武汉阳逻新港产业投资有限公司债权转让计划

???【武汉阳逻新港产业投资有限公司债权转让计划】
?中部省会城市区级首发政信项目+总资产181.75亿元区属国有平台+1.5倍应收账款转让；
?规模：¥20000万元
?期限：12个月；付息方式：自然季度20号付息
?预期收益：30-50-100-300万、8.7%-8.9%-9.1%-9.3%
?资金用途：用于阳逻经济开发区片区综合开发项目建设；
?【融资方】武汉xx开发策划、投融资、建设和土地开发等。
?【增信措施】
1、【国有平台担保】： 武汉阳逻经济开发区建设开发有限公司（以下简称“建发公司”）成立于2001年4月，是经武汉市人民政府批准的新洲区区属Ⅰ类国有企业。公司注册资本15.38亿元，总资产181.75亿元，主要承担阳逻开发区乃至新洲区范围内的公共基础设施建设、城市开发等方面的主体作用，实际控制人为武汉市人民政府；
2、【足额应收账款转让】：武汉阳逻新港产业投资有限公司将持有的合计人民币33000万的应收账款进行转让，到期溢价回购；
?【项目亮点】
1、本项目发行方为武汉市辖区区级平台首次市场发行，发行方承担阳逻开发区基础设施建设和城市开发等主要职能，实际控制人为武汉市新洲区国资委；
2、本项目担保方为武汉阳逻经济xx发有限公司，总资产181.75亿元，实际控制人为武汉市人民政府。
3、提供合计人民币33000万元应收账款进行转让，覆盖本金，安全边际高；
4、新洲区位于武汉市东北部，面积1463.43平方千米。下辖12个街道、1个镇；另辖2个乡级单位，人口约96万。2021年度全国综合实力百强区、第三批湖北省创新型县（市、区）建设名单。2022年，新洲区生产总值达到1085亿元，全年一般公共预算收入约34.5亿元。
5、武汉市，简称“汉”，别称江城，湖北省省会，副省级城市和超大城市，国务院批复确定的中国中部地区的中心城市，素有“九省通衢”之称，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽、长江中游航运中心，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。截至2022年末，全市下辖13个区，总面积8569.15平方千米，常住人口1373.90万人，地区生产总值18866.43亿元。

政信知识：

需要各方在实际操作中不断完善有关法规制度，加强项目管理，做好项目建设中每一个环节的工作

    本文从招投标体制、招标发包人、评标专家、评标办法、承包人以及合同约定等方面，对目前在招投标过程存在的问题进行分析，并有针对性的提出了应对措施，能有效保证工程质量、控制进度和减少工程造价

      　　1 引言    　　近年来，我国高速公路建设飞速发展

    特别是随着西部开发的加快，很多高速公路建设逐渐进入山区，地形地貌、地质条件以及环境非常复杂，这对高速公路建设项目的造价控制也提出了更高的要求

       通常，高速公路项目实施阶段包括：工程招投标阶段、工程实施阶段以及工程竣工决算阶段【1，2】

    招投标阶段是实施阶段的第一个环节，也是工程招标方与承包方确立关系、工程合同及价款确定的阶段

    因此，招投标阶段是工程造价管理过程中至关重要的阶段，对今后工程顺利开展以至于工程竣工结算都有着直接的影响【3，4】

        　　2 高速公路项目招投标存在的主要问题    　　我国从上世纪80年代初期开始实行工程建设招标投标制度， 于2000年我国全面实施《中华人民共和国招标投标法》，在高速公路招投标方面取得了巨大的发展

    但是，由于我国法治和经济正处于转型期，高速公路工程市场发育也不健全，监管体系和经验也不完备，因此在实际操作层面还存在不少问题

        　　2.1 招投标体制方面的问题    　　高速公路项目招投标制度虽然经过20多年的完善，但由于整个市场经济都处于一个转型期，新、旧体制的转换和形成对招投标影响很大，因此招投标体制也正处于一个完善的阶段

       目前体制方面存在的主要问题有：   （1）过多的行政干预

    在高速公路招投标过程中，本来应该是市场行为

    但在实际招投标过程中，往往受到各种行政力量的制约，业主单位很难拍板定案

    甚至有些工程招投标本身就是人情工程、关系工程

    如有些工程实际是主管部门“内定”的，招投标仅仅是一个形式

       （2）招投标法律法规不健全

    成熟的招投标体系应该是一个多方制衡、相互制约的一个体系

    而目前的实际情况是监管缺位

    对然在我国法律上规定了各方主体以及招投标形式和内容，但对于如何监督、如何形成强有力的第三方监督制约机制却没有明确，造成高速公路招投标过程难以公正和透明，也无法摆脱各种行政力量以及人情关系的束缚

        　　2.2 招投标技术层面的问题    　　在招投标的诸多问题中，技术层面的问题也很多，也是导致工程后期诸多风险的重要原因

       ①低价中标

    目前很多招标单位为了降低成本，往往选择最低报价

    低价中标对于后期项目的管理，质量的控制等方面会产生不利的后果

    有的报价甚至低过了正常成本，这会严重危险到工程质量，合同的正常履行，加大了工程的风险

       ②评标过程主观性太大

    招标投标定标的关键是评标过程，而影响评标过程主要在两个方面：一是评标专家，二是评标办法

    有些项目评标专家的选择通常会带有很强的主观性，而在评标过程中，如果专家又根据自己的喜好有所偏向，势必导致评标结果的不客观、不公正

       同时，评标办法也是非常重要的因素

    如标底是采用固定标的还是无标底方式，产生的结果往往不同

    如果是前者，就容易出现泄漏标底的现象；如果采用无标底，根据几家投标方投标情况确定标底，然后采用综合排名确定承包方，投标结果会更公正

       ③其他问题

    如不均衡报价、跑邀标以及围标等问题

        　　3 加强招投标管理工作的措施    　　3.1 加强法制和监督    　　对于国家投资的项目，必须排除行政力量的干预，才能使工程顺利开展和完成

    首先，必须针对这一问题进行立法，明确第三方监督，而且赋予监督方较大的权利；其次，严厉惩处违反法律法规的行为

    同时，招投标的整个过程必须透明和公开，招标方必须及时公布详细信息，而且公布信息的方式便于监督

    这样才会减少甚至杜绝人情工程、关系工程以及各种行政力量的干涉

        　　3.2 招标办法的选择    　　项目建设单位为了规避低价中标的风险，必须采取有效措施进行管控

    项目建设单位可采用合理低价法、无标的评标法、综合评分法等方法，防止人为影响和干扰，防止抢标、围标，以保证工程质量、降低工程造价

       如在贵州界某段高速公路招投标中，采用合理低价与无标的相结合的综合评标法就取得了很好的效果

    以路基工程为例，参考类似工程承包人的中标水平，投标限价上限为施工图预算的90%，下线为施工图预算的75%

       技术标书分值10%，根据投标人的人员、机械、财务能力、业绩、施工组织设计等评分

    投标报价分值90%，按通过初步评审所有投标人报价分值平均值乘技术复杂系数计算评标基准价，按各单位报价计算得分

        　　3.3 评标过程的管理    　　首先在评标专家的选择上应该有一个完善的标准，评标后对专家进行考评，完善专家系统

    其次，在评标办法上，客观标准所占比例尽可能大且占分值高，主观标准所占比例尽量降低

    如单位资质、过往业绩以及本项目队伍水平等相对客观的占比例大一些，而对目前很难说清的则应该占分值小一些

    同时结合投标情况进行综合判定

        　　3.4 有关合同条款的约定    　　（1）防止不平衡报价的约定    　　在工程招投标过程中，若投标人细目单价超过参考单价的一定正负百分比视为不平衡报价

    投标人为了中标后获得更大的利润，投标时往往采用不平衡报价策略

    建设单位如果对不平衡报价不加以控制，会大幅增加工程费用，影响工程合同的履行

       为了防止不平衡报价，首先要预防，措施是建设单位要计算出各细目参考单价，依据是施工图预算和投标人报价水平

    同时，在招投标过程中一旦发现明显的不平衡报价，工程建设单位应及时以澄清函要求对其单价进行修正，以避免了合同实施中变更单价而争议

        　　（2）有关单价调整的约定    　　在招标通用文本中，一般会对主要材料和以及细目单价做出约定

    但有时对某细目单价未做约定，而某细目的变化，导致数量超过±25%的变化，并导致金额增减变化超过±2%的，应该对单价进行调整

    为了便于合同管理和减少合同双方的争执，一般在招标文件应对该条款作进一步明确

        　　（3）其他问题的约定    　　比较常见的还有遗漏与变更新增细目单价的约定

    在招标文件中应避免出现“工程量清单中未列项目均认为含在其他单价中”这类模糊、含混不清的表述

    应该约定清单遗漏细目及变更、新增细目的范围，以及其细目

       在招标文件中，特别对需要重新确定项目单价的原则、所采用的定额及取费标准等应该明确，以减少后期的争执

    另外，工程量清单作为投标人投标报价和建设单位结算的共同基础，很容易因招标工程量清单编制的小瑕疵而引起合同争议或不必要的麻烦，因此，需重视工程量清单的编制

        　　4 结束语    　　高速公路项目建设是一项投资大、建设程序复杂的系统工程，要做好高速公路项目的成本控制，必须要在项目招投标阶段进行过程控制，以免为后面的管理工作留下隐患

    高速公路项目招投标管理直接影响工程的造价、合同履行以及工程质量的优劣

       因此，加强高速公路项目招投标控制和管理是非常重要的

    分析了目前我国在招投标管理上存在的主要问题，并结合实际工程提出了在招投标体制、招投标过程控制以及合同管理等方面的控制措施

        　　参考文献：    　　【1】 中华人民共和国招投标法【M】.中国法制出版社，2000.  　　【2】 中华人民共和国交通部.2009 年公路工程标准招标文件【M】.北京：人民交通出版社，2010.  　　【3】 何建云. 公路建设工程造价控制的新思路【J】.建筑经济，2009，19（5）：105-108.  　　【4】 苏改英，沙春雨.公路工程造价控制与管理【J】.交通建设与管理，2009（6）：124-126. 一种新兴的酒店经营模式——酒店式公寓在我国逐渐兴起，发展迅速，但与其相对应的建筑设计理论与实践却没有形成一套成熟的体系

    本文通过对近年来国内已建成的酒店式公寓项目的分析，从中总结出酒店式公寓在建筑设计方面的一些共同的模式语言，以供建筑师在设计中加以参考

       关键词：酒店式公寓；模式语言；城市型；度假型   Abstract：Inrecentyears,anewtypeofcabaretmanagementmode--cabarettypeapartmentisdevelopinginChina,itsspeedisveryfast,butthetheoryandpracticeofarchitecturedesignofithavenotformaripesystem.ThisarticleanalysesthecabarettypeapartmentswhichhavebeenbuiltinrecentyearsinChina,summarizesomecommonmodeinarchitecturedesign,offersthearchitectssomereferencesindesign.   Keywords：cabarettypeapartment；designmode；urbantype；vacationtype   1引言   90年代末期，一种新兴的酒店经营模式——酒店式公寓逐渐在我国兴起

    随着我国经济的持续快速发展，酒店式公寓因其具有针对性的市场定位和个性化的服务逐渐受到特定消费群体的认可，从兴起至今短短十几年的时间，酒店式公寓在北京、上海、深圳等大中城市已初具规模，并保持着良好的发展势头

    作为一种新兴的酒店经营模式，酒店式公寓的设计也应与其独特的经营理念相呼应，彰显其特色，从近年来发展较为成熟的一些酒店式公寓的设计中，我们可以发现一些具有共性的模式语言

       2综述   2.1概念及源起   酒店式公寓从本质上来说，是将酒店进行产权分割出售，买家将物业出租给酒店经营管理公司，通过分得其经营利润取得固定投资回报的一种酒店衍生品

    买家既可以在支付物业管理费用后享受酒店的星级服务，又可通过出租、产权转让等方式来获得投资回报

    酒店式公寓采取星级酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，还向顾客提供了家庭式的居住布局、家居式服务，使客人在享受酒店服务的同时也能体会到家的感觉

    它集住宅、酒店、会所等多种功能于一身，是一种综合性很强的物业管理概念

       酒店式公寓最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业

    这些客人虽然只作短暂的休息和停留，但物业也给他们提供统一上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，从而形成了酒店式公寓的雏形

    这种经营模式在欧洲很快普及，深受广大消费者的好评，如今，酒店式公寓已遍布全球各地

    我国的酒店式公寓最早出现在深圳，之后在上海、北京等地均有发展，现在已经普及到全国各大、中城市以及度假旅游区

       2.2主题及特色   根据选址不同，可将酒店式公寓分为城市型和旅游度假型两种

    前者主要集中在省会城市、大中型城市、经济发达城市和地区，消费群体以商务人士、高级白领、跨国公司高管等阶层为主；后者主要集中在旅游城市、度假区和海滨城市，消费群体以游客、度假休闲人士为主

    在酒店式公寓的设计中，建筑师要根据其不同的类型和特点进行有针对性的设计，把握好不同种类的酒店对建筑功能和形象上的特定要求

    2.3总体规划   酒店式公寓的总体规划与基地选址以及酒店的定位密切相关，根据前面的分类，城市型和旅游度假型酒店式公寓的建筑总体规划有其各自遵循的基本原则

       由于服务对象多为工作繁忙的商务人士，城市型酒店式公寓选址应靠近城市中心或CBD商圈等城市核心区，以便为顾客提供便利的办公环境

    主体建筑应以高层、超高层为主，以提高城市中心区的土地使用效率，同时也形成该区域的标志性建筑

    应充分利用基地面积设置与公寓相配套的网点、裙房等商业设施，商业空间的布局应兼顾为公寓内部和外部的人使用，加强商业空间面向城市的开放性，从而提升其商业价值

    由于土地面积有限，绿化布置应尽量利用建筑与基地之间的空隙，紧凑布置，充分设置立体绿化和屋顶绿化，提高基地绿化面积

    城市型酒店式公寓对停车位的需求量较大，应以地下停车为主，利用高层塔楼的地下部分作为停车场

    北京银泰中心是此类酒店的代表(图1)，它位于北京中心商务区的核心地带，占地面积约3万m2，总建筑面积达到35万m2

    主体建筑由两栋42层的办公楼和一栋63层的酒店式公寓组成，裙房部分设有完善的商业配套空间，车库位于地下三层和四层，可容纳1600个停车位

    中央主楼高249.9m，是长安街沿线的最高建筑，成为长安街的至高点和标志性建筑

       度假型酒店式公寓一般选址在风景优美、环境舒适的旅游区

    由于它针对的消费群体是抱着休闲娱乐、放松身心的目的而来，因此这些酒店的总体规划应将营造舒适优美的室内外环境作为重点

    建筑密度不宜过大，以多层、小高层为主

    总体规划应尽量争取较多的绿化面积，为营造优美的室外环境创造条件，建筑布局应充分考虑将场地周边的优质景观引入室内

    对于温泉、海景等主题类酒店，要围绕其主题进行规划设计，紧密结合当地环境，突出酒店特色<p>    以海南白金海岸酒店式公寓为例（图2，图3），它选址在海南高隆湾海岸沿线，东面有大片椰林，东北临铜鼓岭风景区，自然环境优美

    酒店占地面积约29万m2，建筑面积30万m2，容积率1.05，绿化率达到50%以上

    建筑群体规划围绕海景、椰林和海上红树林布置，将自然景观引入室内

    此外，还设有潜水俱乐部、游船码头、海景温泉、滑翔翼会所、温泉入户等特色配套设施,使客人充分享受度假、休闲、养生的乐趣

       2.4建筑设计   酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，一般以40m2~120m2左右的中小户型为主

    户型设计应充分体现其功能的多样性和灵活性，房型布局应紧凑灵活，充分利用室内空间布置功能，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊

    居室套型设计可以灵活分隔，以适应不同层次和生活习惯的居住者

    以威海的海悦国际酒店式公寓为例，其主打户型仅有50多平米，却包括了卧室、起居室、厨房、洗手间、阳台等多种功能，卧室与起居室布置在一个大空间里，厨房结合入口空间设计成开敞式，空调机位在阳台上留出了固定位置，整个户型布局紧凑灵活，空间无局促感

       在物业管理方面，酒店式公寓的物业不仅包括传统酒店的服务功能和管理模式，还拥有完善的办公环境，同时为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，如银行、会所、酒吧、便利店、健身房以及秘书、商务中心、信息咨询、翻译等商务服务，与传统酒店相比拥有更多、更全的生活、办公配套功能

    因此，在裙房及商业用房的设计中除了设置传统酒店的功能用房外，应充分考虑增加相应服务功能的空间

       在建筑形象方面，位于城市中心区的酒店式公寓应充分体现其统领该区域的核心地位，建筑形象应具有标志性，体现时代感和城市精神；位于旅游度假区的酒店式公寓则应充分发挥自然景观的表现力，以创造优美的自然环境为主旨，建筑形象应与自然景观和谐统一

       2.5室内设计   酒店式公寓的房间根据用途不同，可分为居住性公寓和商务性公寓

    居住性公寓多为精装修，室内空间功能划分较为齐备，一般设有单独的厨房、洗手间、阳台等，提供全套的家居设计和电器

    在设计上一般以现代风格为主，将时尚气息、实用主义相统一（图4），对于不同户型有不同格调的设计，满足使用者的个性化需求

    功能划分更强调实用性和灵活性，如设置开敞式厨房、活动隔断等

       商务性公寓的主要用途为商务办公，也可兼作居住

    这种公寓没有单独的厨房和阳台，室内以大空间为主，以便用户灵活划分办公空间

    公寓的室内装修以粗装修为主，用户入住后可直接使用，也可对室内进行精装修

       度假型酒店的室内装修则偏重田园、自然风格，将海景、温泉等引入室内，装修材料更多选用木材、石材、竹子等天然材料，给人贴近自然的感觉

    （图5，图6）   3结语   从发达国家的情况看，酒店式公寓发展到一定阶段后是一个稳定存在的物业类型，目前在我国刚刚步入发展阶段

    针对这一新兴酒店模式，建筑师应当紧跟时代变化，设计出满足其功能和审美要求的建筑形式

    以上是现阶段酒店式公寓的现发展现状，随着酒店式公寓在我国的不断普及，必将在建筑功能、形象特征等方面对建筑设计提出更高的要求，建筑师应紧跟这些变化，创造出丰富、动人的空间

    此外，如何将这一舶来品与中国建筑的传统精神相结合，创造出富于地域文化特色的建筑空间，也是建筑师今后要不断思考的问题

       参考文献：   【1】酒店建筑，【美】布赖恩·麦克多诺，约翰·希尔和罗伯特·格莱齐尔，温福德·巴克·林赛等著，董晓莉译，

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