国企信托-大足工业园标债

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《国企信托-大足工业园标债》
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信托定融政信知识：

列举几种常见的质量通病，并提出处理的技术措施

       关键词：质量措施当前，市区工程建设的主要质量通病，从质量投诉比较集中的问题，以及现场监督抽查的情况看，主要有屋面、楼板渗漏，混凝土裂缝、墙体裂缝

    一、屋面、楼板渗漏出现屋面、楼板渗漏的部位，大部分在洞口边、管周、断面变化的部位

    （一）现浇钢筋混凝土斜屋面渗漏原因分析及预防措施1、原因分析⑴斜屋面变坡交接处、老虎窗与屋面连接处，设计的深度不够，很多工程没有局部施工详图，该部位由施工、监理人员现场发挥，由于受力钢筋配置不足和不合理，不能满足板块支座弯矩应力的要求

    ⑵构造设计不当为了追求建筑形式而将泛水高度过分的降低，使屋面与屋面连接处、屋面与墙身交接处的防水高度，低于下暴雨瞬时积水高度；屋面变坡处、老虎窗与屋面连接等处防水处理不当，也是形成屋面渗漏的一大隐患

    ⑶施工缝位置留设不当如将施工缝位置留设在屋面变坡处、屋面与屋面的交接处，这些都是结构应力转换的部位，容易产生裂缝而导致屋面渗漏

    ⑷现浇钢筋混凝土板施工坍落度选择不当如施工时用水量过多，混凝土在凝固水化过程中，由于内部多余的水分蒸发后，在混凝土中形成微小的空隙，而混凝土体积减小产生收缩，这些空隙连在一起便形成毛细孔隙，成为雨水渗入的通道，从而引发裂缝产生

    ⑸施工方法不当斜屋面的坡度在30°以上时，如仍采用板底支模法灌筑，则容易造成施工质量事故，如局部板厚不满足设计要求，致使结构出现裂缝；钢筋配置不到位，负筋很容易被踩低，无法和混凝土一起抵挡弯矩而使板产生裂缝；混凝土振捣不密实，也是屋面渗漏的隐患

    2、预防措施⑴加大设计深度

    目前施工图采用的是平面整体标注法标注，设计应加大设计深度，斜板边界部位，如屋面变坡处、老虎窗与屋面交接处，虽然不是工程结构的重要部位，但却关系到重要使用功能，设计应有上述部位的详细施工大样图⑵加强防渗措施

    在结构层上，一是严格按构造要求做好预留洞口边的板筋、板负筋、加强筋等钢筋的制作和安装；二是增加一定高度的与主体结构连接的配筋反口，反口的高度为150－200mm，并且与屋面的混凝土同时浇注，提高结构层的放水能力

    在防水层施工时，要严格按屋面放水细部构造要求施工，一要处理好基层

    泛水以及断面变化部位的锐角都要做成圆弧，减少板的连接应力，便于卷材铺贴

    二是做好局部附加层的施工

    排风道、管周与屋面交接处迎水面部位应有高出面层30～50mm的分水线，铺贴1.2mm厚合成高分子卷材或3mm厚的高聚物改性沥青防水卷材，上抹聚合物水泥砂浆

    ⑶保证钢筋混凝土屋面板的施工质量

    一是提高模板质量

    模型板采用双面支模灌筑混凝土斜板，并将模板支撑牢固，以防走模

    二是保证受力钢筋的有效高度和板的厚度

    施工前认真校对检查钢筋型号、规格、数量，防止错用，每隔500mm放一个50mm×50mm×15mm的混凝土垫块，与板筋绑扎牢，或采用特制的塑料垫件，尤其是容易引起混凝土裂缝的预埋管的下方，要优先保证垫件的数量；负筋采用Ω形的钢筋凳，每隔500mm放一个，与负筋绑扎

    ⑷做好混凝土施工技术管理工作

    根据施工季节和屋面倾角大小，选择最佳坍落度，并且加强振捣

    对已灌筑好的混凝土斜板，应在灌筑10～12h及时进行浇水养护，保证混凝土处在足够的湿润状态，连续养护期不少于15d，以提高混凝土斜板抗拉强度剂及抗裂性

    （二）、平屋面及楼层渗漏原因分析及预防措施1、平屋面局部渗水除存在与现浇钢筋混凝土斜屋面渗漏相同原因并采取相关措施预防外，还存在以下问题：⑴不上人屋面的上人口边渗水

    主要是位置设置不当

    有的上人口一侧设在屋面女儿墙边，无形之中增加施工难度

    措施建议上人口反口外侧面距离女儿墙内墙面的距离不应小于300mm

    ⑵排风道、管周渗水

    主要原因是设计不合理，管周与排风道的间距不足100mm，给排风道、管周的砌体防护和放水层施工增加难度

    措施建议屋面排风道边有管道的，二者的间距要有200～250mm

    ⑶水落口管周、变形缝渗水

    屋面铺设保温层后，水落口管周及变形缝出现渗水的现象增加

    由于设计及有关施工要求不明确，从现场抽检的情况看，大部分出水口底部留在保温层上方，造成管周积水，是渗水的主要原因

    措施建议水落口周边的防水层要在混凝土结构层，且管周半径300～500mm以及变形缝附近200mm的范围内不要铺设保温层

    2、楼层局部渗水卫生间楼板及管周、排风道周边渗水

    一是由施工原因造成的，这种情况基本上是出现在房屋交付使用时就会发现

    二是业主装修时重新铺设卫生间内的、排水管道的位置和方向，破坏了原有的防水层，或改造后管道接头渗水等，因此引起的邻里纠纷时有发生

    措施建议：属于施工原因造成的，施工单位要按规范要求施工，尤其是防水层的厚度、高度和细部，并经蓄水试验合格

    属于二次装修造成的，要求物业管理部门告知业主，装修时尽量不要破坏防水层，一旦破坏，要在铺设面层前，重新施工防水层

    二、混凝土裂缝混凝土在施工过程中由于板筋位置不当引起、温度、湿度变化，混凝土徐变的影响，拆模过早，早期受振动等因素都有可能引起混凝土裂缝发生

    这些裂缝虽属非结构受力因素所引起的，但现浇板裂缝既影响美观，又容易使住户产生心理上的不安，而且裂缝不仅会影响抗渗效果，也易造成水分侵蚀钢筋，影响使用耐久性

    1、现场浇注混凝土裂缝的预防措施：(1)严格按图施工，加强旁站管理，保证钢筋的有效高度

    钢筋安装到位后，混凝土浇注隐蔽前，要保证板筋有足量的符合要求的垫块，负筋有满足设计要求高度的足量支撑，制止原始的、由现场人员，凭感觉“护筋”的做法，既要保证板筋、有符合要求的保护层，又要满足负筋的有效高度

    (2)加强混凝土早期养护

    浇注完的混凝土要及时养护，防止干缩，尤其在高温下施工，更应经常浇水养护，这样既可减少温度产生的裂缝，也可降低由于混凝土的收缩而产生的约束应力，有效控制裂缝

    同时，对水泥砂浆地面，也要严格按施工顺序操作，并加强养护，经常使地面处于湿润状态，也能有效地抑制地面裂缝的产生

    大体积现浇混凝土施工应合理设计浇筑方案，避免出现施工缝

    ⑶加强施工管理，混凝土施工时应结合实际条件，采取有效措施，确保混凝土的配合比、塌落度等符合规定的要求，并严格控制外加剂的使用，同时应避免混凝土早期受到冲击

    特别市新区很多工程的混凝土工程，采用现场搅拌混凝土浇注，更要严格控制砂的粒径及含泥量

    混凝土用砂应采用中粗砂，如砂粒过细，砂的含泥量超过标准，不仅会降低强度，也会使混凝土产生裂缝，这是因为泥的膨胀性大于水泥膨胀性的缘故

    2．加强验收后商品房空置房间的管理

    部分商住房验收后都要空置一段时间，空置期间，房间门、窗长期紧闭，此时室内的相对湿度在70％一80％之间

    而且在竣工验收后半年左右的时间内，容易发生板角裂缝现象

    我市已有业主与开发商因此提起诉讼的个案

    这是因为置于空气中的混凝土处于收缩状态，这种收缩状态自其浇筑完成后可持续2年左右

    在正常的湿度环境中，混凝土收缩所产生的裂缝十分微小，而且这些裂缝随湿度变化处于产生、愈合的反复过程，因而裂缝不会进一步扩展

    但当混凝土所处环境的相对湿度低于80％时，混凝土内部的自由水（非化学结合水）蒸发加速，从而加剧混凝土的收缩

    若这一过程持续时间过长，微裂缝就会进一步扩展，进而形成通缝

    措施建议：在一定的时间段（一般自混凝土浇筑完成后2年内）保持空置房间内的相对湿度与室外相对湿度基本一致并不宜低于85％

    这一要求可采取经常开窗的方法得以实现，有条件的地方定期洒水增加湿度则效果更好

    三、填充墙裂缝目前，框架结构填充墙，设计使用的材料有多孔砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料

    质量投诉填充墙砌体裂缝，特别是外墙墙体于框架梁底的裂缝的问题，从材料使用上看，填充材料使用加气混凝土砌块比较多，其次使用空心砖砌体，使用多孔砖的比较少

    1、施工顺序及组织不符合日砌高度不超过一步脚手架的规定

    住宅楼的填充墙高度2.2～2.4m之间，一次性组砌到梁底

    措施建议：填充墙按要求应分4段组织施工，即未搭架组砌第一段，搭架组砌第二段，待第二段施工后7～10天后施工第三段（填砌梁底的斜砖、顶砖），再粉刷前施工第四段（填塞梁底的缝隙）

    2、砖缝厚薄不均，多数组砌前，没有进行施工组织设计，未立皮数杆，砌到哪算到哪，以致部分填充墙墙体上方出现平砖、半砖、甚至有的还出现碎砖

    措施建议：组砌前要进行施工设计，计算好皮数杆，用规范允许范围的砂浆厚度调整皮数，个别部位经调整，还难以符合要求的，可以在楼面用1：3水泥砂浆调整

    3、通缝、透缝，竖缝砂浆宽窄不一，半砖、断砖上墙，缝隙无砂浆

    出现较多的是在加气混凝土砌块组砌的填充墙上

    措施建议：一要熟悉不同的砌体，对通缝的不同规定；二在组砌前，除了要立皮数杆外，还要摆砖，确定每层砖的竖缝宽度后再组砌，避免立缝出现透缝或瞎缝

    4、外墙梁底收缩裂缝

    经查看，采用加气砌体的占大多数

    主要原因是，多数施工单位不了解加气砌体的特性，本身砌块的强度较低，符合要求的强度仅有M3，现行规范又取消了M2.5,最低标号的砂浆为M5，而这种砌体比较理想的砌筑砂浆是M3.5～4.0，砌筑时采用的砂浆强度比较高，多数在M10以上，加上目前砌体组砌后，没有养护的要求

    所以，很容易出现收缩（下降）偏大、砂浆与砌体离析的现象

    措施建议：外墙墙体尽量设计不要选用加气混凝土砌块

    如果采用，在外墙梁底与砌体交接处，要有抗裂防渗的措施

     传统的地产商陷入了一种进退两难的境地，一方面是舍不得购买力强、人气高度集中的市区市场；另一方面则是成本高企、寸土寸金且竞争激烈的高门槛现象

    在新项目开发越来越困难且风险加大的情况下，以盘活三旧项目，注入文化因素成为当下东莞地产市场的一大风景

    万科、北大资源、永正、鸿福等地产机构正在大踏步地进军文化与地产联姻的领域

     上个周末，769文化创意园开门迎客，这不是一个简单的地产项目开盘活动，而是以首届东莞微电影节、“红糖南方”原创户外音乐节等文化活动为开场大戏

    同时，永正公司在东城打造的33小镇同样是一个提供创业、文化产业、休闲产业的大型三旧改造项目，在新的资金、新的理念注入之下，以创业、文化和休闲概念全新而出，各界人士拭目以待

    细数今年以来的市中区地产项目，基本上是以旧厂房、旧市场、旧办公楼改头换面而来的三旧项目，以往那些人去楼空的皮鞋厂、服装厂等旧建筑物在政府引导下，短时间内引起了正愁没有地皮运作的开发商的兴趣

    一波改造三旧营造文化氛围的地产新浪潮正在兴起

     不到一年，市中区文化地产多达十余个，且投资数额、场地规模和营运手笔一个比一个壮观，连万科、万达、北大资源这样的龙头公司也大规模介入，说明东莞的文化地产项目被广为看好

    大型地产商与文化挂钩，大规模推出文化概念的项目，在提升市区文化含量的同时，难以避免对以往的商业地产、文化项目构成了巨大的压力

    以往那些规模偏小、缺乏大资金运作、尚未走上正轨的休闲一条街、酒吧一条街、艺术品一条街将面临淘汰的命运

    就在当下，一些旧式休闲场所生意正在走向式微，这是文化地产项目发展遍地开花的必然走向

     在大地产商进军文化项目的攻势面前，处于竞争弱势万江下坝坊、南城艺展中心、东城酒吧一条街不得不面临升级换代、迎接竞争的转折时期

    由于缺乏整体的宣传和运营，类似下坝坊这样的文化街区正在走下坡路，经营者们在前期大举推高店面租金却无经营内容，各店千篇一律的经营手法，毫无疑问受到769、33小镇这样的大型开发商的冲击，但是，如果有专业机构介入，进行整体包装和改头换面的全新运作，则仍然有起死回生的机会

    问题是，谁来主持大局？

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