枣庄城市综合开发2023债权资产

?枣庄市中心城区政信?AA评级当地第二大ZF平台融资?AA评级当地最大ZF平台担保?足额应收账款质押?用款项目发改局批复支持?每周一/周三/周五起息❗严禁挂网
?【枣庄城市综合开发2023债权资产】
?【基本要素】规模：2亿，分期发行；期限：12个月；付息方式：自然季度付息（每年3.15、6.15、9.15、12.15）；
预期收益：10万8.7%，50万9.0%，100万9.2%，300万9.5%。
（合同收益10万起统一7%，差额收益在打款后一个工作日内补足）
资金用途：用于枣庄市临山片区棚户区改造工程项目建设。
?【AA融资方】山东XX城市建设综合开发有限公司，枣庄市薛城区国资局全资控股的当地第二大ZF平台。22年总资产119.05亿，营业收入15.24亿，净利润2.03亿。主体评级AA，存续2只债券合计7.25亿，均晚于本产品到期。金融机构认可度高，成立34年来债务0违约，履约能力强。
?【AA担保方】山东XX城市建设发展集团有限公司，枣庄市薛城区国资局全资控股的当地最大ZF平台。22年总资产301.84亿，营业收入21.44亿，净利润1.47亿。主体评级AA，存续2只债券合计10.70亿，均晚于本产品到期。金融机构认可度高，担保代偿能力强。
?【应收账款质押】融资方提供2.7亿应收账款质押，已确权并在中登网登记。
?【专款专用】本次融资用款项目由区发改局批复同意实施，资金专款专用，安全稳健。
?【地方简介】山东为中国GDP第三大省份，占全国GDP的7.3%；枣庄市为国务院批复确定的山东省重要的现代煤化工、能源、建材和机械制造基地，新兴科技创新基地，鲁南地区中心城市之一。22年GDP为2039.04亿元，一般公共预算收入168.88亿；下辖薛城区为枣庄市中心城区，枣庄市委市政府、高铁枣庄站、枣庄西站所在区，22年GDP为296.47亿元，排名第三，一般公共预算收入24.23亿元。

优质知识分享：

包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面

    而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴

    店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益

     　　关键词： 商业 选址 经济 　　城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则

    同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关

     　　城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次

     　　商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据

     　　商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求

     　　1、客流规划是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施

    所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素

     　　（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别

     　　在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散

     　　有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑

    前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容

     　　（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧

     　　（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交*路口客流最多，是选址的最好位置

     　　（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境

     　　2、交通状况城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体

    因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素

    商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店

    因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点

    在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小

    所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小

     　　3、商业环境选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性

    但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性

     　　一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店

    这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素

     　　另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场

    一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求

     　　还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势

    或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客

     　　4、地形特点选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点

    位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点

    有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差

     　　5、城市规划的要求城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要

     　　在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合设店

    反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途 　 并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围

    商业区不仅能服务周围居民，其本身具有的生活性、丰富性、开放性、与娱乐性可以满足人们的多样化选择，进而繁荣一个街区，甚至增加整个城市的活力

    在商业建筑的空间效果营造中，必须调动一切艺术的、技术的手段，并着重于空间尺度、空间气氛的表现

      　　关键词：现代商业建筑；建筑设计  　　中图分类号：TU2文献标识码： A  　　引言  　　现代商业建筑设计是一项系统性的工作，是多学科、多知识领域相互结合的产物，也是商业地产价值增值的重要途径，好的商业建筑将直接影响商业活动

    同时,商业建筑设计时要具有一定的灵活性、通用性,为不同的使用功能创造可能性

    将各个开发环节进行系统整合,使各环节的增值程度增大,最终确保项目开发和运营的成功

      　　一、现代商业建筑的设计原则  　　1、业态组合设计的原则  　　第一，根据城市的自身实际情况，首先选择商业建筑的建设地点，这个是商业建筑进行设计的第一步

    这就是我们经常所说的选址

    这一点很重要

    商业建筑的作用就是实现城市经济的发展以及满足城市人们生活的各种要求

    因此商业建筑应该建设在交通便利并且人流量比较大的地方

    第二，商业建筑在进行设计之前，还必须明确商业建筑在今后投入使用之后所发挥的具体功能

    第三，商业建筑在进行设计的过程当中，除了要让建筑本身能够满足时代的要求，还必须对建筑当中每个位置的使用功能做出详细的设计

    第四，人流以及物流是否能够顺畅也是商业建筑在进行设计的过程当中需要遵循的一个非常重要的设计原则

    做出合理的功能分区和流线组织

    总之，上述四个方面就是商业建筑业态组合设计所包含的内容

      　　2、模式设计的原则  　　商业建筑在进行设计的过程当中除了要遵循业态组合设计的原则之外，还要遵循模式设计的原则

    每栋商业建筑在进行设计以及建设之前，一定要充分的明确商业建筑在建设完成之后是仅用于出租经营还是用于产品的销售经营

    商业建筑这两种功能对商业建筑的设计所起到的影响是截然不同的

    如果商业建筑建设的目的就是为了用于出租，那么商业建筑在进行设计的过程当中，应该将商户的一些利益充分的考虑进去

    如果商业建筑的建设目的是为了用于产品的销售以及日常的经营，那么在对商业建筑进行设计的过程当中一定要将如何实现自身利益的最大化以及怎样更好的为顾客所服务放在首要的位置去考虑

    因此，商业建筑在进行设计的过程当中一定要遵循模式设计的原则，要尽可能的将模式设计的原则更多的渗透到商业建筑的设计过程当中

      　　3、人流以及物流流通的设计原则  　　任何一栋商业建筑在进行设计的过程当中，要想更好的发挥建筑使用的功能，必须将人流以及物流流通的便利性考虑进去

    人流以及物流的设计原则主要是指商业建筑在进行设计的过程当中，应该设置建筑的入口以及出口，如果商业建筑当中发生紧急情况之后，如何能够最快的将建筑当中的人流撤离到安全的地点

    只有将人流以及物流的流通原则充分的渗透到商业建筑的设计过程当中，商业建筑在投入使用之后，才能够变得更加的有序

      　　4、绿色建筑与特色的设计原则  　　现阶段，我国都大力提倡建设节约型社会，提倡节能

    因此，为了能够更好的让商业建筑变成绿色建筑以及最大限度的体现出自身的建设特色，商业建筑在进行设计的过程当中，一定要将节能原则渗透到设计的过程当中

    绿色建筑的设计理念是商业建筑可持续发展的一个非常重要的途径

    因此，在对商业建筑进行设计的过程当中，一定要将绿色建筑的设计理念融入到设计的过程当中

      　　二、现代商业建筑设计  　　1、商业建筑的结构设计  　　商业建筑结构设计是工程成败与否的一个重要环节，结构作为建筑物的骨架是建筑物安全的可靠保证，如果设计不当房屋会出现裂缝、倾斜，甚至倒塌造员的重大伤亡，因此结构设计不但影响建筑的使用功能与造型美观，更重要的是直接影响到顾客及工作人员的生命安全

    商业建筑的类型多种多样，按承重结构的材料不同可分为网架结构、框架结构，底层框架上部砖混结构以及纯砖混结构等

    多种钢筋混凝土框架结构形式，其特点是平面布置灵活，使用方便

    大跨度结构，多用于大型的批发零售市场、大型批发市场以及大型综合性的集购物、休息、娱乐于一体的综合性百货商店的顶层或中庭的采光顶层等

    由于这一类商店要求的使用跨度较大，所以多采用网架结构形式，轻型钢架结构形式等，它的特点是自身轻、跨度大，能满足大跨度的使用要求

      　　2、商业建筑的通风空调设计  　　商业建筑内顾客流量大，空气极易污浊，为了保证室内空气清新通畅，冷暖适宜，应采用空气净化措施，进行通风系统的设计

    通风来源可以分自然通风和机械通风

    采用自然通风可以节约能源，保证商业建筑内部适宜的空气，一般小型零售店铺多采用这种通风方式

    而有条件的现代化大中型零售店铺，在建造之初就普遍采取紫外线灯光杀菌设施和空气调节设备，用来改善零售店铺内部的环境质量，为顾客提供舒适、清洁的购物环境

      　　商业建筑的通风空调设计应遵循舒适性原则，冬季应达到温暖而不燥热，夏季应达到凉爽而不骤冷

    否则，会对顾客和职员产生不利的影响

    如冬季暖气开得很足，顾客从外面进零售店铺都穿着厚厚的棉毛衣，在店内呆不了几分钟都会感到燥热无比，来不及仔细浏览就匆匆离开零售店铺，这无疑会影响零售店铺销售

    夏季冷气习习，顾客从炎热的外部世界进入零售店铺，会有乍暖还寒的不适应感，抵抗力弱的顾客难免出现伤风感冒的症状，因此在通风或空调设计时，维持舒适的温度和湿度是至关重要的

      　　3、橱窗设计  　　橱窗设计是整个商业空间细部中最有诗意的部分，如果吸引顾客去购物的话，店面设计一定要有吸引力

    好的橱窗布置既可起到介绍商品，指导消费，促进销售的作用，又可成为商店门前吸引过往行人的艺术佳作

    而富有个性的橱窗设计可以烘托出一个热闹的氛围所以橱窗设计是最具有表现力的一部分

      　　4、辅助设施  　　在大型购物中心商场里面辅助配套的设施主要指卫生间、停车场、办公室以及商场里面的陈设品等等

    这些也是商业空间容易让人忽视的细节部分，这些配套设施当中，要对整个商业空间设计的基本元素加以提炼，并利用

    满足实用功能的同时，给人们一种美的享受，这样的商业空间才能从细节之处体现出设计感，才会在众多同类设计中脱颖而出

      　　5、商业灯光设计  　　在商业空间设计中，灯光设计也是非常重要的

    在商业灯光设计当中，主要分三个部分：一个是基本照明；一个是特殊照明；第三个是装饰照明

    不同的灯光组合可以营造出独特的氛围，赋予商业空间不同光影效果

    夜晚的商业空间最炫目也是最吸引人的部分就是灯光，好的灯光设计已经成为人们走出家门进入商业空间的重要愿意之一，仅简单的白色的灯光强调出了光影，强调了建筑，树上，花池边等景观灯组合变化更能衬托出空间或浪漫或热情或璀璨的

    因此夜晚的商业空间也更迷人

      　　结束语  　　总之，现代商业建筑需要跟上时代发展的步伐，还要把握好未来的发展趋势，这就要求建筑师综合素质的提高并积极参与商业建筑的建筑策划，根据建筑策划制定合情、合理的建筑设计依据，只有这样才能更好地完成商业建筑这种复杂的设计

      　　参考文献  　　【1】林琳.浅谈商业建筑设计要点【J】.城市建筑,2013,12:43.  　　【2】陈琦琛.商业建筑设计研究【J】.中国建设教育,2012,24:88-91.  　　【3】冯美丽.关于现代商业建筑设计的探讨【J】.建材与装饰,2012,15(19):134-136. 

枣庄城市综合开发2023债权资产