央企信托-19号深圳南山房地产项目

?深圳地产；央企信托携手深圳本地开发商联手打造深圳南山房地产项目+高收益+信托合同明确提出处置方案！
?【央企信托-19号深圳南山房地产项目】
?【基本要素】
200w及以上：8%（基础收益）+1%（超额收益）
期限：标的资产销售时间预计不超过18个月。信托财产全部变现或者全部信托单位对应信托利益分配完毕后信托计划终止。
资金用途：用于投资认购SPV（有限合伙）不超过80%份额的优先级LP份额。（资产已经是有大证 装在spv公司 章证由信托托管）
?亮点总结：
【成本低、利润高】
SPV对标的资产的收购价格不超过30000元/㎡，保证了项目的利润空间。
【处置方案高】
理论上出现延期赔付公寓，其价值更由于本身信托收益。
【去化快】
1、资产安全。现房?，地理位置好，位于深圳市南山区景行路与南山大道交叉路口，中山公园旁地铁12号线出口；
2、预计售价较低，按照5-6万元/平方米开始出售，较板块内竞品有一定价格优势，有利于产品快速去化。
4⃣【政策利好】
2023年9月7日出政策，向港澳居民放开非住宅类限购
5⃣【合作公司品牌】
雅思阁、温德姆、洲际酒店

政信知识：

更是保证路面质量的关键

    然而，在现实中，由于需要反复承受各种荷载和自然因素的作用，会导致路基的形状、边坡坡度发生改变，严重影响了路面的质量和稳定性

    由于所处地区的差异，产生的路基病害也是多种多样的，最常见有边坡崩塌、滑塌，路基变形等，产生的原因涉及土质、人为的破坏、养护和管理等因素

    彻底的控制路基病害的产生是不现实的，因此，只能找出其产生的原因并做好防范，采取一系列切实可行的措施，将其产生的可能性降到最低程度

     　　1.不同地区公路路基病害的类型及其危害 　　不同的地区，由于所处的地理环境不同以及多方面因素的影响，会造成多种公路路基病害，常见的有以下几类： 　　1.1 黄土地区公路路基病害类型及其危害

    黄土土壤中粉粒含量大，且无层理，具有湿陷性和易溶蚀等特征，因而容易产生路基病害

    主要类型有：路基边坡面的剥落、冲蚀和整体失稳；填方路基不均匀沉陷；浸水地基承载力不足；沥青面层的裂缝等

    这些普遍存在的路基病害，严重影响着公路建设的发展

     　　1.2 盐渍土地区公路路基病害类型及其危害

    ①氯盐渍土

    其易溶解，当含盐量多时，会造成湿陷、坍陷等病害

    ②硫酸盐渍土

    其危害主要有：土壤盐分体积的变化会使路基表面疏松，边坡呈蜂窝状；会导致路肩疏松，且盐土粉末容易被除风吹蚀；土壤中硫酸盐含量过高时会造成路面鼓包、破裂

    ③碳酸盐渍土

    塑性和黏附性较大，遇水后会导致路面泥泞不堪

     　　1.3 山区公路路基病害的类型及其危害

    ①坍塌

    出现坍塌的主要原因是由于开挖路堑边坡较徒，导致边坡的支持力减弱，使土壤的抗剪强度降低，导致边坡的稳定性变差

    由于坍塌发生时具有冲击力，经常会引起路基的变形，阻碍交通，给养护工作带来了不少麻烦

    ②滑坡

    滑坡是堆积层在重力作用下沿着滑动面整体向下滑动的一种地质现象

    滑动的形成条件很多，从地质条件上讲，滑坡多发生在土质松软或软弱岩层上

    从地质构造上讲，岩层构造对山坡的稳定性影响较大

    从水文条件上讲，由于地下水的作用，会破坏土体的稳定

    发生滑坡现象往往会导致行车中断，给运输安全带来严重危害

    ③泥石流

    泥石流是山区爆发的特殊洪流，往往是在很短的时间内，流出数十万乃至数百万立方米的物质，堵塞江河、催毁城镇和村庄、破坏森林、农田和道路，对人民的生命财产、生产活动以及环境造成很大的危害

    ④崩塌

    大多数的崩塌是发生在雨季或暴雨之后，由于水的渗入，对岩石产生软化和润滑作用，降低了岩体强度和摩擦力，造成崩塌；由风化的岩层组成的又高又陡的斜坡，稳定性差，易造成崩塌；其他的因素如地震、爆破及列车震动等，也都可能诱发崩塌

     　　1.4 泥沼、软土地带公路路基病害的类型及其危害

    泥沼、软土地带的公路路基，因其地面低洼、地下水位高、降水充足，土壤含水饱和、透水性强和、抗剪强度低等特点，当受到巨大荷载作用时，容易出现基底向两侧挤压挤出淤泥以及沉降、沉陷、滑动等病害

     　　2.公路路基病害的防治措施 　　2.1 黄土地区公路路基病害的防治措施：①增加排水设施

    可避免由于排水不良而导致的病害的产生，适用场合如路堑和站场

    对于雨水冲刷作用较强，但未设置足够排水设施的病害部位，需根据水量大小，增设排水设施，以消除或减小地表水或地下水对路基的侵蚀作用

    ②及时查修，采取措施，尽量在初期或未到严重时进行修补，如更换破损材料等，以避免病害的发生

    ③植物防护

    是指在公路的边坡上种草或树，利用植物根系能固着土壤的作用，以减轻雨水对边坡的冲刷，减缓水流速度，从而达到保护边坡的目的

     　　2.2 盐渍土地区公路路基病害的防治措施：①保持排水良好

    因为盐渍土受到雨水、冰雪融水的淋溶严重，其含水量较大，极易导致坍塌、路基发软、强度减弱而降低承载力

    因此，保持排水良好显得尤为重要

    排水沟的设计要保持有0.5%～1%的纵坡

    在低矮平坦且排水因难的地段，应加宽加深排水沟

    ②加固边坡

    对于硫酸盐渍土路基，宜采用卵石、黏土或废砖头平铺在路堤边坡上，以起到保护边坡的作用，防止边坡被风蚀或人畜踩踏而破坏

    ③合理设计路基高度、宽度及边坡坡度

    设计时应按照一定的要求，合理选择路基边缘高出地面的最小高度以及高出地下水位的最小高度

    ④加固路肩

    对土质中含盐量大于8%的地区的公路，应采用渗水材料掺在土壤内以封闭路肩表层

    ⑤加强路基养护

    特别是在秋冬季或春融时节，路肩易出现膨胀隆起，甚至翻浆

    这类情况多是由于地面水造成的，因此，应当及时的将隆起的部分铲去，使地面水及时的排出

    ⑥种植耐盐性的植物

    为防止边坡上发生水土流失的现象，应根据边坡的土质和植物生长情况，种植适合的耐盐性树木或草本植物

     　　2.3 山区公路路基病害的防治措施

    山区公路容易产生的路基病害较多，所以，针对不同的病害应采取不同的防治措施

     　　2.3.1 坍塌和崩塌的防治措施：采取措施截断地下水流，使塌方体干燥并排出地下水；设置挡土墙，增加边坡的支撑力，以防止土体塌落，增强坡体的稳定性；当塌方规模较大且难以根治时，可考虑改道绕线；采用种植植物或铺砌石块的方法，加固边坡，以增强其受冲刷的能力

     　　2.3.2 滑坡的防治措施：在山坡上种植树木或草皮，借助其根系吸收地表水分，以排除地表水；设计截水沟或泄水洞，防止泥沙流入淤塞排水孔道，较好的排除地下水；采取减重或修建支撑物的办法，以确保建筑物基础的稳定，达到增设滑坡体重平衡条件的目的

     　　2.3.3 泥石流的防治措施：减少坡面荷重；采用草皮、面料等防护与加固边坡；设置支撑物，如挡土墙、石砌支柱等；水土保持可以减缓水流对山坡的冲刷作用，使土层干燥，是根治泥石流的一种有效办法；设置排水系统，如排水沟、泄水洞等； 　　2.3.4 泥沼、软土地带公路路基病害的防治措施：对软土路基采用置换法；在路堤两侧填筑土、石板压护道，使路堤下的淤泥隆起的趋势得到平衡；通过添加化学溶液等措施，使土壤颗粒胶结起来，加固土基；土工全成材料法

     　　3.结束语 　　由于所处地区的差异，路基病害的产生往往是受多种因素综合作用的结果，因而其种类也是多种多样的

    彻底的控制路基病害的产生是不现实的，只能是采取一系列有效的措施，将其产生的可能性降到最低程度，切实保障路面的质量和稳定性

     以及需要注意的问题

     　　关键词：嵌岩桩；过程控制；注意要点 　　大直径嵌岩灌注桩因其沉降量小、质量可靠、安全稳定等特性在桥梁建设中得到广泛应用，但因为桩基工程是隐蔽工程，施工过程中的过程控制是关系桩基质量的关键因素，特别是对沉降有严格要求的桥梁，其过程控制将直接决定桩基的质量

    本文将重点从成桩与桩基检测两个方面阐述嵌岩灌注桩的质量控制

    钻孔灌注桩主要包括三个过程:钻孔、下笼、灌注

     　　1钻孔 　　嵌岩灌注桩是指桩底以坚硬岩石层为持力层，并嵌入至少一倍桩径的距离

    目前嵌岩灌注桩的钻进主要以冲击钻进为主要掘进工艺，有时施工时上部土层钻进可以采用旋挖、回转钻进工艺但桩底嵌岩掘进时基本采用冲击钻进的方式，上述两种形式的结合一般称作接力钻进

    如果协调得当，场地允许，接力钻进可以明显提高工效，但也存在一次钻进完毕二次接力时需要重新钻孔定位、桩机定位，不同钻头直径有差距容易造成偏孔等缺点

    对此工艺本文在此不做详细介绍

    冲击钻进成孔主要包括六大控制因素：定位、钻进、泥浆、入岩、终孔、清孔

     　　1.1定位 　　首先根据图纸在现场放点后，在现场采用对拉十字交叉线的方式做好定位点的四颗护桩，护桩要固定牢固，并保护好，避免碰撞造成移位

    护桩做好之后撤掉拉线，开始埋设钻进护筒，护筒采用钢质且厚度保证埋入地下时不发生变形，直径比钻孔直径稍大（客运铁路专线等规范中对护筒直径有明确规定要大于钻头直径40cm），长度在2～6m，在旱地时护筒外露地面要达到30cm左右，当在有浅水的区域埋设护筒时要围堰筑岛埋设护筒，岛面应高出施工水位1.5～2.0m

    其主要作用是防止地表水流入孔内污染泥浆

    护筒埋设顶端应高出地下水位2.0米以上

    护筒底端要求对粘性土不小于1.0～1.5m

    护筒安装完成后要求内部无突出物，能耐拉、压不漏水

    护筒平面位置的偏差一般应不大于5cm，护筒斜度的偏差应不大于1%

     　　1.2钻进 　　冲击钻进采用的冲锤采用十字型锤头，一般在5～10吨的重量

    钻齿为硬质合金材料，锤直径要比桩径稍大

    一般比桩径大5～10cm

    冲击钻进过程中的主要有两项指标要严格控制：垂直度、孔径

    垂直度控制一直是冲击钻进工艺的一个难点，特别是当遇到地层变化及孤石层时更容易造成偏孔，因此在冲击钻进的过程中要求随时检测钻孔的垂直度

    钻孔垂直度的检测目前先进的设备有电子测斜仪，但考虑到现场施工的精度及操作的方便性一般采用现场制作的探孔器，探孔器采用较高强度的钢筋制作，直径与钻头直径相同，长度为桩径的4～6倍，两头做一个导向弯曲的笼型结构

    一般钻进5～10米时测量一次，测量时自锤头钢丝绳处吊下一个重锤，当钻孔垂直时，吊锤线与测斜仪吊绳是平行的，当两者有角度时则说明钻孔有偏位，需要调整重新进行该部位的钻进

    当遇到孤石层时，因为岩体强度的不同及岩面平整度等原因极易造成偏孔，遇到此情况一般采用小冲程，快频率钻进，当有偏位时，要向孔内回填硬性的花岗岩或者钢砂，填至与高处岩面一齐为止

    然后重新冲击钻进，如此反复直至钻透该处孤石

    钻孔过程中遇到的孤石有时采用爆破处理，其工艺将有专门文章进行阐述

    钻透孤石层后，要立即下放探孔器，检验孔径及倾斜度，如果孔径小于桩径，要检查钻头直径，对钻齿进行修补并下放钻头反复冲击该处地层，直至探孔器能够顺利下入孔内

    若该处地层的倾斜度较大，则要进行回填硬性岩石或钢砂进行纠偏处理

    钻进过程中的质量控制指标要求孔径不小于设计桩径，倾斜度小于1%

     　　1.3泥浆 　　泥浆是关系钻进速度及钻孔质量的关键因素，在冲孔灌注桩的施工过程中，泥浆具有三种作用：携带钻屑、平衡孔内压力、护壁

    泥浆具有8项指标：相对密度、粘度、含沙率、胶体率、失水率、泥皮厚、静切力、酸碱度

    其中嵌岩桩在实际施工过程中最重要的是5项指标:相对密度、粘度、含沙率、胶体率、酸碱度

    在开孔之前先调好泥浆指标，如果表面土质为粘性土，且塑性指数大于25，小于0.005mm的颗粒含量大于50%的粘土可以利用原状土自制浆，若现场不具备自造浆的粘土材料，则需要采用膨润土或高岭土配置泥浆，冲击钻进的配置泥浆性能指标如下表： 　　  泥浆性能指标                         　　在开孔初期泥浆粘度较大，泥浆的携渣能力强，可以提高钻速，随着钻孔深度的加大，以及地下水等的稀释，泥浆比重会慢慢变小，就需要随时关注泥浆的比重、粘度、含砂率

    因此在钻进过程中要在钻进记录上反映泥浆的比重、粘度、含砂率三项指标，如果泥浆的粘度大，就会使泥浆的流动性差从而导致比重加大，失水率加大，泥皮厚度加大对摩擦桩尤为不利，而如果泥浆比重过小接近就说明泥浆粘度小、胶体率小容易导致塌孔，因此在钻进过程中要随时测试泥浆的性能

     　　1.4入岩 　　嵌岩灌注桩确定入岩是一项非常重要的控制过程，地下地质情况复杂，前期的勘探都有一定的误差，特别是在花岗岩出漏较小的区域，往往不能按照设计的深度入岩，在此情况下，就要根据根据现场的岩样及钻进情况和钻进记录来确定入岩

    根据设计的入岩持力层，一般嵌岩桩均以微风化花岗岩为持力层

    现场从钻头捞渣筒中取出岩样，正常的冲击钻进的渣样应该是成片状、有脆性、棱角圆滑且颗粒不均匀，花岗岩由石英、长石、云母三种成分组成，似斑状结构，以灰白、肉红色常见，微风化花岗岩的岩样特点是岩样新鲜无陈旧发黄现象，颗粒色质均匀无颜色突变，敲击时有清脆的响声

    从钻进过程中判断入岩，吊放钻头的钢丝绳在锤击时抖动剧烈，且左右无规则摆动，钻头冲程小，提起钻头时，钻头边缘钻齿磨损成圆弧型，站在空口附近有明显的震动感

    实际确定入岩时要联合设计方、监理方、施工方三方到现场进行岩面的确定，并形成设计变更的书面形式

     　　1.5终孔 　　根据入岩标高，结合设计院给出的桩长，钻至设计深度后，就可以进行终孔的工作，终孔孔深一般比设计孔深约5-10cm左右，一次终孔时泥浆比重不能太小，一般在1.2左右

    并下放探孔器进行检验，探孔器要下入孔内，并上下反复活动，这样即可以测量钻孔的倾斜度，又可以把钻孔孔壁的泥皮刮薄利于发挥桩身的侧摩阻力

    终孔完成之后，开始进行二次清孔的工作

     　　1.6清孔 　　清孔可分一次清孔和二次清孔，其目的在于控制桩基沉淀层，保证桩基承载力，同时也是为了灌注砼时保证质量，不出故障

    清孔时不应过早地稀释泥浆，而应加快泥浆的循环，待测定泥浆指标接近规范要求，才可稀释

    孔径为1.8米时，可采用直径为1.0米（或1.2米）的锤头进行低冲程冲击孔底，加大泛浆能力，同时可以破坏沉淀密实层

    当导管下放的时间较长时，应同时进行泥浆循环，以确保泥浆的悬浮性

     　　2下放钢筋笼 　　钻孔灌注桩的钢筋笼的制作主要有三个值得注意的地方：底部倒角、保护层垫块、声测管的安装

     　　2.1底部倒角 　　为了避免在下放钢筋笼的过程中刮破泥皮导致塌孔，在钢筋笼的制作过程中要提前将钢筋笼的底部钢筋向内做一个倒角

     　　2.2保护层垫块个数 　　灌注桩的保护层个数按照客运专线施工技术指南要求每平米不少于4个且成梅花型布置

    笼底部要单独伸出两根钢筋其长度为5-10cm，以控制钢筋笼底部的保护层厚度

     　　2.3声测管的安装 　　声测管的底部在安装时要超过钢筋笼的长度，保证能够深入到钻孔底部的岩面

    在下放钢筋笼的过程中要下放一节就要在一节声测管中注满水，并保证接头处不渗漏，必要时要用胶带缠住

    下放完成后在孔口处用管帽或木塞封住，留待以后检测

     　　3灌注 　　二次清孔完成之后，要立即进行灌注，等待时间过长，容易导致塌孔，沉渣累积等现象

    水下灌注混凝土要求有较好的流动性，和易性，到达现场时塌落度控制在18020mm

    钻孔灌注桩采用水下灌注工艺，水下灌注主要有四个控制要点:首盘量、连续性、导管埋深、灌注高度

     　　3.1首盘量 　　为避免提升导管时挂钢筋笼，导管连接一般采用丝扣连接的形式避免采用法兰连接

    水下灌注混凝土要使用密封导管，导管连接处要加橡胶密封圈

    在初次灌注之前要进行水密实验，进行水密实验的水压不应小于孔内水深的1.3倍，也不应小于导管壁和焊缝可能承受灌注混凝土时最大压力的1.3倍，按照下式计算：                        　　水密实验合格后，才允许使用该导管，在水下浇注过程中，要保证首次灌注量要将导管埋住1米以上，首次灌注混凝土量的计算如下式：　 　　V—首批混凝土所需方量—井孔混凝土高度到达Hc时，导管内混凝土柱需要的高度Hw—井孔内混凝土面以上水或泥浆深度

    D—井孔直径d—导管直径h2—导管初次埋置深度，h2≥1.0mh3—导管底端至钻孔底间隙，约0.4m;　　                          　　3.2灌注连续性 　　导管下放的深度以距孔底40cm左右，若距离孔底太近容易使钢筋笼上浮，太远则容易导致首盘量封不住导管

    在导管顶部采用止水球塞或盖板封住料斗与导管的连接处，待现场混凝土存储量达到2车以上时，其他一切准备就绪开始灌注，待料斗内混凝土装满后，启动卷扬机将盖板拉起，混凝土迅速灌入孔内，孔口处有大量泥浆泛出，泥浆泛出速度越迅猛说明灌注效果越好，孔底沉渣被冲起，孔底越干净

    灌注开始后一定保证灌注的连续性，中间不允许间断混凝土初凝时间以上，如果间隔达到混凝土的初凝时间以上，则该桩即可判断为断桩，需要重新开孔

     　　3.3导管埋深 　　灌注过程中要随时测量灌注的深度，做好灌注记录，保证导管在混凝土中的埋深在2～6m为宜，每次拆除导管时要仔细测量核算导管的埋深，避免将导管拔出混凝土面造成孔内事故

    同时要及时将孔内返出的泥浆运走，避免泥浆淤积时导致桩身夹泥，出现断桩现象

     　　3.4灌注高度 　　当灌注预计达到设计桩顶标高时，下入一个捞渣筒，捞取在设计标高处的混凝土面的渣样，若渣样里含有大量的碎石且与混凝土的骨料碎石成分相同说明已经浇注到设计标高，若渣样里多是混凝土浆则说明混凝土面还没有达到设计标高处

    一般规定为保证灌注桩的桩头的质量要求混凝土面得标高比设计标高高出0.5～1.0m

     　　5结束语 　　钻孔灌注桩是一项复杂的隐蔽工程，其中需要众多的检验工序，各施工环节要求衔接紧密，中间不能等待时间过长，这些都需要加强过程控制

    可以这样说桩基过程中的质量控制将决定桩基工程的质量及进度

     　　参考文献： 　　【1】JTJ-041-89.公路桥涵施工技术规范【S】. 　　【2】杨文渊、徐犇主编.桥梁施工工程师手册【M】.北京.人民交通出版社，2003年.　　

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