山西信托-渝债优选1号大足

山西信托-渝债优选1号大足发行人：大足工业园区，是大足区重要的国有资产投资与经营主体之一，主体评级AA，债项评级AA+，总资产195.70亿元，净资产79.12亿元。存续债券规模35.7亿，其中公募债29.6亿，占比83%！
担保人：大足实业 ，区国资委100%控股，大足区第一大平台，AA+公募债主体；总资产1008.68亿，负债率低至50.4%；作为大足最大平台，地方支持力度大，经营状况良好，以银行和债券融资为主，债务结构健康，偿债能力非常强。

政信知识：

知名地产建筑师 高层居住建筑作为居住建筑类型中的主体，其重点性不言而喻，那么面对市场上现存的各种各样的高层建筑产品，作为从业者我们该以什么标准评价它们，并从中能够得到什么启发为我们以后的居住建筑规划与设计产生积极的影响，接下来本文将总结和分析笔者从业以来对该类产品设计的基本逻辑

     01 建筑总图设计的基本认知 高层居住建筑总图设计意味着什么呢？作为设计者需要从不同维度来进行全方面的考虑

    首先，从建设方来说，总图设计不仅要实现产品的品质提升，价值增值，更需要具有产品价值快速变现能力的；其次，从规划等管理方来说，总图设计不仅需要兼顾交通布局、规划体量等地块内外关系，更需要从监管方的角度维护大众利益；最后，从使用者来说，购买时，关注居住小区整体的环境氛围，居住时则更关注自身所处楼栋，甚至所处楼层的居住体验

    那么，作为设计者不仅需要贯彻建设方的意志，而且为实现项目落地综合考量监管方、使用方的诉求的同时，需要将居住品质提升作为人文关怀融入自己的职业实践中

     02 常见的总图布置方式及其特征 城市发展变迁是漫长更新的过程，那么不可避免造成城市用地划分会出现样式各异的形态

    鉴于此，笔者仅列举几种常见的总图布置方式

     一、条式用地布局： 何为条式用地，长宽比较大，而短边较短的类矩形用地

    此类用地周长与面积比较大，意味着可利用的外部条件丰富

    这里的外部条件分为两种类型，其一为东、西、南三面，这一类可以较好的获取外部日照条件；其二为北向，这一类通常沿线布置，可以尽量多的布置体量，较少考虑对外界的影响，将自身不利条件转移至外部，实现条件利用的最大化

    当然，上述仅为理想状态分析

       ▲图2-1 如图2-1所示，系笔者实践项目，该总图布局为横向条式布局，该布局充分利用南、北两侧的大面宽

    此外，还存在纵向条式用地，如图2-2所示，该项目为概念方案项目，总图布局为纵向条式用地和横向条式用地组合的类型

    以上两种布局外部条件都十分有利

       ▲图2-2 二、方形用地布局： 何为方形用地，即地块长宽比较小，而短边至少布置三排建筑体量的住宅用地，该类用地可以理解成若干条形用地的组合，在结合具体的外部条件拆解成不同特征条式用地布局，有经验的住宅建筑师，应深刻理解日照计算的机理，对该类地块特征进行评估，实现地块利用最大化

    实践过程中常见的概念化要素拆解，可为U、L、T、I等基本原型

    在具体的组合过程，需结合地块内外部条件进行设计

       ▲图2-3 如图2-3所示，该布局两侧为30层，中间为18层，该方案就是将用地组合类型拆解成两类进行U型和I型组合，在具体的实践过程中，还可以进行U型和T型、L型和I型组合等等，这里不做赘述

     三、异形用地布局： 何为不规则用地：不规则用地是指非以上所述的用地类型，这类用地形态多样，在实际项目中更为普遍，那么这类用地该如何处理呢？笔者认为可以有两种处理手法，第一是将地块拆解成上述标准地块做法进行设计，在具体的地块划分过程中，要将外部条件和自身日照作为重要因素进行判断

    如图2-4所示，系笔者参与实践项目，在地块切割过程中，可将南侧部分作为独立片区，亦可将东北侧切割为独立片区进行操作

       ▲图2-4 第二是将地块作为一个整体，从图底关系的角度是把握，将点，线，面等概念化的要素在此处加以运用，形成设计概念

    当然上述也仅仅是典型的处理手法，实际项目中还需考虑其他因素进行判断

     四、散点式布局： 此外，还有散点式布局

    该类型在长三角地区较少使用，主要是该布局单体类型户型受气候条件等因素影响较大，对日照条件要求相对较低，因此户型布局集约成蝶形、风车形、T形等点式类型，如图2-5所示

    而采用长三角地区户型进行散点式布局，则土地利用率较低，长三角地区常见的住宅布局处理手法为板、点结合较为有利，因此不太适用，这里不多做讨论

     ▲图2-5（来自锦绣一方项目） 以上所述的典型布局特征通常存在轴线关系、空间收放、体量对比等常用处理手法，具体可结合不同案例加以理解

     03 场地条件分析与运用 通常在开启总图设计时，我们会获取场地的容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等基本条件以及所属区位用地红线图等基础条件，作为有经验的建筑师已经基本上获取总图布局实现的大致格局了，那么作为初始接触该领域的建筑师来说，该如何进行设计呢？本文接下来将进行探讨

     一、总图基本布局： 首先明确一个前提：居住建筑高度越高，户型得房率则越低，在设计中在满足建筑密度的情况下，那么则需要获取该地块的最低平均层数，即为： 平均层数=容积率/建筑密度 由于上述建筑密度指标通常是有弹性的指标，计算得出的平均层数相对较低，这部分富裕的指标对于高层居住产品和洋房、叠墅类产品组合设计时十分有利

    而常见的高层居住建筑总图布置时即使考虑商业网点、物业服务用房、社区养老用房等基础服务用房时，建筑密度通常也存在较大的富裕量

    因本文主要论述高层居住建筑这一类型，利用拉高拍低策略充分利用建筑密度实现户型产品溢价策略不在本节考虑范围内

     此外，在获取大致形态的前提下，需要结合相应的内、外部限制条件确定商业网点、物业等相关配套的位置、需求量等

     最后，在获取红线图时，不考虑外部影响时可结合本文第二部分获取居住建筑在平面和空间上的基本空间形态，然而实际的建设项目或多或少会受周边环境以及不同地区政策条件的限制，那么就需要对总图的基本格局进行优化，甚至颠覆性的变化，下节将展开对该部分的讨论

     二、总图布局优化： 在进行总图布局优化时需要同时考虑内部和外部因素的叠加干扰

     首先是外部环境，如面山临河等有利条件，可与构建城市天际线、视觉走廊等手法相结合；如老旧小区、快速道路等外部建设量之类的不利条件，在总图布局时需要加以克服，具体手法包括日照仿真计算、体量遮挡、退让不同间距等

     其次是内部环境，这部分是建筑师考虑的重点，第一、对不同商业业态的功能价值进行评估，结合建设需求、规划要点确定附属配套设施位置；第二、内部景观节点打造，形成以此为中心的不同的组团类型，注重组团之间的组合关系，如图2-3所示

    另外，关注与外部有利条件的呼应关系等

    在较大项目建设中，需结合开发节奏进行内部布局优化

     最后，强调一下，总图布局优化也是系统化的措施，需要内部和外部综合考虑，建筑师需要对内、外部环境优化策略有自己清醒的认知

     三、货值概念： 提到货值，就离不开商业开发的本质，作为营利性的商业活动，追求的商业利益最大化，这点常被其他人所诟病，但货值增值也并非一无是处，在某种意义上实现价值的合理布局，商业开发是需要考虑货值增值，在满足商业利润和居住品质之间寻找平衡

    这时候建筑师这个角色仍需要对产品卖点有清晰的认知，即什么产品更能够带来公共空间价值和套内居住价值的共赢，并为建设方提供合理的意见作为商业决策的依据

    这部分设计关注的重点在于空间体量和户型之间的平衡，下文将展开论述

     04 总图和户型平衡过程中的优化策略 常见的总图设计手法是将比较成熟的户型作为单体体量进行设计，笔者认为这无可厚非

    但住宅设计在精细化考量过程中，在满足总图空间形态的前提下，仍需要把握总图和户型之间的平衡，尽量将土地资源用足

    如上文中，在总图布局优化基本完成后，可进行总图和户型平衡和进一步优化

     一、体量与户型： 在总图设计中，体量形态大方向确认后，可以对户型进行设计优化

    作为建筑师对户型面宽和进深关系应有比较深刻的认知，理解户型内部布局的基本特征，这样可以兼顾居住空间，外部环境的舒适度

    （笔者在《户型设计？平面布局分析之一|平面逻辑》和《户型设计？平面布局分析之二|叠墅类产品平面逻辑及创新方向思考》二文中论述过户型设计的限制条件及设计思路，这里可供大家交流

    ）在此基础上，将总图的体量与户型设计的基本约束条件搭接，完成体量和户型之间的整合

    此外，户型在总图中的分布需结合场地内外的优质环境进行合理布局，如边厅户型朝向中心景观、外部优质景观等等

     二、日照仿真计算： 在上文中确定总图布局的过程中已经进行过日照计算，得出比较成熟的布局

    住宅建筑师在日照计算过程中常常将高度角和方位角相结合对建筑体量进行设计和优化，这是日照仿真计算的基础认知

    那么如何将理解日照仿真计算的本质呢？笔者将在此处谈谈自己的看法，如图4-1所示，该总图布局日照条件基本用足，那么是否还能进一步优化吗？答案是肯定的，优化的方向在于通过对体量的重新组合，恶化已经不满足要求的区域或外部，优化部分可提升空间，实现建筑体量的增加，获取户型优化的面宽资源

    在实际的工程实践中，仍需考虑建筑体量的面宽，外部建设体量等限制条件的基础上平衡和把握总图设计

     ▲图4-1 此外笔者认为现阶段的日照计算规则缺乏一定的人文关怀，该规定中大寒日有效日照时间带（当地真太阳时）为早上八点至下午四点，冬至日有效日照时间带（当地真太阳时）为早上九点至下午三点，而冬至日或大寒日太阳高度角很低，其早晚时间段日照质量较差

    而单纯设置中午时间段日照时长则会给现阶段居住建筑设计带来巨大的挑战，尤其是老旧小区等复杂状态下很难实现，当然这是一个十分复杂的话题，规划等主管部门出让地块时给予更多的弹性空间，则有更多实现的可能性，现阶段在节约土地政策下暂时没有较好的操作空间，当然这是十分值得研究的课题，这里就不做具体阐述，有兴趣的建筑师可自行研究

     05 场地交通组织 以上部分完成了高层居住建筑总图布局的决定性因素（当然，上述的体量布局过程也需考虑诸如场地出入口及相应对景关系等本节的内容），这时建筑师习以为常的各种流线开始介入了

    首先是住户流线，它包括机动车流线和人行流线（非机动车流线）两种，现阶段居住小区布置一般考虑人车分流，机动车可就近进入地下车库；人行流线常见的流线为入口大门—组团仪式入口（非必要）--单元门—户门，在人行流线布置时可结合景观设计进行优化调整

    其次是消防流线，常见的处理手法分为内环和外环两种布置方式，外环布置有利于内部景观的完整性，内环布置常见于总图体量布置压力较大时（或更加倾向户型产品）出现，以上这两种处理手法均有优缺点，具体结合项目实际情况选择

    最后为配套服务流线，包括垃圾清运路线，搬家路线及医疗救护路线

    垃圾清运路线可结合消防环路，将垃圾收集房布置在相对隐蔽区域，尽量减少对住户日常生活影响，搬家路线和医疗救护路线可结合住户机动车流线布置，这里需要考虑此类车辆的规格，适当提高地库出入口和地库主要通车路线的净高，保障路线的畅通

     06 结论 高层居住建筑总图设计涉及的内容远不止上文论述的典型特征，还有分期建设，施工组织，市政设施等相应内容

    而面对实际项目中形形色色的社会问题，工程实施问题也是一名成熟的建筑师需要合理解决的基本要求

    

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