构想【城市问题,2001.2】 　　5.黄院.传承历史文脉保护骑楼商业街特色【建筑设计与规划,2004.4】 　　6.袁奇峰、林木子.广州市第十甫、上下九路传统骑楼商业街步行化初探【建筑学报,1998.2】 　　7.卢晓钧、卢济威.上海里弄保护更新的一种模式探索【新建筑,2003.2】 　　8.刘恩芳.难舍渐以逝去的上海里弄情怀--上海静安新福康里规划设计【建筑学报,2002.10】 　　9.范文兵.上海里弄的保护与更新.上海:上海科学技术出版社,2004 是每年的装修旺季

    选择在旺季装修，往往会出现赶工的现象：一方面这个时候装修的业主一般都想尽快装修完毕，赶在年底搬进新屋里；另一方面装修公司活儿太多，往往有几个工地同时开工，装修工人忙不过来

    对于那些家装新手来说，准备装修兴奋又迷茫，到底从何做起？ 过来人的经验...... 66条装修经验总结 /jianzhu/jzlw/zszg/1317350380152214.html 厨房装修29条宝贵经验 /jianzhu/jzlw/zszg/1299978240132761.html 装修经验教训79条 /jianzhu/jzlw/zszg/1303867191140842.html 装修苦乐甜 过来人7条装修的经验 /jianzhu/jzlw/zszg/1299656022131030.html 装修遗憾经验谈：家装中最常见的19种“后悔药” /jianzhu/jzlw/jcll/1253719107121031.html 家居装修的窍门经验 /jianzhu/jzlw/zszg/1299746074132204.html 装修前的准备工作 新房装修前的准备 /jianzhu/jzlw/zszg/1311123436146822.html 准备装修得看看啊 /jianzhu/jzlw/zszg/1317352261152248.html 家居装修要早做准备 /jianzhu/jzlw/zszg/1308021084145216.html 装修开工前需要做好三大准备 /jianzhu/jzlw/zszg/1299719500131466.html 装修前八大准备全攻略 细节装出满意家 /jianzhu/jzlw/zszg/1299659899131184.html 装修前做好最后准备 选水电材料配件重要 /jianzhu/jzlw/zszg/1299659120131159.html 装修中的种种...... 九大错误装修方式 /jianzhu/jzlw/zszg/1317351555152240.html 装修中的禁区与敏感区 /jianzhu/jzlw/zszg/1317351518152239.html 装修做木工要注意的几点禁忌 适合菜鸟 /jianzhu/jzlw/zszg/1317348376152164.html 全面解析装修预算的陷阱和应对方法 /jianzhu/jzlw/zszg/1317350332152213.html 装修有舍才有得 /jianzhu/jzlw/zszg/1317349612152192.html 装修必做的事 /jianzhu/jzlw/zszg/1317349017152176.html 客厅厨卫装修相关 客厅装修的实用设计 /jianzhu/jzlw/zszg/1314434765149766.html 客厅装修 7招风水摆设来转运 /zhuangxiu/xiaoguotu/1308118102145298.html 卫浴装修如何才能少遗憾 /jianzhu/jzlw/zszg/1317348688152170.html 家装中壁纸装修的几点注意事项 /jianzhu/jzlw/zszg/1318035533152542.html 厨房装修需要注意天花板管线布置照明的问题 /jianzhu/jzlw/zszg/1317279974152053.html 厨房装修的七大是非之地 /jianzhu/jzlw/zszg/1300068855133312.html 装修千万别小看开关电源的安装 /jianzhu/jzlw/zszg/1317348133152159.html 装修之我爱手绘墙 /jianzhu/jzlw/zszg/1317348020152156.html 省与不省 卫生间装修有窍门 /jianzhu/jzlw/zszg/1300239805134059.html 有钱也别乱烧！揭秘卫生间装修窍门 /jianzhu/jzlw/zszg/1300083750133440.html

央企信托-城投债项目