武隆建设投资债权融资计划

?武隆建设投资债权融资计划
??【直辖市稀缺项目】【足额应收款质押】热销项目火爆打款中
?规模：2.5亿
?期限：1年/2年
?季度付息：每年3月、6月、9月和12月10日
?资金用途：补充公司各基建项目流动资金
?预期收益：
1年期：
A类 30万元（含）－50万元（不含） 8.2%
B类 50万元（含）—100万元（不含） 8.5%
C类 100万元及以上 8.8%
2年期：
A类 30万元（含）－50万元（不含） 8.5%
B类 50万元（含）—100万元（不含） 8.8%
C类 100万元及以上 9.1%
认购起点：人民币30万元
?【融资主体】重庆市武隆xx（集团）有限公司是武隆区重点国有企业，公司作为武隆区城乡基础设施建设和开发的重要主体，主业地位突出，能够获得股东较大力度支持。公司总资产253亿，营业收入13亿。2021年远东资信对公司的主体信用评级为AA，代表着公司具备充足的偿债能力。。
?【担保主体】重庆xx）有限公司，是武隆区涉水资源的“总业主、总账户、总平台”；是一家集水利、水资源开发利用、水土保持、给排水项目进行投资、建设、经营和管理的平台；是水利电力勘察设计、咨询，水利水电安装及物资销售，旅游业开发建设，土地收购、储备及开发的综合性国有集团公司。
?武隆区简介，武隆区地处重庆市东南部，境内有 “世界自然遗产”喀斯特芙蓉洞和“国家5A级旅游景区”天生三桥。2019年9月，入选首批国家全域旅游示范区。2021年12月29日，获得中国天然氧吧称号。2022年，武隆区实现地区生产总值265.94亿元，较上年增2.5%。2022年武隆实现一般预算收入20.3亿元，同比增长28.5%。

优质知识分享：

以及随着建筑市场的发展而规范未能及时补充完善的内容做了相应的分析，同时提出了拟定解决方案

    此外，本文还针对目前建筑工程建筑面积计算规范和房地产建筑面积计算规范各自为政的现状，提出了住建部应利用本次“计算规范”的修订契机，会同相关职能部门共同发布新的《建筑工程建筑面积计算规范》的建议

     关键词：建筑面积 计算规范 问题 探讨 国家现行建筑工程建筑面积计算规则执行的是国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）（以下简称“计算规范”）

    应该说，“计算规范”自2005年7月1日颁布实施后，对于规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法起到了积极的作用

    同时，其内容与以前版本相比，其内容更为科学、合理

     但随着建筑市场的发展，建筑结构、建筑造型的多样化，对建筑面积的计算提出了新的要求，“计算规范”的内容已不能满足或适应建筑市场的发展

    为此，住房和城乡建设部下发了“关于征集《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)有关意见的通知”，着手准备对现行“计算规范”进行修订

    本文着重从现行建筑面积计算规范存在的问题和建议修订意见两方面进行探讨

     一、现行“计算规范”中未做具体规定的内容 （一）底层层高大于2.2m架空层的建筑面积计算 目前的房屋建筑中，尤其是房地产项目，为了提升小区环境，将底层作为景观架空层不在少数，但由于现行“计算规范”中并没有相应的条款，如何准确的计算其建筑面积成了一道难题

     分析：参照3.0.3条“多层建筑物（有围护结构）层高在2.20m及以上者应计算全面积”及3.0.8、3.0.11和3.0.12条中“有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板投影面积的1/2计算”精神，分析其应计算1/2建筑面积较为合理

    但考虑到上层结构底板可能还包括阳台、飘窗等突出构件，且这部分投影面积往往投影在室外地坪上，故需增加有关地坪标高的判断条件

     建议修订条款为：多层建筑物底层架空层层高在2.20m及以上者，且其地坪标高高于室外地坪标高时，应按其结构顶板水平投影面积的1/2计算建筑面积

     （二）错层挑高阳台（露台）的建筑面积计算 错层挑高阳台，指的是在住宅中隔层设置的阳台，部分设计图纸也称之为露台

    正是由于设计图纸中标注混乱，例如有的标注为阳台，而有的标注为露台，导致计算建筑面积时往往会产生争议

     分析：现行“计算规范”3.0.18规定“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算”，但由于没有明确是否需要有顶盖作为计算前提，导致看到设计标注为阳台的，都误以为可以计算面积

    对于错层挑高阳台，我国多个地方的房地产建筑面积规定中也都明确不计算建筑面积，例如《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》规定“一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积

    ”此外，深圳还规定了“阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上，视为无上盖，不计算建筑面积的范围

    ” 建议修订条款为：建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算，但形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积

     （三）入户花园的建筑面积计算 所谓入户花园式户型是在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用

    入户花园一般是有顶盖，但由于敞开面且进深较深，且“计算规范”上没有做具体规定，实际操作中对于如何确定其建筑面积往往有不同意见

     分析：对于入户花园如何计算建筑面积，全国各地出台了不少地方性规定但各不相同

    例如桂造价〔2008〕8号文中规定“入户花园的建筑面积计算应分两部分：第一部分为底板结构外边线1.50m以内部位，按1/2面积计算建筑面积；第二部分为底板结构外边线超过1.50m部位，按全面积计算建筑面积

    ”又例如杭州市规定入户花园面积大于8平方米，要按全面积计算

    《江阴市建筑工程容积率计算规定》明确“有敞开面的入户花园，进深不大于2.4米且面宽不大于2.4米的，按该入户花园水平投影面积的1/2计算建筑面积，并计入容积率；凡进深大于2.4米或面宽大于2.4米的入户花园按该入户花园全部水平投影面积计算建筑面积，并计入容积率

    ”总的归纳为一点，对于面积和进深较大的、或封闭式的入户花园面积要按全面积计算，面积小的、进深小的入户花园面积可以折半计算

     建议修订条款可参考广西的有关规定：入户花园的建筑面积计算应分两部分：第一部分为底板结构外边线1.50m以内部位，按1/2面积计算建筑面积；第二部分为底板结构外边线超过1.50m部位，按全面积计算建筑面积

     二、现行“计算规范”中有待商榷的内容 （一）室外楼梯底层建筑面积计算 “计算规范”第3.0.17条规定了“有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算”，并在条文解释中对此条款进行了说明“室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层应计算面积

    ” 但这里仅就顶层的室外楼梯计算进行了解释，对底层室外楼梯面积的计算根据条文理解应按自然层计算面积

    但实际上室外楼梯和室内楼梯在底层的面积计算上还是有一定区别的

    如右图所示，两层建筑物有一室外楼梯，且顶层有顶盖

    假设其室外楼梯投影面积为S，则按“计算规范”第3.0.17条的按自然层计算建筑面积为2S

    但实际室外楼梯底层同室外地坪标高，且设计也未加以利用，故笔者认为不应计算面积

     因此，我们总结出室外楼梯面积的一般计算公式：A＝S×M÷2 式中，A为室外楼梯一共应计算的面积；S为一层楼梯的投影面积；M为投影面积的计算次数； 当顶层楼梯有顶盖时，M＝N－1（N为自然层数，下同）；当顶层楼梯无顶盖时，M＝N－2

     （二）保温层建筑面积的计算 “计算规范”第3.0.22条规定了“建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积”，该条款的设置主要是结合目前建筑物的建筑节能要求而设置的

     根据“计算规范”总体原则，建筑面积是根据建筑物结构外围水平面积来计算的（详见3.0.1条及3.0.2条规定），对于突出墙面的附墙柱、垛、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层等均不计算建筑面积（3.0.24条第6款）

    也就是说，所有的尺寸是按照结构尺寸，而非建筑尺寸

    建筑物的保温隔热层属于建筑尺寸，故不应计算建筑面积

     若按照现行规范的规定，在实际操作中，也会产生问题

    例如，外墙面自内到外分别是砖砌体—2cm水泥砂浆—5cm泡沫玻璃保温层，按规定2cm水泥砂浆层不计算面积，而外侧的5cm泡沫玻璃保温层又要计算面积，这样建筑物会产生2cm的真空面积

    建议在新修订过程中删除该条款，并在不应计算建筑面积的项目中增加保温隔热层的内容

     （三）层高大于2.2m的设备管道夹层不计算建筑面积 “计算规范”第3.0.24条第2款规定了“建筑物内的设备管道夹层不计算建筑面积”

    但相比较原规范，在“何为设备管道夹层？”、“设备管道夹层与设备管道层的区别？”、“层高是否有2.2m的限制？”等问题上都没有做详细说明

    导致在实际操作时有人会误认为“设备管道夹层是指在某一楼层吊顶上面与上层楼板之间用于架设设备管道的空间”

     根据“计算规范”的总体精神并结合工程实际，笔者认为所谓设备管道夹层是指建筑物内用以管道设备安装的技术层，一般层高不超过2.2m，且不计入建筑物的总层数内

    对于层高在2.2m及以上的技术层，在计算建筑面积时应计算全面积

     三、新的“计算规范”修订应将适用范围扩大到房地产建筑面积的计算 随着我国建筑业管理水平的提高和房地产业的迅速发展，房屋建筑面积指标的应用越来越广泛，在建筑设计、工程预算、房地产等行业都有着重要作用，可以说已经成为一个重要的基础性数据

    但长期以来建筑工程和房地产行业建筑面积计算规则的不统一，对整个国家统计口径的确定造成了极大的困扰

     我国的《建筑建筑面积计算规则》，是20世纪70年代依据前苏联的做法，结合我国的情况制订的

    1982年国家经委基本建设办公室（82）经基设字58号印发的《建筑建筑面积计算规则》，是对20世纪70年代计划经济体制下制订的《建筑建筑面积计算规则》的修订

    1995年建设部发布《全国统一建筑工程预算工程计算规则》（土建工程GJDGZ—101—95），其中含有的“建筑面积计算规则”，是对1982年《建筑面积计算规则》的修订

    然而从2000年后，建筑面积计算标准却失去了其唯一的权威性

    2001年12月24日发布的“建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函”（建办标函［2001］403号）中写到：“我部1995年12月颁布的《建筑面积计算规则》与《全国统一建筑工程基础定额》相配套执行，适用于工业与民用建筑的新建、扩建、改建工程，是编制工程预算，确定工程造价的依据”

    由此，明确否定建设部建房（1995）517号文《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的第三条规定“建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算”，对《建筑面积计算规则》的适用范围，第一次以规范性文件形式，划定为仅仅“是编制工程预算确定工程造价的依据”

    之后，两者的计算规则再也没有完全统一过

     2005年4月，建设部以第326号公告发布了国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005），规定自2005年7月1日起实施

    但由于没有明确是否适用于房地产面积计算，所以在实际实施过程中，依然没有能够改变各自为政的局面

     笔者认为，虽然建筑工程和房地产建筑面积计算侧重点不同，例如建筑工程侧重于建筑物总面积的计算，而房地产面积计算在此基础上还要细分为户内面积和公摊面积等，但房地产的面积计算只是对建筑工程面积的具体划分和细化，因此在总体原则上应该是一致的

    住建部应利用本次“计算规范”的修订契机，会同相关职能部门共同发布新的《建筑工程建筑面积计算规范》，使之既能适用于建筑工程的需要，又能服务于房地产行业的发展

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