年报披露后的公募REITs市场表现情况浅析

年报披露后的公募REITs市场表现情况浅析
一、市场机会
此次总共有29只公募REITs产品披露了2023年年报、审计报告和评估报告，绝大部分的2023年年报披露时间都放在3月29日和3月30日两天内，为了能够更好的分析这29只公募REITs披露完23年年报后的市场表现情况，我们以3月29日的收盘价（前复权）作为起点，以4月12日的收盘价（前复权）作为终点，期间内总计有8个交易日，市场投资者基本能够消化掉23年年报所披露的信息，公募REITs在期间内的二级市场表现也基本能够反映出23年年报对公募REITs的影响。
我们接下来对这29只公募REITs在期间内的价格涨跌幅，成交总金额、日均换手率和相较沪深300涨跌幅等数据进行分析，期间内总计有26只公募REITs呈现上涨行情，28只公募REITs涨幅超过沪深300指数，只有安徽交控REIT跌幅最大，且跑输沪深300。期间内涨幅最大的是苏园产业REIT，期间涨幅达到6.557%；涨幅第二的是广州广河REIT，期间涨幅达到5.363%；涨幅第三的是合肥高新REIT，期间涨幅达到4.438%。
（1）根据2023年中期报告，苏园产业REIT所持有的国际科技园五期 B 区项目在2023年上半年的平均月租金是40.81元/平方米，平均出租率为93.2%。产业园一期、二期项目在2023年上半年的平均月租金是60.26元/平方米，平均出租率为86.18%。在2023年年度报告中，国际科技园五期 B 区项目在2023年年底的有效月租金有所提升，达到43.2元/平方米，而出租率却降到88.25%。产业园一期、二期项目在2023年年底的有效月租金有所提升，达到62.7元/平方米，而出租率却降到82.66%。
从苏园产业REIT所持有的基础资产的经营情况来看，产业园区里的部分中低端租户应该选择了退租，进而导致出租率下降，而整体租金水平有所上升，基本也符合2023年下半年的区域经济发展情况。不过在2024年，苏州工业园区将继续积极推进高水平中新双向开放，服务构建双循环新发展格局，高水平建设苏州自贸片区，持续在生物医药、纳米技术应用、人工智能等领域形成了强大的产业基础和创新能力。苏州工业园区的良好发展也为苏园产业REITs所持有的基础资产的经常情况持续改善夯实了基础。
苏园产业REITs制定了2024年年度计划：国际科技园五期 B 区项目运营回收期内净收入目标金额为 9,203.85 万元，产业园一期、二期项目运营回收期内净收入目标金额为 7,074.99 万元。相较2023年的目标金额都有所微升。这也为市场投资者带来了较积极预期。
另外，苏园产业REIT于4月11日发布2023年第1次分红公告，分红金额为0.182元/每份基金，按照4月10日收盘价3.220元/份计算，分红收益率约为5.657%。此次高比例的现金分红也会为其二级市场带来较高的交投活跃度，导致连续两个交易日的上涨行情。
（2）从3月29日到4月12日之间，广州广河REIT未发布收益分红公告，所以现金分红事件对其二级市场价格的影响较弱。根据其23年年报，广州广河REIT在2023年末的基金份额净值是11.6782元/份，相较2022年末基金净值下降0.6085元，但其在2023年末的基金份额公允价值参考净值是12.4348元/份，相较2022年末基金净值上涨了0.1481元，主要是因为基础资产的估值变化较小，2023年估值相较2022年估值仅下降0.82%。
根据基金管理人的测算，以2023年末的可参考公允价值净值为基础对未来现金流进行折现，得出广州广河REIT的内部收益率只有6.2%，这样的内部收益率水平在高速公路资产中属于偏低水平。目前广州广河REIT的二级市场价格是10.157元/份，相较基金份额公允价值参考净值折价率达到18.32%，从而导致广州广河REIT的实际内部收益率可达到7%以上，具备一定的投资吸引力。
另外，广州广河REITs所持有的高速公路位于粤港澳大湾区，是我国经济发展最具活力的区域之一。广河高速公路（广州段）途经的中新广州知识城，2023年度投资规模近900亿元，累计完成固定资产投资超4000亿元。2023年11月，广州知识城综合保税区获国务院正式批复，为知识城发展再添助力。广河高速公路（广州段）是连接广州市中心区至中新知识城的主要通道，区域发展规划的逐步实施，将为本项目未来车流增长提供支撑，可以有效提高运营收益。
随着广河高速公路（广州段）所在的区域经济发展越加强劲，会导致市场投资者对广州广河REIT的运营收益和现金分红金额持更加积极的预期。23年年报所披露的信息给市场带来的积极预期也基本反映在广州广河REIT在期间内的5.363%涨幅上了，不过我们预计广州广河REIT后续的二级市场价格上涨空间会较为有限。
（3）在产业园区类型的资产中，合肥高新REIT在期间内的涨幅仅次于苏园产业REIT，且其在2023年累计已分红了三次，所以我们认为合肥高新REIT在3月29日的现金分红对其二级市场价格的影响远弱于现金分红事件对苏园产业REIT的价格影响程度。根据其23年年报可知，合肥高新REIT在2023年全年实现可供分配金额为75,835,052.12元，相较招募说明书中披露的可供分配金额同期目标数62,271,693.05元，上升了21.78%。2023年可供分配金额超过预期的主要原因是，2023年的项目期初预留现金、总收入好于预期、成本费用的节约、企业所得税退还等因素影响。
另外，合肥高新REIT所持有的基础资产在2023年12月31日的整体出租率和平均月租金水平也相较2023年6月30日稳中有升，平均月末出租率相较6月30日微降0.16%，但项目平均月租金却相较6月30日增加了0.62元/平方米/月。基础资产经营情况的改善也为市场投资者带来更多的信心。
合肥高新REIT目前所持有的201,344,568.65元的商誉会为其后续的市场估值定价产生一定的影响。根据其2022年的年度报告，这2.01亿元的商誉金额是合肥高新REIT在其发行上市过程中，市场投资者对于购买其基础资产而支付的溢价，其中合肥高新君道科技服务有限公司的商誉金额是181,612,803.53元，合肥高新睿成科技服务有限公司的商誉金额是19,731,765.12元。合肥高新REIT的发行价格是2.19元/份，其2023年年底的基金份额净值是2.1732元/份，而目前二级市场价格是1.965元/份。
从市场的表现来看，合肥高新REIT在发行时候的价格有些偏高。截至目前，合肥高新REIT未对其2.01亿元的商誉进行减值准备，所以不排除在二级市场价格持续低于基金净值的情况下，后续等评估机构更换之后，合肥高新REIT会对其2.01亿元的商誉进行相应的减值。但若通过原始权益人和基础资产管理机构的持续努力，有效提升基础资产的运营收益情况，大概率也会带来合肥高新REIT的二级市场价格的缓慢上涨，这也会为投资者带来市场机会。
二、市场观察
本周35只公募REITs涨多跌少，其中涨幅最大的是苏园产业REIT（周涨幅4.81%），本周成交总金额为16234.23万元，相比前一周环比上升38.94%。
该REIT于4月11日发布2023年第1次分红公告，分红金额为0.18218元/每份基金，按照4月10日收盘价3.220元/份计算，此次分红收益率约为5.657%。在发布分红公告后的两个交易日内连续上涨，累计涨幅2.95%，成交量也明显放大。可见苏园产业REIT本周涨幅居前大概率是因为其较高的现金分红比例导致部分短线投资者进场进行交易博弈，抬高了市场价格。
其中跌幅最大的是安徽交控REIT（周跌幅-3.26%），本周成交总金额为7816.20万元，相比前一周环比下降26.42%。安徽交控REIT在4月3日完成其2023年第四次现金分红的场内除权之后，本周已连续下跌5天，大概率是之前为了博取现金分红而入场的部分短线投资者进行了获利抛售。
根据安徽交控REIT在2023年的四次现金分红之后的二级市场表现，我们测算出安徽交控REIT在2023年的7.8亿元的累计现金分红中，其中2.81亿元是投资者的投资收益，且在该REIT的2023年的前三次现金分红时就已实现，4.99亿元是基础资产的本金摊销金额。具体内容可参见下面的“表4  截止目前特许经营权公募REITs基金2023年现时利息收益率”。
以当前最新市值（截至2024年4月12日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.79%-9.91%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.79%-7.11%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.18%-15.22%之间。
特许经营权类REITs的年度分派率预测值区间总体跨度偏大，剔除掉当年收益率计算期间不同的因素之外，反映出市场各方对于不同特许经营权资产的盈利前景、改扩建投资额预期、可运营期限预期及到期后如何处理等事项产生较大的分歧，但也为投资者创造了更多的交易机会和策略。