央企信托-19号深圳南山房地产项目

?深圳地产；央企信托携手深圳本地开发商联手打造深圳南山房地产项目+高收益+信托合同明确提出处置方案！
?【央企信托-19号深圳南山房地产项目】
?【基本要素】
200w及以上：8%（基础收益）+1%（超额收益）
期限：标的资产销售时间预计不超过18个月。信托财产全部变现或者全部信托单位对应信托利益分配完毕后信托计划终止。
资金用途：用于投资认购SPV（有限合伙）不超过80%份额的优先级LP份额。（资产已经是有大证 装在spv公司 章证由信托托管）
?亮点总结：
【成本低、利润高】
SPV对标的资产的收购价格不超过30000元/㎡，保证了项目的利润空间。
【处置方案高】
理论上出现延期赔付公寓，其价值更由于本身信托收益。
【去化快】
1、资产安全。现房?，地理位置好，位于深圳市南山区景行路与南山大道交叉路口，中山公园旁地铁12号线出口；
2、预计售价较低，按照5-6万元/平方米开始出售，较板块内竞品有一定价格优势，有利于产品快速去化。
4⃣【政策利好】
2023年9月7日出政策，向港澳居民放开非住宅类限购
5⃣【合作公司品牌】
雅思阁、温德姆、洲际酒店

无关内容：

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    关键词:摆喷墙,三管旋喷桩,钢花管桩,土体加固   1 工程概况    本矿山法工程为天河客运站—华师站区间北段矿山法土建工程(支YDK+645.80~支YDK0+728.118),长度82.318m;地面高程为23.75m~24.83m,隧道埋深7m~7.8m

    隧道为双线单洞矿山法隧道,有两种断面,即A型断面、B型断面,其中A型断面长约47.238m,B型断面长约33.776m

    A型断面开挖尺寸宽×高=12.900m×9.308m,B型断面开挖尺寸宽×高=14.700m×10.007m,两种断面之间采用错台变换

    本段隧道北端与天河客运站连接,南端与盾构始发井连接,地面上方有北环高速公路的元岗特大桥桥墩基础和广汕公路,其中北环高速元岗特大桥第51号桥基有六个桥墩位于隧道斜正上方,穿过桥基的隧道断面毛洞宽为12.9m的暗挖双线单洞隧道,隧道顶至条形基础底距离约为3.82m;广汕公路共12个车道,进出城各6车道, 交通 繁忙,人车流量大;地下管线较多,埋置深浅不一

       2 地质情况    天河客运站至华师站区间北段矿山法隧道穿过花岗岩残积土层,隧道顶部为淤泥质土和砂层

    砂层为主要含水层,透水性强

    根据地质钻孔资料及始发井开挖揭露的地层情况知,杂填土:厚度3m~3.2m;淤泥质土:厚度为2.1m~2.6m;冲积—洪积砂层:厚度为2m~3m;砂质粘性土:厚度为6.6m~12.8m;5H-2砾质粘性土:厚度为6.6m~9.5m;全风化花岗岩:厚度为4.5m~8.3m;强风化花岗岩:厚度为7.5m~13.7m;微风化花岗岩:厚度为1.7m~2.4m

    属花岗岩风化残积层区,其主要地层为花岗风化残积土和花岗岩风化带,遇水易软化崩解

    地下水位较高,地面下1.5m为常水位,地震烈度为7度

       3 工程技术、难点 分析     1)地层中因道路施工,管线施工、迁改等原因,遗留许多松散、虚空土体,且长期受水浸泡,已完全呈流态存在,给施工造成极大难度

    2)该线路段地下水丰富

    隧道结构范围内管线渗漏水、居民排水沟内的积水等水源导致地下水补给不断,止水和降水施工难以隔断外来水系和排出上层滞水,且本场地存在深厚的花岗岩风化深槽,花岗岩残积土厚度大,且多为砂质粘性土及砾质粘性土,土质的均匀性较差,为隧道主要穿过地层

    花岗岩风化残积土因含砂较多,为相对含水层,且透水性较好,尤其是残积土层遇水易软化,水浸泡易发生崩解和流砂,造成地表下沉,甚至塌方

    3)隧道为双线隧道,跨度较大,开挖断面大,围岩软弱

    隧道拱部处在砂层或软弱土层,整个隧道位于遇水易软化、崩解的花岗岩残积土中,围岩类别为Ⅰ,Ⅱ类

    隧道为双线隧道,跨度较大,开挖断面大,围岩软弱,整个隧道采用双侧壁导坑,CRD法工艺施工, 分部多、跨度大,施工中应力转换频繁,对围岩造成多次扰动,对地表路面和特大桥基础 影响 较大

    4)该隧道所处地理环境特殊,跨越元岗立交桥、广汕路和十余道给排水、通信及煤气等管线;在施工时容易由于地表沉降而引起路面、桥基础、地下管线的破坏

       4 主要施工措施和施工工艺   4.1 总体思路    1)施工前对地表、元岗特大桥以及地下管线进行加固处理,改良受影响的周围土层,以提高其抵抗不均匀沉降所造成的破坏能力

    采取摆喷墙的止水帷幕、采用旋喷桩和钢花管桩对地表进行加固,以及对元岗特大桥做临时加固和基础托换处理

    2)在隧道开挖工作中采取措施,尽可能控制隧道开挖引起的地表下沉

    4.2 主要施工工艺    1)地面摆喷墙加固管线

    本区间隧道探明的地下管线较多,走向错综复杂

    为保证地表的管线安全,现对管线周边土体进行摆喷墙施工

    加固管线下方土体,以防隧道开挖后地表下沉所造成的管线破坏

    摆喷孔布置间距1m,各喷射体之间形成120°夹角连接

    摆喷墙采用三重管高压定喷,喷射角度120°,喷嘴作25°往复摆动,喷射墙体厚度约200mm,各喷射固结体之间竖向交叉搭接10cm~20cm,形成连续封闭的止水墙体

    2)地表旋喷桩和钢花管桩加固土体

    根据进洞前的开挖表明,该段的围岩自稳能力差,透水力强,施工期间又正值南方多雨季节,地表径流量大,渗透量大,地层软弱,对围岩土体起到较强的软化作用,极易形成坍塌涌流甚至冒顶的恶劣后果,针对此种情况采用地表旋喷桩和钢花管桩注浆加固开挖土体

    其施工工艺:在地表设置旋喷桩固结隧道轮廓线部位的砂层,在旋喷桩桩径1m,旋喷范围为自隧道轮廓线外4m到隧道拱顶下1.5m,避开管线加固区,沿隧道开挖轮廓线两侧各设两排间距700mm的旋喷桩,桩长到隧道仰反拱下1m;在隧道轮廓线内设间距纵900mm横900mm的旋喷桩,梅花形布置,每纵向3m向下打设4根,在左右导洞的两根深度伸到仰拱下1m,在中导洞的两根深度伸到临时仰拱下1m

    由于本区间隧道A断面横穿整个元岗特大桥,地表被元岗特大桥所占据,无法进行旋喷桩加固

    因此,决定在元岗桥下的隧道上方进行地表钢化注浆处理

    孔采用地质钻机进行钻孔,安设42注浆导管进行注浆,孔深在隧道两侧导洞深入仰拱下1m,中导洞深入临时仰拱下1m;钢花管尾端做成尖状;除上部5m外均钻花孔,花孔间距10cm,直径5mm,呈梅花形布置

    注浆前先用高压水或稀的液浆疏通注浆通道,再压注水泥浆进行固结

    3)元岗特大桥基础托换

    本隧道贯穿条形桥基下部,隧道拱部为砂层、淤泥质土层,当隧道开挖到该桥基时,由于土层应力变化将 影响 到桥基,造成大桥出现沉降,甚至出现隧道塌方, 大桥塌陷的安全事故

    综上确定采用桩基托换工法,经过力系转换,将条基受力通过托换梁传递到桩基上,形成新的大桥支承体系

    托换结构体系主要分为永久托换结构和临时托换结构

    永久托换结构采用地下两条托换主梁(TL1-2000×3000mm)、6条托换次梁(TL2-2200×1500mm)、6根桩基承载结构

    托换桩为冲孔灌注桩,托换桩桩径有1.8m,1.5m,1.2m三种,桩边离暗挖隧道毛洞边0.5m,桩深43m~49m不等

    临时托换结构共设24根临时支柱(600mm×500mm),2根一组共12组,每组临时支柱设一根临时转换托梁(500mm×1000mm),每根临时转换托梁上设1台250t千斤顶和2处(600mm×500mm)钢支垫

        通过临时转换托梁上的若干个千斤顶将桥主梁协调顶起,转换放到钢支垫上,使原桥柱卸载,临时托换结构承载,形成临时支承体系

    通过24处钢支垫将梁上荷载转换到托换主梁上,将桥墩柱同条基切断,凿除桥墩柱下部混凝土1.5m,使之露出钢筋并与托换次梁钢筋联合绑扎,重新浇筑混凝土形成新的支承体系,待托换次梁强度达到标准后,千斤顶联合协调复顶,落梁至墩柱上,拆除临时结构整个托换结束

       5 监控量测   5.1 监测目的    由于此处开挖断面变大、建筑物现状差,因此,监控量测及信息反馈是本次施工的关键和必备技术,做到当天采集量测数据,当天数据 分析 ,及时反馈指导第二天的施工

    施工期间准确掌握地表、元岗桥、隧道的沉降和收敛情况,及时调整地表及洞内支护参数,保证地表建筑物和隧道施工的安全

       5.2 监测项目    监测项目主要以地表建筑物、地表沉降为主,洞内量测为辅

    过广汕公路和元岗特大桥段隧道共进行了地表下沉、特大桥桩基础沉降、隧道拱顶下沉、隧道净空收敛、初支护混凝土应变力等五项监测 内容

    根据前期现场沉降槽监测图,隧道开挖影响地表沉降范围距离开挖中线10m左右,受隧道开挖影响最大的一般是中线位置

    地表沉降监测点沿隧道开挖中心线周边布设,沿开挖方向每隔3m~5m布设一个测点,间距5.0m

    同时在元岗特大桥桥墩上布设倾斜监测点

       5.3 监测管理    因该段区间隧道的特殊性,对监测累计沉降值(最终沉降值)进行阶段性分解,即根据地表及建筑物沉降布点和洞内布点的监测数据,结合注浆检查效果,如发现地表沉降量超出设计阶段限制值时,实施跟踪动态注浆

       6 结语    浅埋暗挖矿山法隧道通过摆喷墙止水帷幕、旋喷和钢花管桩地表加固、以及对元岗特大桥做临时加固和基础托换处理等一系列施工技术措施,使特殊条件下浅埋暗挖隧道,施工技术更加丰富、成熟,保证施工生产的顺利进行

        参考  文献 :   【1】关宝树.隧道工程施工要点集【M】.北京:人民 交通 出版社,2003.29-30. 阐述了城市空间设计中节点及序列的排布及设计手法

     　　关键词 城市广场，城市设计，节能，智能化，建筑功能，空间序列

     　　一项目概况 　　虹桥.新城市广场（原名运通大厦）位于南京市南北主干道中山北路与校门口---和会街斜交路口西南角，地理位置优越

    虹桥.新城市广场建成后将为本地区提供居民日常购物、商业、娱乐等服务，以及为本市提供中、高档的办公设施

     　　本工程由01幢与02幢及其裙房组成建筑群，01幢地面上高度99.99米，02幢地面上高度为69.05米，裙房高度为23.05米，两幢建筑在二～四层相连，组成一个整体，地下共三层为一整块六边形，深14.4米，总建筑面积约为13.34万m2，容积率5.0

     　　二基地分析 　　基地地形狭长，沿中山北路长215米，用地进深80m

    呈不规则六边形

    北面隔校门口与物质大厦相望，南侧与华侨大厦相邻，东西面无大体量建筑

     　　建筑布局充分利用地块沿街长（约215米）进深短（约80米）的特点，沿中山北路布置了两幢高层，呈弧线型展开，形成了龙形条状建筑群，龙头为椭圆形的高档写字楼01栋（26层），其长向南偏西约15°珠形“口”部具有动态的扭向中山北路

    通过二～四层的过街楼将01、02连成一条形似飞腾的龙形，在校门口处的尾部用大型玻璃中庭和相临的街道和建筑物相协调，将自身融入到城市景观中去

    01与02之间以较大的架空空间为商业街入口，而办公入口置于01幢的南侧，形成相对宁静的办公入口与商业分离，02幢（13层）北侧设大型中庭入口，丰富了城市景观，方便商业的运营

     　　从城市设计角度考虑，沿中山北路200多米长的用地上除留01栋东侧的机动车、消防车出入口和在01、02之间的商场人行出入口外，其余均布置大片绿地和景观，它们和过街楼处的小品以及上部空洞而引伸到地下空间的深层次内涵

    运通大厦有机地成为城市的一部分并丰富该地区的市容

     　　从功能分区考虑01部分是相对独立的办公区，02技术层以上（6～13层）为小型办公区，下部裙房（1～4层）包括地下一层的中端以北为商业、有独立出入口的娱乐区，地下二层为设备用房和机动车库，地下一层的两端为带夹层的自行车库，因此01和02办公入口安排在地块两端；机动车入口设置于校门口，和沿中山北路地块南端进入的，进入地块后，都能迅速进入地下二层车库

    商业的人流主入口是向对中山北路01、02之间过街楼下，和北端中庭；地下一层超市的主入口，娱乐的独立出入口（或夜间出入口）在过街楼口部，两部观光梯和扶梯将人员送至上部

     　　在地块布局上，做到人车分流，主要的人行和非机动车都集中在中山北路一侧，而机动车进出、货运等都在建筑的背面解决

     　　三建筑创意 　　（一）节能和建筑智能化 　　幕墙采用中空玻璃加横向金属遮阳片做法，裙房背面实墙部分采用空心砖墙加保温隔热砂浆粉刷，屋面加保温层，局部屋顶花园

    建筑智能化设计方面考虑了火灾自动报警系统，设备及重要场所监控系统，有线电视，卫星电视接收及综合布线（宽带和电话），总控制室设在消防指挥中心

     　　（二）建筑功能及交通组织 　　01、02及其裙房在24米以下为商业娱乐等用房，商业部分顾客垂直方面的联系是以大厅内的两组自动扶梯来完成的，四层的娱乐，顾客则是靠过街楼口部的两部观光电梯和北端中庭的两部观光电梯来运送的，在大厅四周配有九部楼梯做为应急出口

    过街楼口部由两部观光电梯、两部自动扶梯和楼梯将顾客送至负一层的商场，后勤垂直方的联系则是由裙房背面中部的卸货台处的两部1.6T的货梯来承担

    地下超市的货运有01栋背立面的货梯完成 　　02上部的办公人员则是由两头办公门厅旁核心筒内的两组电梯来输送

     　　两核心筒内的各两部楼梯为上下间的辅助交通和安全出口

     　　而01则相对独立，底层作为主门厅，与过街楼连接的二、四层成为对面商业、娱乐的延续，而01上部的办公区的垂直交通则完全依靠核心筒内的五部电梯及两部安全楼梯

     　　地下人防及设备用房交通组织除核心筒内的楼梯、电梯外，均有直通室外的楼梯

     　　（三）空间的序列 　　建筑作为空间艺术的，同时也是一种时间艺术

    建筑空间序列像音乐中的时间序列一样，也有前奏、主题、冲突、低潮、高潮、结尾等过程

    人们在这个序列中进行观赏，视点有高有低，视角有仰有俯，视野有大有小，空间有开有合，视景分隔联系，调和对比，高低

    结构的序列、功能的序列和审美上的序列统统都必须是紧凑而有机的

    每个序列必须有一个明确的开始和结尾，建筑的序列在入口处自然而然的开始，也自然而然的引向某种规定的结束

    这一结束，必须是序列在不同性质的建筑有不同的空间序列布局，不同的空间序列艺术手法有不同的序列设计章法

     　　本项目由于体量较大，在内部空间的设计上尤其要注意变化，以免呆板

    因此在群房的商铺布置上注意了和中庭空间的结合，让人们每走过一段两侧都是商铺的走廊就可走到一放大的空间

    做到有张有弛，不易产生疲倦感

    考虑到建筑的内涵及个性，不刻意追求，尽量能时空结合，形成序列

    正如东晋的陶渊明在《桃花源记》中描述到：“林尽水源，便得一山，山有小口，仿佛若有光，——复行数十步，豁然开朗

    ” 　　四立面和细部设计 　　由于平面采用了有延续性的弧形，建筑立面的整体性很强

    02栋衬托着01栋，01栋成为02栋的变化延续，使有韵律的建筑外型得到进一步的释放，成为有力的高潮

     　　建筑总长200多米，从构图上考虑采用垂直与水平的对比，波浪形的幕墙将两者连结

    强调水平和竖向的线条的韵律感

     　　由连续性产生韵律

    连续线条具有流动的感觉，建筑也有音乐美，每一幢建筑、每一个建筑群都有其独特的韵律美

    建筑师们喜欢简单而明确的音乐建筑的韵律，要求一种以条理性，重复性和连续为特征的建筑形式

    连续的韵律以一种或几种要素连续、重复排列而成，各要素之间保持着恒定的距离和关系，连续的要素在某一方面按照一定的秩序变化

    本项目正是在02栋上找到韵律，在01栋上寻求变化

    同时又由于材质，色彩和细部的统一，又形成一个统一的整体

     　　立面上的幕墙在材质和做法上裙房和主楼不同，反映了室内功能和节能设计，裙房部分为无筋或点式白玻，以通透为主，主楼则为中空单反向（为避免光污染采用低反射镀膜玻璃）间以金属百页的幕墙形成了玻璃和金属线脚有韵律的变化

     　　尤其01栋立面上有一条由透明材质和非透明材质构成的弧线，更增加了变化

    和外部兼有遮阳作用的金属线条一起形成了有规律的光影变化，体现了建筑的韵律之美

     　　这种流畅的几何造型，通过以铝板、钢构件、玻璃、半透明节能材料的有机结合，体现现代建筑的简洁设计理念；实墙与玻璃产生着强烈的材质对比

     　　材料上单体主楼外墙实墙面采用外墙金属板和外墙石材相结合

    群楼部分采用干挂花岗岩

     　　外墙遮阳板、百页窗及其他装饰构件均采用银色铝金属构件

     　　五后语 　　项目现已建成，社会反响良好

    通过对城市设计的研究和控制，在城市重要节点运用空间、序列等一系列的设计手段，达到城市总体规划的要求

    为城市设计的研究提供了参考性的实例

    

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