天津蓟州新城建设债权资产02

?天津蓟州政信：每周二周五成立！
?新品上市?AA发债主体融资?总资产接近600亿?稀缺直辖市精品?2022年GDP1.6万亿?一般公共预算收入1846.6亿
【天津蓟州新城建设债权资产02】
?规模：5000万 12月 季度付息（25号）
?收益：30-50-100-300万 8.4-8.7-9-9.3%
⭕资金用途：用于市政建设及补充流动资金
⭕风控措施及亮点：
?1、AA发债主体融资：天津蓟xx有限公司（实控人：天津市蓟州区国资委）总资产590.76亿元，流动资产316.37亿，主体评级AA，债评AA。是蓟州区最大的基础设施建设和运营主体，主要负责蓟州区内的土地整理、基础设施建设等业务，评级展望为稳定，偿债能力较强目前已获中国农业发展银行及国家开发银行的政策性贷款额度合计146亿元、其他商业银行150亿元授信额度；另外，于2019年7月于香港联交所发行美元债7000万美元，成为天津市为数不多的成功发行境外债的国有企业；
?2、国企平台担保：天津xx程有限公司，公司注册资本2亿元，总资产28亿元。实际控制人为蓟州区人民政府，是当地最大的基础设施施工单位承接包括于桥水库生态保护，蓟州区森林生态修复与综合提升，新城公乐亭湿地提升改造，新城州河地块新开景观河道清淤、生态提升改造，湖璟中心（湖璟苑）室外给排水、道路管网配套、庭院景观绿化、室外道路及铺装等二十余项在建工程。预计2023年底可实现工程款收入13亿元，担保能力强
?3、应收账款质押：发行人以其持有的价值不低于1亿元的应收账款为本项目提供质押担保
⭕天津市介绍：
我国四个直辖市之一，是国家中心城市、特大城市、环渤海地区经济中心、首批沿海开放城市，全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区
2022年天津市地区生产总值为16311.34亿，实现一般公共预算收入1846.6亿，其中税收收入1346.8亿，税收占比为73%，非税收入499.7亿。实现政府性基金预算收入423.7亿
蓟州区位于北京和天津经济圈的交汇点，区位优势显著，发展前景向好，区域财政实力较强，增长稳定，区域经济发达。2022年实现地区生产总值279.33亿元，一般公共预算收入20.54亿

信托定融政信知识：

放开防水板使之自由垂落在支撑架两侧

     ⑤旋转丝杠将支撑架升起，使防水板尽量紧贴隧道壁面

     ⑥给气囊充气

     ⑦卸掉上一循环固定悬承拉丝的膨胀螺栓，将上一循环的拉丝露头与本循环的悬承拉丝逐根相连，张拉铁丝将防水板与壁面贴紧，之后将悬承拉丝的另一端固定在临时膨胀螺栓上

     ⑧悬承顺序为先拱后墙、自上而下进行，考虑到拱部受力较大及悬承拉丝有一定的弹性变形，拱顶及两侧拱脚各设2道Φ6圆钢悬承

     ⑨相邻循环防水板之间的搭接缝，采用15cm宽的三合板置于锚喷面与前一组防水板端头作为焊接平面，边焊边沿环向移动三合板，焊接完成后撤出三合板

     ⑩旋转丝杠下降支撑架，放掉气囊中的空气，取出气囊

     商业建筑在我国得到了极快发展

    本文就此发展为背景，以厦门特区的商业综合体为例，从外部动力和内部动力两方面，来探讨当代商业建筑设计的影响因素，以及对当代商业建筑设计能起抛砖引玉的作用，为今后其发展尽点微薄之力

      　　关键字：商业综合体　商业环境　商业敏感性  　　1　引言 　  　　《考工记・人》中记载“国中九经九纬，经途九轨，左祖右社，面朝后市，市朝一夫”，其中的“市”指的就是从事商业活动的集市

    改革开放以来，随着市场经济蓬勃发展，人们的生活水平日益提高，城市化进程和经济活动的空前活跃，商业活动的快速兴起和不断演变，到了20世纪初逐步形成了各式各样的商业建筑，从商业网点、百货商场到商业步行街、商业综合体，在城市中的地位也是日益突出

      　　当前社会商业建筑形势尽管是一片火热，但由于我国商业建筑发展历史较短，人们还没对其有具体深刻的认识，实际操作中也存在很多的现实问题

    本文尝试从商业建筑的概念出发，结合厦门特区的商业综合体，试论影响当代商业建筑设计的主要因素

     　  　　2　当代商业建筑的主要呈现形式――商业综合体 　  　　从原始的商品开始，交换便是社会发展的产物

    商业建筑，狭义上就只从事商品交换或流通的公共建筑

    各城市商业建筑的快速发展，其反过来还是为了满足社会发展

    随着城市经济的快速发展，一方面，生活节奏的加快和城市交通的日趋拥堵，传统街道式商业无法满足人们多元化需求的弊端暴露无疑，另一方面，物质文明发展到一定阶段，势必会促进人们的精神生活需求，商业建筑特性就会得到体现，市民的消费心理由单一的需求转向多元化，从而促使商业建筑功能多样化、复合化、一体化，我们把它定位为包括购物、娱乐、休闲等各种业态在内的建筑综合体

    例如新近建成的厦门市SM城市广场Ⅱ期是集购物、娱乐、餐饮为一体的复合型商业设施，三个精心设计的功能体块，以及三座极具现代感的桥廊链接，相比于Ⅰ期商场加餐饮单一的功能，Ⅱ期的万达影城与健身休闲成为了文化交流的媒介

    再加上宜人的建筑尺度，其形象显得自然而又时尚(如图1，图2)

      　　当代商业建筑规模日趋庞大，功能也日趋完善

    商业综合体是一个受多重作用而形成其特有的组织结构，其外因包含经济环境、交通区位、空间感受等要素，内因则包括资源配置、功能分区和流线组织等要素

     　  　　3　商业建筑的规划设计――环境引导消费意识行为(外部动力) 　  　　消费行为往往受到商业环境的影响，良好的商业环境将成为引导消费的外部动力

    商业特性决定了其环境要素，例如：远期规划、建筑选址、交通规划、景观设计、外部空间引导等等

    好比一个圆桌会议，如何使设计具有更多的商业价值和城市价值，如何实现多方面的共赢?一个商业综合体，虽然可以极大限度地满足各类人群的需要，但其背后暗藏了相当复杂的知识体系，良好的商业活动必须依赖合理的业态规划和空间布局未完成

     　  　　3.1　建筑环境的规划及选址  　　每个城市的控规和详规都对城市的长远规划和发展有着明确要求

    商业行为是一种大众化的消费行为，人是主体，所以建筑选址要保证一定的人流量

    对于大型商业中心，除了被动地适应客流规律之外，还可以选取有发展前景的地区，开发新的道路系统，引导新的人流，创造新的商业体系

      　　厦门SM城市广场，位于厦门繁华的仙岳路和嘉禾路交界处，一座时尚且现代的商业综合体，集商场、影视、餐饮、休闲娱乐于一体

    由于其良好的远景规划、商业定位，较好地解决了大规模的停车问题

    (图3) 　　  　　3.2　交通流线的组织设计  　　城市交通状况也不容忽视，它是制约商业行为的另一个重要因素

    随着城市商业活动更加繁荣，也导致交通、人与车的矛盾日益复杂化

    在实际中，商业往往与办公、交通、步行空间紧密相连，这就对流线的设计提出了更高的要求，处理好商业与交通的关系，进行良好的外部流线组织，是商业建筑设计的重点之一

    厦门名汇铜锣湾，位于厦门繁华的中山路尽端，采用前半部分为独立商业，后半部分与住区相结合的模式

    但由于系尽端的旧商业改造，周边道路又是单行车道，故交通流线存在一定的局限性，商业活动受到一定程度的负面影响

     　  　　3.3　外部空间的塑造  　　芦原义信认为：“外部空间是由人创造的有目的的外部环境，是比自然更有意义的空间

    ”如何创造有活力、人性化的外部开放空间是设计师们要面对的一个重要问题

    这里的外部空间包括外部空间环境和建筑立面等元素，他们一起构成了商业建筑的整体外部形象

    商业活动强调人的参与意识，外部空间作为人参与消费的过度地带，肩负着吸引和引导人流的作用，如果把它看作是界面元素组成的话，那么商业建筑的外部空间就是多重界面的组合，而后，认识才随之产生

      　　吸引和引导人流，就要求界面的连续性和可识别性

    外部广场，建筑立面，人流入口都是必不可少的元素

    建筑师需要面对的是当概念提出来后，如何寻找一种设计上的策略将不同界面很好地整合在建筑外部空间形态上

    在这个过程中，设计师要重视商业和娱乐的整合，商业空间和休闲空间结合，建筑与景观相融合，多样性和趣味性相协调

    厦门SM城市广场Ⅱ期工程，位于厦门市思明区嘉禾路与仙岳路口(地理位置如图3)，是一个商业、餐饮、娱乐、休闲一体化的业态模式，分三个区：红宝石、蓝宝石和黄宝石

    每个区域垂直联系各功能分区，水平方向上有三个玻璃连廊联系三个大区(如图5)

    虽然建筑内部有相对独立的，但对消费活动的产生，它仍不可能脱离外部空间环境设计而独立存在(如图4，图6)

    外部环境空间需求更加人性化，更需要彰显休闲风情

       　　4　商业建筑单体设计――商业敏感性鼓励参与(内部动力)  　　商业敏感性是指商业活动对建筑单体设计有一定的反作用，它直接或间接地影响着建筑内部的设计和布局

    我们要从商业敏感性的角度分析建筑，如空间尺度、人流密度、建筑规模等

    在大型商业设计中，各功能块联系紧密，业态和功能错乱复杂

    满足基本功能的基础上，各卖场要达到最大化的可达性和可视性

    水平交通和垂直交通明显，内部流线组织流畅，各平面区灵活组织，化整为零，有利于出售和招商，而化零为整，有利于整体布局和管理

    怎么解决好业态组合、流线组织和空间设计，是建筑师的首要问题

    　　  　　4.1　业态组合  　　城市综合体的商业业态包括休闲、购物、酒店、公寓和办公等；而购物业态模式主要有：百货店、专卖店、特色店、大型娱乐城、休闲健身及电影城等(如厦门万达城市广场)

    商业业态组合存在选择，配比和分布的问题，功能性选择是业态模式规划的基础，按照一定比 例的配比未满足人们多元化的功能需要

    业态规划是一个动态的过程，设计师将面临空间资源约束的问题，要在有限的空间创造更多的商业价值，就这要求建筑师在进行业态落位的阶段，提升业态组合的相关性来达到分配比例和供求关系的平衡

             　　4.2　流线组织  　　在商业设计中，具备完整清晰的流线应该是首先要解决的问题

    平面组织时，设计师应注意区分购物区和存储区以及主次通道，这样才能最大化的实现人流路线的均衡性，使顾客能在最均衡的距离到达每一个柜台

    商业内部人流组织有水平设计、垂直设计以及内部坡道等

    厦门SM城市广场Ⅱ期，水平流线和垂直交通的结合，不仅清晰的分流了客流，还丰富了多元化的交通体系(如图7)

     　  　  4.3　空间设计  　　对于大型商业建筑来说，空间设计的重点是营业空间、休闲空间及相互串联

    营业空间满足自身卖场的特点，也要注意与商业整体协调，体现在灯光设计、流线组织等方面

    由于商业建筑一体化的需要，休闲空间也愈未愈多的出现在当代商业建筑中，结合小品和景观，给购物者带来无限的惬意

    如何组织好大且空旷的内部空间，是商业设计中另一项重要内容

    在空间组织方面，可以充分利用高差、凹凸等手法引导组织，增加其层次性和序列感

    厦门市名汇铜锣湾(图8)，丰富的休闲空间能给人在购物之余创造出休息、游戏和交流的场所，可谓独具匠心

    错落的垂直交通空间结合中庭，层次深远，也增加了商业空间的灵动性!   　　5　商业建筑的未来展望――承载当地传统文化(载体)   　　当代的商业模式应该符合中国国情和发展趋势

    成功的建筑，不仅是一个浓缩当地鲜明的传统文化内涵的视窗，顺应中国国情和发展趋势的商业模式，更是整个地区文化艺术的统筹和延续

    建筑形态，不仅要重视外在的形式美，更要注重内在的文化意义

       　　5.1　利用现有资源，推广本地传统文化  　　利用现有资源，是指重视城市的建筑风貌和文脉特征，使城市商业建筑在新时代背景下自然过渡，且更具生命力，与城市协调发展

    位于厦门莲坂的著名商业中心――明发广场，近年来由于厦门最大的电影城――金逸电影城的兴起，俨然成为厦门的特色商业中心之一

    沿街商业沿用骑楼的方式，不仅很好地保留闽南建筑特色，而且还成了联系街道和商铺的枢纽，并且在功能上还能为我们提供遮阳避雨的地方，引导了人流，也促进了消费

     　  　　5.2　重视建筑细部的艺术处理  　　“细节决定美”

    大型商业在概念推敲后得到了主题建筑的体量后，如何体现商业特色，体现文化特色，这便是建筑“细节”决定的了

    厦门的磐基广场通过其特有的建筑细部符号语汇的表达，并运用专业的艺术手法营造出良好的空间效果

    (图9、图10) 　  　　5.3　商业综合体的发展  　　近年出现的商业模式――商业综合体也被称作“城中城”，成为当下商业地产发展的最新模式，集酒店、办公、商业和公寓等生活服务空间组合，形成多功能的、高效的综合体，宛如一个小型城市广场

    由于其小范围地集中了城市资源，故也体现了商业资源一体化的趋势

     　  　　6　结语 　  　　当今社会，商业建筑规模发展日趋庞大

    总的来说，商业建筑的规划设计是一个庞大的系统网络，受到外部商业环境与内部商业敏感性的双重因素影响

    营造良好的商业环境和处理好商业敏感性的关系在当代商业建筑设计中显得尤为重要

    同时，如何适应商业建筑一体化、个性化和地域化的趋势，也已经成为商业建筑设计的一个重要课题

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