央企信托-99号盐城大丰区项目

盐城大丰； 7.2%收益江苏政信，自然季度付息；本期周四5点封账。
 第一大平台AA+公开发债主体融资；
 第三大平台AA公开发债主体担保；

【 央企信托-99号盐城大丰区项目】
【要素】5亿，24个月，自然季度10号付息
【收益】100万-300万7%，300万及以上7.2%
【项目亮点】
【 融资人】盐城市大丰区CSJS集团有限公司（AA+评级，股东为盐城市大丰区人民政府100%控股），为大丰区最大平台，及重要的基础设施建设主体，公司总资产777.44亿元，资产负债率63.93%，2021年实现营业收入86.26亿元，净利润7.18亿元。
【担保人】盐城市大丰区JTTZ有限责任公司（AA评级，实际控制人为盐城市大丰区人民政府），公司总资产199.49亿元，资产负债率64.11%，2021年实现营业收入7.26亿，净利润1.33亿。
【区域经济情况】
盐城是“苏北五市”之一，是长江三角洲中心城之一，2022年，盐城市实现地区生产总值为 7079.8 亿元，全国排名第39，大丰区2022年GDP 816.63亿元，排名盐城市各区县第2，2022年大丰区一般预算收入58.16亿元，政府负债率14.02%，处于较低水平，债务可控。

无关内容：

施工质量管理就是为实现设计质量的全部活动过程，设计质量的优劣在很大程度上决定了工程的最终质量，而住宅工程主要的渗漏缺陷有：屋面渗漏、厨房卫生间地面渗漏、外墙渗漏、外窗渗漏等

     2.屋面防水 　　2.1渗漏现象 　　屋面设施与现浇层之间的节点部位渗漏；女儿墙和墙角部位温度应力裂缝造成墙角部位渗漏：现浇屋面的不均匀沉降裂缝造成条状渗漏：卷材屋面空裂、开裂渗漏；天沟、檐口渗水：屋面反梁过水孔渗水（见图1）：屋面出入孔渗水：防水层剥离、脱缝、收头脱落等原因引起的渗水

     　　1-防水层；2-附加层；3-冷底子油；4-找平层；5-找坡层 　　6-结构层；7-预埋管；8密封材料；9-卷材收头 　　2.2防水层施工 　　1）找平层上均匀涂刷基层处理剂，对屋面节点、周边、转角等用毛刷涂刷，基层处理剂、接缝胶粘剂、密封材料等应与铺贴的卷材材料相容

     　　2）防水层施工前，应将卷材表面清刷干净；热铺贴卷材时，玛啼脂应涂刷均匀、压实、挤密，确保卷材防水层与基层的粘结能力

     　　3）卷材大面积铺贴前，应先做好节点密封处理、附加层和屋面水较集中部位（如屋面与水落口连接处、檐口、天沟、檐沟、屋面转角处、板端缝等）细部构造处理、分隔缝的空铺条处理等，应由屋面最低标高处向上施工：铺贴天沟、檐沟卷材时，顺天沟、檐沟方向铺贴，从水落口处向分水线方向铺贴，尽量减少搭接

    节点、附加层和屋面排水比较集中部位.出现渗漏现象较多，先行认真处理，检查无误后再开始铺贴大面积卷材，这是保证防水质量的重要措施之一

     　　4）叠层铺贴时，上下层卷材间的搭接缝应错开；叠层铺设的各层卷材，在天沟与屋面的连接处应采取叉接法搭接，搭接缝应错开；接缝宜留在屋面或天沟侧面，不得留在沟底，搭接无滑移、无翘边

     　　5）高聚物改性沥青防水卷材和合成高分子防水卷材的搭接缝，宜用材料性能相容的密封材料封严

     　　2.3 细部构造处理 　　1）天沟、檐沟应增设附加层，采用沥青防水卷材时，应增铺一层卷材：采用高聚物改性沥青防水卷材或合成高分子防水卷材时，宜采用防水涂膜增强层：天沟、檐沟与屋面交接处的附加层应空铺，空铺宽度不应小于200mm：天沟、檐沟卷材收头处应密封固定

     　　2）女儿墙为砖墙时卷材收头可直接铺压在女儿墙的混凝土压顶下，如女儿墙较高时，可在砖墙上留凹槽，卷材收头应压八凹槽并用压条钉压固定，嵌填密封材料封闭，凹槽距屋面找平层的最低高度不应小于250mm：女儿墙为混凝土时，卷材的收头采用镀锌钢板压条钉压固定，钉距≤900mm，并用密封材料封闭严密；泛水宜采用隔热防晒措施，在泛水卷材面砌砖后抹水泥砂浆或细石混凝土保护，或涂刷浅色涂料，或粘贴铝箔保护层

     　　3）管道根部600mm范围内，砂浆找平层应抹出高30mm坡向周围的圆锥台，以防根部积水；管道与基层交接处预留20mm×20mm的凹槽，槽内用密封材料嵌填严密；管道根都周围做附加增强层，宽度和高度不小于300mm；防水层贴在管道上的高度不应小于300mm，附加层卷材应剪出切口，上下层切缝粘贴时错开，严密压盖：附加层及卷材防水层收头处用金属箍箍紧在管道上，并用密封材料封严

     3.外墙防水 　　3.1外墙渗漏其主要渗透动力为毛细渗透

     　　3.2外墙材料提倡采用保温节能新型墙体材料，满足现代建筑设计要求

     　　3.3高层建筑混凝土结构与填充墙交接处加上一层300宽度的点焊网，以避免受温度影响收缩不均而产生开裂

    对于轻质墙，宜加一层点焊网

     　　3.4高层建筑设计时，应综合考虑结构造型、地基条件等因素，尽可能地消除应力裂缝，伸缩缝、沉降缝应认真处理，做到既能伸缩（沉降）自由，又能防水

     　　3.5对于空心砌体，建议采用构造防水、设置等压结构，消除压羞渗透动力

     　　3.6外墙分格缝可以使用一次性塑料分格条等代替，外墙饰面砖的勾续采用聚合物水泥砂浆以减弱水泥砂浆的脆性：外墙找平层如遇不同材料交接的可加金属条以抵抗因不同材料的线膨胀数不同而引起的开裂；抹灰用砂要严格控制含泥量，杜绝使用风砂等

     4.外门窗防水 　　4.1制作阶段 　　4.1.1角部处理 　　彩铝铝合金门窗组角时必须用防水胶垫，断桥铝合金门窗组角时必须用组角胶，塑钢门窗时焊接缝绝对不能开裂

     　　4.1.2固定玻璃镶嵌时 　　干法：胶条必须一周只能断开一处，断开处在上角，胶条与型材、玻璃必须搭配合适，胶条不能塞不进或是有脱落现象； 　　湿法：须用中性玻璃胶，防止胶在凝固时出现揪开扣条的现象

    打胶必须严实、均匀不能有断裂现象

     　　4.1.3窗扇与窗框的搭接 　　扇与框的搭接不能太小，扇框的四周必须有胶条

     　　4.1.4如遇到有拼接或是转角窗时 　　拼接料、转角料必须做防水处理一或用防水胶条通长粘贴，或用密封胶进行密封处理

     　　4.1.5所有门窗均必须有出水孔，并应有防风盖 　　4.2安装阶段 　　4.2.1净口安装 　　1）外饰面为瓷砖时不能参照规范节点图进行施工，规范要求：加强网包襄在洞口上，瓷砖贴于其上，形成窗洞口外侧高于内侧，容易造成泛水

     　　2）建议一切门窗洞口的内侧高于外侧

     　　3）净口安装的膨胀胶管的处理必须圆周图密封胶，以便于积水不会渗透，通过发泡胶渗透到室内

     　　4.2.2毛口安装 　　所有门窗外槽口必须用实物填充后安装，以便与主体结构密封密实

     　　4.2.3密封胶 　　密封胶施工均匀，胶体粘结在窗框上不能少于5—8mm，室外用防水密封胶

     5.厨卫间防水 　　5.1沿墙根墙面渗漏、穿楼板管道处渗漏、浴缸底部积水渗漏，其主要渗透动力为重力渗透

     　　5.2有防水要求的建筑地面必须设置防水层，墙面采用防水砂浆抹灰，防水砂浆分2次刮糙

     　　5.3有防水要求的楼板周边除门洞外，应向上做一道高度不小于200mm的混凝土反梁，梁宽同墙宽，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其他房间地面低30mm

     　　5.4主管道穿过楼面处，应设置金属套管，上下水管预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小

     　　5.5防水层施工前，应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧

    防水层的泛水高度不得小于300mm

    将防水层上翻300mm是保证墙角处不渗漏水的有效措施

    另外，靠近沐浴的墙面还应在贴磁砖前在找平层上涂刷防水层

     　　5.6地面找平层朝地漏方向的排水坡度为1%～1.5%，保证地漏口最终标高比相邻地面低5mm

     　　5.7烟道根部向上300mm范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷或采用柔性防水层粘贴

     6.结语 　　要确保建筑工程不渗不漏：一是从结构设计方面进行分析是否符合设计规范要求；二是从施工过程方面进行分析是否达到质量验收规范要求；三是从防渗防漏的原材料方面进行分析是否达到设计要求

    总之，对建筑工程防渗防漏要从多方面原因进行分析，严格按规范要求进行质量验收，质量验收合格后才进行下一项工序进行，要在施工过程中做好建筑工程防渗防漏

     对竣工结算在工程造价控制中的重要性，介绍了编制结算工作的准备工作，较为具体地阐述了结算的编制以及结算中应注意的问题，并提出了结算工作中的一些技巧，对促进结算工作具有十分重要的意义

      关键词： 竣工结算；造价控制；结算编制；技巧  　　竣工结算是工程造价控制的最后一关，直接关系着企业效益的好坏

    同时，结算工作是施工单位考核工程成本进行经济核算的依据，是总结和衡量企业管理水平的依据

    通过结算工作，可总结工作经验教训，找出施工成本浪费的原因，为提高施工管理水平服务

    这是一项细致具体的工作，计算时要认真、细致、不少算、不漏算

    同时要尊重实际，不多算，不高估冒算，不存侥幸心理

    结算编制人员要尊重事实，不固执己见，保持良好的职业道德与自身信誉

      　　一、编制结算工作的准备工作  　　1.需有高素质的人才队伍  　　要编好工程结算，编制者应具有较高的综合素质

    首先，结算编制人员要有敬业精神

    承包商结算人员没有责任感，为了方便，图省事，该算的不算，或者不了解现场签字随意，会给企业造成很大的损失

    其次，编制者应具有较高的业务素质，不断学习，熟悉现行有关文件，了解现场，让现场与理论紧密结合

    再者，结算编制人员必须有敏锐的观察能力及分析能力，施工现场与施工图纸、相关规范规定和现行造价文件有出入，需要及时准确完整地反应出来，并做好原始记录、照片、变更等相关的变更审批手续，为竣工结算顺利完成打好基础

      　　为实现以上要求，企业领导应尽力保证各方面的有机结合，为调动预结算编制人员的积极性，应制定相应的规章制度和奖惩措施，对相关工程的结算成果进行检查考核，同时还可建立以公司、项目部、现场核算相结合的一整套成本管理体系，为结算工作的顺利进行提供很好的组织保证

      　　2.全面收集相关资料，是做好竣工结算工作的基础  　　承包商应注意以下几方面资料的收集： 1） 工程承发包合同；2） 施工图纸及施工图纸会审记录； 3） 工程量清单及投标报价、预算书；4）招标文件及相关补遗通知；5） 变更通知单；6）工程停工报告、监理工程师指令等；7） 施工组织设计、施工记录、原始票据、形象进度及现场照片等；8）双方有关工程的洽商、变更等书面协议；9）会议纪要；10）有关的现行文件、国家及（或）省（自治区、直辖市）公布的相关政策性调整文件等

      　　二、结算的编制  　　1.业务人员要端正思想态度，对工作精益求精  　　结算编制的好不好，直接关系到利润的多少

    预算专业人员要先领会和掌握招标文件，施工合同的条款及内容，熟悉施工图纸、工程所在地区预算定额，还要深入施工现场，对施工做法及材料使用情况要有充分的了解，认真对照施工方案的内容措施，分析预算定额所包含的工作内容及未包含内容，定额中的数量、单价组成

    因施工图纸与投标图纸不同，标书工作量与实际工作量就不同，所以要详细核对两者的工程量

    在编制结算过程中，预算人员不要怕麻烦，最好能编制三套结算书

    结算书编制过程中，尽量按日期顺序排列，编号编制

      　　2.合理准确确定工程量是审核的关键  　　工程量是工程费用的主要载体，在实际运用中具有较大的弹性和隐蔽性，确定工程量是工作的重点，也是难点

    在审核过程中经常会发现，结算上报的工程量与实际的工程量有较大的出入，针对以上几种情况，要依据实事求是的原则，通过查验竣工图、隐蔽验收单、监理工程师现场勘察等方法，将多列的工程量扣除，漏报的工程量添加进结算，从而切实保护业主和承包商的利益不受损失

      　　3.定额套用或单价选取的审核也是一个重要环节  　　结算的计价方式有定额计价和清单计价

    采用定额计价的工程，原则上就是依据定额规则，参照定额子目的内容将工程量套入，得出费用，但在实际操作中定额单价套用比较容易出错，主要有以下几种情况：  　　1） 将定额中包括的工作内容分开重复冒报或合并少报

    2）不按定额规定的换算方法进行换算

    3） 人为地降低或提高工程所套用定额的规格和级别

    4） 补充的定额没有经过批准，直接进入结算

    5）定额说明中可换算含量的材料没有根据现场实际进行换算

      　　采用清单计价的工程，工程量单价的选取应采用以下原则：  　　1） 合同中已有适用于此项目的单价，按合同已有的单价进行套用；2） 合同中只有类似于此项目的单价，可以参照此类似单价进行套用；3） 合同中没有适用或类似于此项目的单价，由承包人或发包人提出适当的单价，经对方确认后执行

      　　4.根据发承包合同，结合现行造价文件、政策性调整文件进行调整是结算的重点及难点  　　发承包合同中如果对主要材料及人工费约定调整的，可以根据现行的相关文件，按照实际施工的工料机分析，进行相关调整，许多结算编制人员会忽略此点，这也是结算的重点和难点

      　　5.分析市场及其构成和经济  　　有经验的预算人员在编制结算时，往往是先查阅所有资料，再粗略地计算工程量，发现问题，出现疑问逐一到工地核实

    作为施工单位的预算，要看人工投入、机械投入、材料投入等

    一个优秀的预算员不仅要深入工程实地掌握实际，还要深入市场了解建筑材料的品种及价格，做到胸中有数，避免造成计算误差较大，使自己处于被动地位

      　　三、结算中应注意的问题  　　1.处理好工作关系，树立大局观，以诚服人  　　结算前，先多与建设单位及审计单位的人员接触联系，了解、熟悉他们的审计程序及人员安排情况，给他们留下好的印象并以诚实的表现使对方把与我们之间的关系当作很好的朋友关系

      　　在跟审计单位的审计对数过程中要抓住重点，尽量摸清对方的审核重点，灵活运用，重点是刚开始核对的工作量、定额编号及价格要搞准确，对一些少量存在的问题，也可做适当的让步，让对方知道我们对结算是认真、细致、心中有数的，以后在审核过程中若碰到有争议的事，也就比较好商量了

     　　2.结算工作中的一些技巧  　　1） 对于一些工程量相对投标清单变化较大的变更，如果原单价报低了，我们一定要争取调整其单价，同时，还可对工期、措施费等方面做出相应的索赔，但不一定要单独打索赔报告，引起业主的敏感及抵触，可以在结算单价的编报中做出合理的计算及说明

    2）如果投标中出现了失误，就一定要在工程施工过程中想办法争取变更，材料的变换、品牌的更换、施工内容的变更等等

    对于原合同内没有的单价，要争取报价的主动性

    常规格的、处处可见的品牌材料价格应尽量属实，在价格上下浮动的范围内可取上限，且不可漫天报价，以免落下虚报不可信之名

      　　3.加强过程控制，提高索赔意识  　　由于施工合同中施工企业承担的风险较大，所以施工企业必须从多方面采取措施，而最有效的措施就是施工索赔

    所谓施工索赔就是承包商向业主提出的经济补偿或工期顺延的要求，施工企业必须在知道或者应当知道索赔事件发生后按照合同约定的时间将索赔通知书递交监理单位，并及时完成相关手续，归档入册

    在实践施工中，引起索赔的常见内容有以下几方面：  　　1） 不可抗力的发生；2）非施工方原因的造成的工程损失及工期延误的索赔

    3） 不按时不足额支付工程款引起的索赔

    4） 工程师不正当或者错误的指令而引起的索赔等

      　　4.进行结算造价分析  　　目前市面上的造价软件，都能自动分析出所需要的工料机及单价、合价等数据

    把所有权重的材料单独分析出来，计算单方用量及单方成本并制作成表格形式

    对于结构形式、建设规模等相近的工程，也可以根据造价分析计算出总造价

    在实际工作中，多多积累这样的造价分析，在以后的工作中，不管是快速投标还是结算审核，都能做到准确与快速

      　　参考文献：  　　【1】吴杏荣.浅谈工程造价的预结算审核【J】.山西建筑，2007，33（ 1）： 250- 251.  　　【2】舒 丽.建设工程结算审核浅议【 J】.工程设计应用研究，2004（ 1）：54- 55.  　　【3】肖 兰.石油建设工程结算审核中应注意的几个问题 【 J】 .华北石油设计，2006（ 1）：43-44.  　　【4】田敬贤，艾忠华.建设工程竣工结算审核工作的探究【 J】 .建设监理，2007（ 3）：37-38.  　　【5】蒙小华，胡凯燕.关于工程结算审核的研究【 J】.工程质量，2003（ 9） ：63- 64.

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